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日前世邦威理仕、中原地產、仲量聯行等各大研究機構發布的數據均顯示,2007年天津市寫字樓市場發展終於呈現出穩步上昇的健康發展態勢,在2008年乃至今後五年,將有更大發展空間。第二季度津匯廣場二期的竣工入市,不僅帶動了市場整體租金水平的上昇,同時也拉動了租賃市場成交的活躍度;信達廣場、賽頓中心可售部分已全部或接近售罄,就連尚未開盤的君隆廣場也已全部預定一空;位於小白樓咽喉地帶的天津最後一處爛尾樓-歐嘉華『國貿中心大廈』以23.05億的天價今後五年,將有更大發展空間。第二季度津匯廣場二期的竣工入市,不僅帶動了市成功拍賣;入住寫字樓的企業迅速向多元化邁進。這一切都預示著天津寫字樓市場的發展前景不可估量。
2008年天津寫字樓市場可謂在多年『形勢不明朗』後『守得雲開見月明』。
售價翻身月均租金近百據世邦威理仕統計,僅2007年前三季度,天津寫字樓市場的總體吸納量就已達到72510平方米。與往年不同的是,這些寫字樓中僅出租的自持經營模式正在逐漸替代以往的銷售模式。
散售樓的稀缺導致市場上可供銷售的寫字樓異常火爆。中原地產的調查數據顯示,可售項目中ICTC及信達廣場低區已全部售罄,峰匯廣場及賽頓廣場還有少量尾房,價格分別是9800元/平米及15000元/平米。此外南京路上的君隆廣場,僅預售價格就達到了18000元/平米,並已被預定一空。其他區域預售價格也在11000元/平米左右。
而租賃情況來看,年度各大甲級寫字樓平均出租率達到了86%。本市寫字樓總體平均月租金達到了98.72元/平方米/月,較去年同期的92.09元/平方米/月提昇7.2%。而在市場普遍預期及局部調整的共同作用下,甲級寫字樓的租金更是有力帶動了整個市場的租金水平,年末達到132元/平米?月,較上年同期上漲了9%。
有業內人士估算,去年投資寫字樓的收益率大概相當於一般住宅的6倍,酒店式公寓的4倍。
需求格局大變化『其實除了售價和租金外,另一個預示著市場逐漸成熟的更重要標志是寫字樓需求格局的變化。』仲量聯行天津公司總經理何邁克表示,畢竟寫字樓的使用效率是反映一個城市經濟的直觀側面。截止到2007年第三季度,優質寫字樓空置率為17.7%,較第二季度下降1.4%,較去年同期下降3.3%,約有25%是新租,61%的是搬遷,其餘的為擴租。
需求的明顯變化包括以下幾大類:
一是外資企業增多,新進入天津的企業中不乏正層租賃的企業,以日本、歐洲和北美跨國公司在優質寫字樓市場中表現最為活躍。僅以津匯廣場二期為例,約有50%的空間已被尋求優質寫字樓空間的跨國公司所租用。
二是部分租戶伴隨著經營戰略調整選擇新的物業或在原有寫字樓擴充面積,企業類型集中於金融、物流及駐津辦事處,主力戶型需求為100-500平方米之間。
更值得關注的是,新型寫字樓服務企業開始出現。服務式辦公室——德事商務服務有限公司(TEC)已在津匯寫字樓二期落戶,其在天津開設的首個辦公室將在2008年3月開業。這種由出租方提供精美裝修,並配有全套現代化的辦公設備、辦公用品、部分辦公人員和辦公流程的新型辦公模式,在京滬等地已比較成熟。客戶僅需拎一個公文包就可入駐辦公場所,反映了寫字樓市場的多層級細分和成熟。
新供應12個甲級佔一半統計顯示,當前市場優質寫字樓主要集中在南京路沿線、小白樓區域(定位為CBD)、友誼路區域(金融街區域),同時開發區及海河沿岸有一定存量。從分布區域上看,南京路區域由於A級寫字樓權重較大,擁有津匯廣場一、二期和國際大廈等高租金寫字樓物業,平均租金最高。小白樓區域由於寫字樓素質較高,空置率較低,租金水平也較高。海河沿線目前項目不多,但未來五年供應量提昇很快,同時有大量高端辦公物業進入市場,未來發展潛力非常巨大。泰達區域本季度由於濱海金融街等主要寫字樓租金小幅上漲,從而平均租金維持較高水平。
預計2008年度將會有12個寫字樓項目竣工投入使用,總供應量達到43萬平方米,其中甲級寫字樓佔總量的一半左右。和記黃埔南京路項目、金融街津門津塔項目、中糧地產南門項目、新世界開發區等項目都在緊鑼密鼓地進行。且處於城市綜合體中的新增甲級寫字樓明顯增多,寫字樓將告別單一的辦公形態,融入綜合物業功能的時代即將到來。
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