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有『地產思想家』之稱的馮侖日前接受記者采訪時強調,樓市的確面臨拐點,但方向是(政策)向左或(政策)向右,絕不是向下,地產股實際是被市場錯殺的對象。
自政府推出信貸、土地供應雙重緊縮調控措施以來,房市遭遇政策拐點,部分地區房價下調消息頻傳,近期房地產股股價也紛紛向下。
他同時表示,隨著政府重視廉租房和經濟適用房的開發建設,全國房地產市場三七開的格局漸趨成型,即市場由70%的廉租房與經濟適用房和30%的商品房兩部分構成。該格局形成之後,房地產市場將進入平穩發展期。
今年淨利潤至少4.8億2月29日,華發股份(20.77,0.80,4.01%,吧)配股和杭州濱江房產集團IPO的申請順利獲證監會通過,這被認為是我國房地產再融資初現『解凍』,也是繼政府對上市公司再融資加強監管之後頗具意味的信號。
早在去年10月,證監會著手嚴格限制房地產企業在A股市場IPO的申請受理和審批。觀察人士稱,政策松動可能因為很多房地產企業的資產負債率居高不下,資金壓力和融資需求在多家房地產上市公司的年報中都有體現。
然而,萬通一直以來都慎重對待上市股權融資,並盡量降低債權融資。馮侖的理由是,既然公司能賺夠錢,為什麼還要到資本市場上圈?而且股權融資成本很高,容易稀釋公司利潤,萬通作為股東導向的公司,基於所有股東的利益,一直慎用股權融資。目前,萬通一直保持著合理的負債率。
馮侖提出的『新股東文化』強化了針對中小投資者的信息披露力度。他認為,上市公司能否持續發展,根本上取決於投資者關系處理得好壞。
萬通在力求『穩健』的同時,也保持著發展速度。2006年和2007年萬通地產(19.70,-0.45,-2.23%,吧)已累計實現1.9億元的淨利潤,並做出2006至2008年三年累計淨利潤不低於6.7億元的股改承諾。馮侖強調,目前公司有大量應收賬款,2008年淨利潤至少能實現4.8億元,完全有把握實現承諾。
今年,萬通將加快京津地區項目、杭州項目、成都項目的開發進程,為保證項目如期進行,萬通將采取包括發行房地產信托在內的多元化融資模式,萬通還積極尋求與投資機構、基金的合作。
萬通針對項目公司的並購也一直在進行中,在成都、天津等地的並購有所進展,並購動作還將持續。
冷眼看『圈地運動』馮侖認為,衡量房地產上市公司質量的標准不是『資金』或『地』的多少,而是充沛的現金流、低負債率和先進的商業模式。
在前兩年房市的巔峰期,房地產企業掀起了圈地高潮,湧現了一批『地王』。而券商在對房地產上市公司進行估值時,也以其『圈地』的多少為標杆。
一直冷看『圈地』的萬通似乎成了『異類』,也有媒體將『土地儲備不足』列為萬通的『硬傷』。馮侖表示,萬通並不羡慕那些『地王』,原因是萬通在踐行『反周期經營策略』。按照這個策略,地產公司應該在房市繁榮時期售房,低迷時期買地,『地王』的做法恰恰相反。
馮侖表示,萬通並不是不重視土地儲備,但是有自己的儲備策略,即『經營式儲備而非存貨式儲備、有限儲備而非無限儲備、安全儲備而非危險儲備』,反觀2007年買地高潮期,部分以住宅產品為主的房地產企業,為大量儲備土地付出了高額成本,甚至降低了現金流、推高了公司負債率,這樣的行為無異於『自殺式發展』。
在馮侖看來,另一個不宜跟風圈地的原因是,『圈地潮』在香港房市備受追捧,這與香港的土地私有緊密相關,而對內地房地產商來說,土地的國有性質決定了擁有土地並不代表擁有了財富,而土地漲價的部分也終歸政府,因此,『跟風圈地』並不劃算。
目前,萬通地產擁有約380萬平方米土地儲備,預計未來4年年新增約百萬平方米以上建築面積的住宅用地土地儲備。馮侖認為,考慮到萬通地產的規模,這個水平的土地儲備是比較理想的。在日後的土地儲備中,萬通還將注意控制買地成本,避免因此影響到公司的現金流和負債率。
房市轉型『三重門』近年來,經歷了低調『厚積』的萬通地產顯露了『薄發』勢頭。去年底,萬通地產和泰達股份(18.05,0.30,1.69%,吧)實現股權交易時,馮侖稱萬通地產將利用這輪房地產行業結構調整機會,加緊擴大企業規模。對於此次房市結構調整,馮侖解讀出三層含義。
首先,由於政府加大對保障性住房的建設力度,房地產市場將劃分為完全競爭和有限競爭兩類市場。其次,由於我國GDP持續上漲,以住宅產品為主的房地產市場將向商用不動產和住宅產品平衡發展的方向轉變,未來幾年內,商用不動產的需求量將大大增加,房市將提昇縱向產品結構。第三,房市資本環境優化,不動產金融產品增多,房地產上市公司直接融資的空間增大,都將成為房地產市場發展的契機。
『美國模式』、『商用不動產』、『萬通價值觀』將成為萬通應對未來房地產行業結構調整的『三把鑰匙』。
為了增強企業的抗波動性,馮侖將萬通的經營模式由香港模式轉到美國模式,依照美國模式,萬通的住宅建設集中於標准化的高端住宅,如『新新家園』;商用物業則做『萬通中心』。與『單一化產品』的經營模式有所不同,萬通的目標是擁有住宅開發、商用物業和定制服務三大事業群、開發與運營並重的地產公司。
馮侖表示,未來萬通將在京津地區增加住宅開發用地,並在人均GDP達5000美元以上的二線城市大批復制『萬通中心』,選址主要考慮城市核心商務區,拿下杭州地塊僅是個開始。
目前,住宅產品仍是萬通地產的主要利潤來源,其次纔是商用不動產。馮侖表示,未來3-5年的時間內,商用不動產將有望為萬通貢獻主要利潤。
萬通還在大力發展定制服務,即按照客戶的要求來定做獨立式的物業,由於定制服務是收費服務,其利潤率比單純的房地產開發要高。馮侖表示,目前定制產品在萬通僅處於起步階段,但未來5年內該業務的佔比將達到20%。
三七開房市格局漸趨成型馮侖稱,自房市出現政策拐點起,我國房地產市場進入了『無人喝彩期』,這個期限最多持續到2009年上半年,此後的房地產市場將得到恢復,房價的昇降將『因房而異』。
『房市之所以出現向左向右的拐點,因為政府開始重視廉租房和經濟適用房的開發建設,全國房地產市場面臨重新劃分,整個市場將由70%的廉租房與經濟適用房和30%的商品房兩部分構成。』馮侖介紹說,這好比原本統一的市場忽然一分為二了,一半『打籃球』,一半『踢足球』。
而萬通早就已經確定,將成為『30%』市場中的一員。而萬科則是兩個市場均有涉足。馮侖表示,二者的定位不同,也是萬通不會學萬科『降價』的原因之一。
『到明年上半年,70%的保障性住房供應量將提昇,三七開的房市格局也將逐步成熟。』馮侖認為,這個時期內,購房者的抱怨並不意味著購房需求的消失,而是房市供求都將進入分類調整期,分類完成後,抱怨聲將平息。
馮侖對未來房價的預測是這樣的,由於需求拉動,30%的商品房房價還將緩慢上漲,這將是受市場供求影響,漲得最快、跌得最猛的市場;而漲跌幅度控制稍好的部分是雙限房,但不排除這部分房子在調高標准後價格上浮;價格波動幅度更小的是經濟適用房和廉租房等。
『在目前的三七開市場裡,房地產企業在忙著找位置,購房大軍也在忙著找位置,「各就各位」之後,房地產市場將平穩發展。』馮侖這樣分析著,似乎望穿了未來房市的雲卷雲舒。
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