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經濟的發展使得越來越多的人湧入城市,因為人口的流動性強以及房價過高等原因,導致房地產租賃市場異常火爆,隨之引發的租賃糾紛也日益增多。節後租房高峰再度來臨,但由於部分房屋的出租方和承租方法律意識淡薄,在訂立租賃以及履行租賃合同過程中漏洞甚多,為此我們選取多個案例來看看究竟應該如何合理避免租房糾紛。
提前退房能要回押金嗎?
案例一:我租了一間房,房東讓我一次性付清6個月租金,並且要交納一個月租金作為抵押。住了3個月,我感覺不好,又租了一處房,並告知房東。房東要求我給他一把鑰匙以便新房客看房。不料房東本人搬入房內。我現在要求其退還剩下的租金及押金。但其只肯退還租金。請問我還能要回押金嗎?
律師解答:這種情況您已經構成了違約,而您具體需要承擔的違約責任應當看合同的約定。如果合同約定1個月押金是違約金的話,那麼房東就有權扣押您的押金;如果合同沒有具體約定違約金,且在租賃期間您沒有造成房東損失,那麼這部分押金應該退回。這個案件關鍵是租賃合同中是否有約定違約金或是怎樣約定的。
房東要扣錢是否有依據?
案例二:我租了一處房子,和房東約定租期是一年,房東委托中介處理房子的事情。在合同到期前10天,我通知中介說不續約了,並同時表示有個朋友想租房子。房東幾天後答復我說租房子是可以的,不過價格要上漲,朋友覺得價錢不合適就不太想租了。現在房東說我提出不租的時間太晚了,影響了其後續出租,因此要扣我一半押金(總共1600元,扣800元)作為補償。我能不能要回那800元錢呢?
律師解答:租賃合同到期不續約,租賃合同期間屆滿,雙方當然解除合同,無需提前通知。這個案子房東的主張是不受法律保護的,承租人不需要提前一段時間通知房東不租房子,房東因為無法繼續出租房屋而產生的損失,承租人無需承擔責任。法律上有一種情況是需要承租方提前通知房東的,根據《中華人民共和國合同法》第二百三十二條規定:當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確,依照本法第六十一條的規定仍不能確定的,視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同,但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。也就是說,如果房東和承租人的租賃期限不能確定的時候,承租方可以隨時解除合同,但是應當在解除合同之前的合理期限內通知房東。本案不屬於這種情況,房東的請求是沒有法律依據的。
出租房裡東西壞了由誰修?
案例三:我在2006年新買了一處住房,之後裝修好了出租出去。家裡的一切家具都是新的,但是在出租的第一年中,經常有燈泡壞了,遇到這種情況我都是主動維修。但是租房子的人說我的電視也壞了,我這臺電視也是新的,這個也應由我負責維修嗎?我覺得房子是他租的,家電也是他用的,但是壞了卻要我來維修,我的權利怎麼得到保護呢?
律師解答:這需要看你們的租賃合同是怎樣約定的。如果合同約定的不明確,那麼根據合同法『承租人按照約定方法或者租賃物的性質使用租賃物,致使租賃物受到損耗的,不承擔損害賠償責任;承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物,致使租賃物受到損耗的,出租人可以解除合同並要求賠償損失』的規定,如果您能夠證明承租人沒有按照電視機的性質或者你們約定的方法使用電視機的話,可以要求他進行維修,對您造成的損失也可以要求他進行賠償。否則,根據合同法第二百二十條的規定,出租人應當履行租賃物的維修義務。
轉租房起火損失誰賠償?
案例四:我租了一間房,因為房子裡有兩個床位,我就轉租給了另一個女孩,房東也同意了。後來這個女孩因為在屋裡用『熱得快』,起火了,燒了一些家具,房東卻讓我賠,我覺得這個事情又不是我做的,怎麼能讓我賠呢?
律師解答:這屬於轉租問題。在這個案件中,出租人同意了承租人的轉租行為,那麼出租人和第三人(就是這個女孩)的租賃合同是合法的。但是根據《中華人民共和國合同法》第二百二十四條的規定:『承租人經出租人同意,可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效,第三人對租賃物造成損失的,承租人應當賠償損失。』所以雖然是這個女孩的過錯造成了房東的損失,但是承租人仍然需要承擔責任。
把握幾點避免日後糾紛
房屋租賃過程中產生的糾紛非常之多,律師在這裡僅僅就四個比較典型的案例簡單作介紹。在訂立和履行租賃合同過程中,有幾點問題需要提醒承租方和出租方。
出租方:第一,出租方應當與承租方簽訂書面合同,並且到房產管理部門進行登記,這樣有一個公示的作用,可以有效地維護雙方的合法權益。第二,出租方應當了解承租方經濟能力,以便了解承租方是否可以履行合同。第三,對貴重物品應當在合同中格外說明,對於房屋內家用電器使用方法要加以說明。
承租方:第一,要明確房屋權屬,特別提醒具有下列九種情形的房屋是不得出租的:(一)未依法取得房屋所有權證的;(二)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;(三)共有房屋未取得共有人同意的;(四)權屬有爭議的;(五)屬於違法建築的;(六)不符合安全標准的;(七)已抵押,未經抵押權人同意的;(八)不符合公安、環保、衛生等主管部門有關規定的;(九)有關法律、法規規定禁止出租的其他情形(比如,拆遷范圍確定後不能租賃房屋等)。除以上禁止的情形外都可以依法進行出租。第二,對貴重物品應當在合同中格外說明,對於房屋內家用電器使用方法要加以說明。
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