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前兩天收到一位陌生網友的來信,是關於購房問題的。他所面臨的購房困惑具有相當的代表性,因為不會涉及他的隱私(略去姓名與電話),現把他的原信及我的答復放在博客上,以使有類似困惑的朋友從中有所啟發。另外,因為工作太忙,也沒時間回應很多購房朋友的來信或者在MSN上聊天,在此表示歉意。
我的回信如下:(原信附後)
你好!
昨天看到你的來信,但正忙於一份急待上交的研究報告,今天纔稍稍喘口氣,針對你的購房困惑簡單聊幾句。
首先,你面臨的這種情況比較典型,屬於婚房需求,但由於你與未婚姻妻收入較高,且有40萬的首付能力,總體財力情況不錯,在婚房上可選擇的餘地比較大。無論采取哪種策略,都有較大回旋空間。而且,你的未婚妻在外資銀行工作,3%的貸款利息,在不斷加息及通貨膨脹高企的現階段,簡直是天上掉的『餡餅』。
其次,我一直倡導『首次置業,新不如舊』。這個主要是指預算不是太充足,若買新房要跑到較遠區域(如外環以外)的情況,這樣從以後換房和投資的角度考慮,寧可買好地段的舊房。就你的財力,從原則上講買內環舊房和中外環間的新房區別不是特別大,因為中外環間的位置並非特別偏遠。
第三、從自住功能選擇上分析,二房和三房存在明顯差別,如果考慮五年內不要小孩子,其實二房就可以滿足需要。當然,這其中還有一個外地人的因素,外地人買房還要考慮父母來滬暫住和常住問題。你的情況,前一點我不知,後一點是確定的,如果兩點都存在,我建議買三房,可以多年之內都不須換房。
第四、從投資價值上分析,你目前已有明確備選項,或者鎮坪路或者寶山上大。我更傾向於前者,而且可考慮選擇二房。理由主要有兩點:一是內環內的地段的昇值空間更大,尤其與之相比的寶山上大板塊並無城市規劃方面的重大利好。二是以後可換個三房甚至是四房,屆時鎮坪路的房子既好租,也能賣個好價錢,其增值性和租金收益率將明顯高於寶山上大板塊;注意:二房比三房更易出租。
第五、從時機選擇上講,現在不宜於貪大房。我01年買房時選的是二房,其實狠狠心也能買個三房。現在有些後悔,主要是當時處於房價低潮,後來幾年漲得快,當然是面積越大增值越多。但目前樓市處於盤整期,雖說長期肯定增值,但中短期的房價增長性並不強,甚至還會有些下調。在這種形勢下,你畢竟是更看重居住功能,因此只要滿足需求即可,不必追求大房型。
說了半天,不知你是否完全理解,我的建議不是特別的鮮明,因為考慮到你的具體情況。專家建議可以聽聽,關鍵還得自己拿主意。
附件:一位朋友的求助信
尊敬的楊紅旭老師:
您好,經常拜讀您的大作,感覺您的文章實事求是,以數據服人,不嘩眾取寵;偶爾拿出自己和自己身邊人的購房經歷來作為例證,讓人感到您文字下面的一層真誠...
說起來,我也是房地產產業鏈上的一名從業人員,在建築設計院做結構設計工作,現在27歲,目前准備和我女朋友准備買婚房,我們手上有40w現金可以用作首付,兩人年收入20w元。現在有三種選擇,讓我拿不定主意,希望能夠得到您的指導。
一是買輕軌鎮坪路站附近的三房(內環邊上嵐皋大樓),123萬,三室一廳,91年,15樓,生活方便,兩人上班時間都在30分鍾以內,商業貸款只能15年,故考慮用我女朋友的單位優惠貸款(她在外資銀行工作),30年,3%利息,每月還3800元。
二是買輕軌鎮坪路站附近的二房,95萬,兩房一廳,其它同上,可考慮商業貸款或者優惠貸款(女朋友單位優惠貸款要求如果辭職,離職時還清所有貸款,限制較嚴),月供都可接受,以後再換房(我們兩人都是外地的,有了小孩父母來照顧或者以後偶爾來小住兩房就嫌小)。
三是買寶山上海大學板塊新三房,錦秋花園、經緯城市綠洲等新盤(中外環之間),三室兩廳,126萬,靠近7號線,明年年底通車,上班時間60分鍾,並考慮5年後買車,生活還可以,靠近好又多超市,缺點是教育差,離市區遠(15km),商業貸款30年或者優惠貸款月供都可接受。
其實說到底還是兩種選擇,內環舊和中環新,根據7090政策,新三房肯定越來越少,買了一次到位,而且新房有昇值空間,以後很長一段時間不用考慮換房子,但是離市區遠,以後小孩上學是問題...
最近這兩種選擇真是折磨我,相信也是很多年輕人面對的同樣問題,都是這瘋狂的房價鬧的(我是農村來上海奮斗的,兩家條件都一般),真是一聲嘆息,人一長大事情就多好多。
真誠希望楊老師在有空的時候給我一些指導。(您的msn我就不加了,省得影響您工作),謝謝!
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