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此輪房地產宏觀調控,萬科是率先在全國范圍內降價的第一家著名地產商。2007年底、2008年初,在深圳、廣州、杭州、武漢、上海、北京,還有成都,萬科新開樓盤(含在售項目後期)以低價開盤或明示折扣的方式,降幅達15%-30%。
很顯然,這是一次有著明確理念指導的企業行為,而不是通常所見的個別項目促銷行為。其發韌動機,最近可溯至萬科理念的核心人物王石的言論,譬如『房價拐點論』(雖有被誤讀之嫌)、『三四年內別買房論』、『30歲之前租房論』等。如果我的理解沒有錯,在萬科看來,第一,這次房地產調控遠比以前的調控力度大、程度深、影響廣;第二,樓市觀望期相對較長,超過半年;第三,2008年房價漲幅將遠遠低於2007年,總體漲幅回歸理性,部分區域甚至可能出現下跌;第四,主動降價,可盡快回籠資金,加快資金周轉率;第五,作為業內老大,此舉可在政府面前樹立配合宏觀調控的良好形象。
成都萬科魅力之城就是萬科實施整體降價策略的落地項目之一。
我必須向成都萬科魅力之城的部分業主表示同情。這些業主,買房最短的不過十幾天,時間長的也不到兩個月,而魅力之城的銷售價格從此前的均價每平方米5700元,降至4400元,總價從50萬元跌至40萬元,房屋價值縮水20%,焉能不心疼?
然而,這就是買房應付的代價。在國家統計局的CPI統計體系裡,房租被納入計算,房價卻未算,因為買房不是消費,而是一種投資(順便說一句,如果房價計入CPI,那麼全年的CPI漲幅就不止是6.5%,而至少是百分之十幾了)。如你所知,投資是有風險的。股市有大漲也有大跌,房價也不會只漲不跌。買房的風險,就包括房價下跌。借用蔡敏在春晚小品《夢幻家園》裡的話:為什麼呢?為什麼呢?因為,這就是市場規律。
成都萬科魅力之城的部分業主想要求萬科補償因房價下跌造成的損失(補償差價)。雖然他們的心情可以理解,但除非萬科在購房合同裡有此良善條款(如『他日若房價下跌,則由賣方補償差價』雲雲),否則,這種要求是難以獲得支持的。如果『降價則補償』的理由成立,則1998年後的香港,1991年後的東京,99%以上的地產商早就跳樓或倒閉了。死得更快的是汽車制造商及其銷售商,因為汽車一般都是不斷在降價。房價從均5700元跌到4400元,業主要求賣方補償差價,但如果房價從5700元漲到8000元,業主會不會或者說應不應該給賣方分成呢?
我無意為賣方辯護,但萬科其實也是降價的利益受損者之一。按照『降價則補償』的邏輯,由於降價導致的利益流失,是不是也要給萬科補償?當然,人們會說,這是什麼混蛋邏輯?萬科是咎由自取,或者叫活該,誰讓它自己主動降價呢。何況,即使降價30%,它還是有利潤的。這且不說。
由於房價下跌,業主向開發商索賠,成都萬科魅力之城不是第一家,兩年多以前在上海就曾出現過同類案例。業主索賠未成,向法院起訴要求退房,獲得支持。成都萬科魅力之城的業主也可以沿用這一判例,向法院起訴,要求退房。不過,法院也很可能會判決業主賠償開發商總房款的3%。這就是買房的風險----退房應付的代價。並非不可能的是,打官司是需要時間的,如果開庭的時候,房價又從4400元漲到了6000元甚至更高,業主就會比較尷尬:這官司還打不打呢?
正如小品《夢幻家園》所顯示的,開發商在全國人民心目的形象似乎總是不太善良。為什麼呢?為什麼呢?因為他們總是挖好一個又一個的暗坑,等著購房者跳進去。所以,許多人要選擇品牌開發商,如萬科。可是,品牌開發商也不是萬能的,正如Prada、Gucci也會有因庫存而打折的時候,萬科也免不了會降價,正如它也會臨時漲價一樣。萬科再著名也是商家啊。
市場從來都是雙面的。沒買房的人,等待或希望房價下跌,但有可能要付出觀望的代價,因為房價或許就在觀望中悄然上漲;已經買房的人,卻希望房價上漲,事實也是,過去多年,房價一直是在上漲。
房地產市場需要來一次以平穩下跌為標志的調整。多年來,尤其是2006、2007年的這種瘋漲是不正常的。樓市的調整,教育的不僅僅是開發商,還有我們購房者自己。由此出發,遠不止是房地產業,感性之外,我們對市場經濟規律的理性認知又有多少?
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