|
||||
A股市場化進程的加快,使其經濟晴雨表的作用越來越得到凸現。2007年前3個季度房地產行業的整體狂飆,使地產股成為本輪牛市的領漲主力。
隨著宏觀調控和國際經濟形勢的變化,地產行業也陷入了眾說紛紜的『拐點』爭論,市場交易低迷。2008年初的股市也經歷了一番深度調整,究竟A股延續牛市,還是轉向熊市?地產行業2008年前景如何?一時之間,尚無定論。
本報特闢《分析師看市》欄目,就市場熱點問題采訪業內知名分析師,以資參考。
本期就地產股2008年走勢專訪了長江證券房地產行業分析師蘇雪晶和長城證券房地產行業分析師劉昆,是為開篇。
中國房地產報:怎麼看2007年房地產公司年報的全面報喜?這種增長在2008年是否可以延續?請判斷一下整體行業的增長情況?
蘇雪晶:2007年房地產公司年報的全面報喜是2007年整個行業景氣度的反映,也是國內地產企業成長的正常反映。
我們認為2008年大部分企業增長是可以持續的,但整體行業景氣度已經出現了下降。
我們認為2007年整體行業火爆是有一定不理性成分存在的,2008年更多的是回歸理性的一年。這種回歸可能會反映在土地價格、房價、成交量等多個方面,但回歸並不妨礙行業的發展,行業資本化、規模化趨勢不會改變。
劉昆:2007年房地產上市公司年報業績靚麗,主要受益於2007年前三季度國內樓市的火爆,地產公司銷售樓盤價格和面積都較前期有大幅攀昇,銷售收入和毛利率大增,因而年報業績喜人。
我們預計,2008年國內樓市難以重現2007年前三季度的亢奮,因此2008年行業整體業績增長應該會低於2007年。保守預計,全行業2008年業績增長25%~50%。
中國房地產報:你們怎麼評價目前股市比較低迷的情況?預計今後的走勢如何?哪些公司受影響比較小?很多市場人士認為現在這種形勢下不應該買住宅地產股票,而專挑商業地產,你怎麼看?
蘇雪晶:股票市場地產股價格也是一種回歸,回歸到內在價值附近。股票市場價格的變化與地產行業情況高度正相關。如果行業整體景氣度一直在回歸的過程中,行業龍頭企業受影響比較小。
我們不認同在股票市場中選擇不買住宅地產,專挑商業地產行為。住宅地產未來發展空間依舊是最廣闊的,其需求依舊是最旺盛的,同樣住宅地產企業更具備成長性。
劉昆:地產股已經連續調整了數月, 2008年我們重點關注的地產股動態市盈率已經降到了20倍附近,從估值角度講已經非常具備投資價值。
之所以目前地產股表現還很低迷,主要是由於目前房地產市場還沒有出現明顯的回暖跡象,短期內難以判斷樓市能否走出這個困境。
我們預計2008年房地產市場表現應該會趨於平穩,房地產市場成交情況明顯活躍以後,可以考慮介入地產股。
我們認為,在目前市場情勢不明朗、2008年央行實行緊縮貨幣政策的情況下,資金充沛、項目定位合理、周轉速度較快的公司受影響較小。
同時,目前商業地產類上市公司估值都偏高,專門以出租作為主業的公司很少,而以賣商業樓盤為主業的地產公司並不能在宏觀調控中獨善其身,比如物業稅、城鎮土地使用稅的征收和加增,都對其有影響。
在國內商業地產整體供過於求的情況下,業績提昇很可能小於開發住宅的地產公司。
中國房地產報:您認為目前應該關注的公司是哪一類型?哪些公司值得投資者看好?
蘇雪晶:我們認為目前值得關注並堅持看好的是資本化主題下的兩種投資機會,第一是海外回歸和新股的機會,第二是大集團小公司的企業。看好規模化主題下投資,關注行業集中帶來的投資機會。看好企業成長,挖掘行業高成長的企業。
劉昆:我們還是看好資金和管理實力較強的一線地產公司和區域龍頭等二線地產公司。比如萬科、保利、金地、招商地產、冠城大通、棲霞建設。
中國房地產報:對於今年針對房地產宏觀政策有什麼樣的預測?今後宏觀調控政策將使房地產行業往哪個方向發展,有分析人士認為幾強獨大的局面將會在2008年開始成型,你怎麼看?
蘇雪晶:我們認為房地產宏觀政策主要分為三個方面。
第一,政府加強了土地管理,對土地市場產生了影響。
第二,進一步強調結構調整,加強了住宅70%為90平方米以下戶型政策的落實。
第三,加強了廉租房和經濟適用房等保障性住房的建設。
宏觀調控政策有利於提高行業集中度,促使行業資源向優秀企業集中。這些資源包括土地、資金和人纔等方面。
宏觀調整更加強調了資源的重要,未來得資源者得天下。而國內一線地產商和區域龍頭已佔據有利地位,形成了一定的競爭優勢。
劉昆:今年針對房地產的宏觀調控政策:一是緊縮的貨幣政策,將導致開發商資金的進一步緊張,或許導致全國商品房供給增速的下降。
二是土地調控政策,主要是進一步細化和落實集約、節約用地、促進土地利用效率方面的政策。
三是住房保障的工作進一步落實,各地將逐步落實年初建設計劃中關於保障住房的建設安排。
四是稅收政策,主要是物業稅,目前從技術准備角度看,物業稅2008年實行的可能性不大。
我們認為,宏觀調控政策有助於加劇房地產市場的優勝劣汰,但是在全國范圍內形成幾強獨大的可能性不大。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||