|
||||
去年年底,中國最大的房地產企業深圳萬科集團率先在廣州打折銷售現房,其董事長王石(王石博客,王石新聞,王石說吧)公開表示『房地產市場出現拐點』,其後,『拐點論』就成為房地產業的重要命題。房價的『拐點』是否已經到來?3月2日,記者采訪了河南中陸集團董事長王超斌、天津大通投資企業集團董事長李佔通、順天通房地產開發集團有限公司董事長田在瑋、粵海控股集團有限公司董事長李文岳、天津永正裁縫店集團董事長王永正5位經濟界的全國政協委員。
回顧近年來的房地產政策,宏觀調控對房地產這個行業用得最『狠』的一個詞是『平抑』。在中國經濟可持續發展的預期下,調整是為了健康發展成了委員們的共識。
『最後一根稻草壓倒駱駝』
『拐點』具體指的是什麼?王超斌委員認為,『拐點』應該是指樓市從盲目瘋漲回歸到理性,而不是房價的大昇大跌。任何市場在亢奮性發展後都必須進行調整,尤其是北京、上海、廣州、深圳這樣的一線城市。但『理性發展』決不意味著倒退,比如深圳這樣的城市,比鄰香港,商品房市場的價格仍然具有市場基礎。所以『拐點論』也不足為論,這是正常的產業調整。
李佔通委員認為,凡是漲價比較凶的地方都會出現市場的拐點,這是前些年宏觀政策『組合拳』的累積效應。首先是銀根緊縮,銀行對於房地產企業一般不再發放貸款。開發商買地、建設都沒錢了,只能加快資金回流。其次是嚴格執行土地政策,超過一年沒有開發的土地要征收閑置費,超過兩年就要收回。所以大量囤積的土地必須開發,投放到市場的房子就多了。第三是交易費用提高、首付比例提高、貸款環節復雜了,這些政策打擊了投機。政策累積的結果導致供應量增加而購買量下降,最終影響了供求關系。就像『最後一根稻草壓倒駱駝』這個比喻,一根稻草雖然對駱駝沒什麼影響,但是不斷地累積,稻草也可以壓倒駱駝。
『稻草』重量細細數
李文岳委員認為,最重的一根『稻草』是銀根緊縮。物價上漲的原因有兩個,供不應求導致的價格上漲大家都可以理解,另一方面是通貨膨脹導致的資產價格上昇。資金流動性過大促使人們大量買進資源比較短缺的或者是和資源關系比較大的商品使資產保值增值。這纔是樓價上漲的本質原因。因此房價有沒有拐點,就要看銀根收緊能收到什麼程度。
田在瑋委員則表示,各項宏觀調控政策有值得反思的地方。他說,調控政策頻繁出臺,增加了市場發展的不確定性,造成了市場的較大波動,也增加了各方面對市場發展不確定性的擔懮,觀望氣氛濃厚,影響到正常的投資和消費。有些政策的出臺缺乏科學性和長遠考慮,帶來顧此失彼的逆向結果。
他還特別提出,有些政策出臺後沒有得到落實,影響了調控的效果。2005年七部委出臺的調控文件和2006年九部委的調控文件都是控制土地供應量的,但落實情況很不理想。土地供應量近兩年持續下降,閑置土地收回阻力重重。受房價上漲因素的影響,開發商大量囤積土地,使得已供土地沒有形成有效的住房供應,市場供應偏緊的狀況得不到改變,平抑價格的調控目標不能見效。
房地產歸根結底是產品。王永正委員說,對產品來說,最重要的是市場和銷售對象。每一種產品的消費群體畢竟不是無限的,對於買不起的人,每平方米8000元還是18000元是沒有區別的,而對於買得起的人來說,房價的心理膨脹已遠遠超過實際膨脹。當絕大多數人接受不了時,即使國家不出臺調控措施,房價也會下降。
調整是為了健康發展
王永正委員說,房地產是一個資源產業,土地是國家管控的,因此調控政策遲早都會見效的。房地產業是國民經濟的晴雨表。王超斌委員則認為,在我國經濟發展不斷走強的大勢下,相信調整只是暫時的。調整,是為了更加健康地發展。各項政策的出臺對於規范經營、資金充裕、融資順暢的企業來說,是一個提高管理水平的過程;對於很多中小開發商來說,是一個『洗牌』的過程。通過優勝劣汰,泡沫的、非理性的、投機的成分纔會被打壓,市場會更加健康。同時,為了房地產業的健康發展,也希望政策更加完善。
李佔通委員表示,今年我們國家執行從緊的貨幣政策,對於開發商來說,資金鏈會更加緊張,加上大量的低保住房流向市場,必然造成近段時間房價的下跌或者持平。但是,不會太多。從長遠來看,房地產業還是要發展的。未來20年,還有幾億農民進城,需求的剛性同樣要求更大的供應量。因此,宏觀調控政策要注意不能『一刀切』,否則往往會出現該控制的沒有控制住,不該控制的反而深受影響。
田在瑋委員提醒,在調整中注意的問題是要加強對市場走勢的正確引導,防止市場觀望情緒的持續而引發爛尾樓和銀行呆壞賬等問題出現。近兩年,美國因房地產市場不景氣、房價下跌而帶來的次債危機也給我們敲響警鍾。當前,要采取切實措施,引導正常和理性住房消費的釋放,及時回籠開發資金,防止房地產市場的大起大落,避免市場風險的出現而影響到經濟的正常運行和金融的安危。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||