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經歷了2007年房貸市場『多事之秋』和一場突如其來的暴風雪洗禮之後,人們對房地產市場未來走向、房貸市場的變化趨勢平添了一份關注與期許。
毋庸置疑,前一時期『完善住房保障制度,增加保障性住房供給,調整住房供應結構,抑制投資性需求』的房地產調控思路無疑是清晰明了的。而從『累積效應』和『路徑依賴』的角度看,緊鑼密鼓、風聲鶴唳的調控舉措亦會對2008年整個房貸市場的走勢和運行產生或多或少、程度不一的影響。
放貸衝動加劇調控風暴
在宏觀調控的高壓態勢下,銀行加強信貸控制通常都會從總量上著手。因此,之前預測大多認為,房貸整體資金供給下降將成為不爭的事實:受房地產價格波動及由此帶來的市場風險增大因素的影響,從風險管理的角度講,銀行會從總體上收緊對個人房貸和房地產開發貸款的發放總量。
然而,現實經濟並非總是那麼循規蹈矩地按照人們的主觀意願運行,多年慣例的年初『信貸高峰』,在從緊政策下『漲昇』依舊、如期而至——2008年頭一個月8.36億元的貸款增量,已佔全年目標增量3.63萬億元的22%、第一季度目標增量的65%。人民銀行上海總部的數據同樣顯示:上海市金融機構1月份新增本外幣貸款已超過2007全年信貸增量的五分之一,其中房地產等五大行業新增貸款佔全部貸款增量近九成。雖然來自多家銀行房貸部門的消息稱,1月份房貸增量超過一半來自去年末已簽訂貸款合同但未正式放款的跨年業務,但『房貸市場需求仍較旺盛,金融機構放貸意願依然較強』狀況由此可見一斑。
頗有意味的是,在房地產利益鏈條中,相關主體看似合理的逐利行為疊加在一起時,往往會演變成瘋狂的『合成謬誤』,進而招致更為嚴厲的調控風暴。於是,央行隨即強調將『進一步發揮貨幣政策在宏觀調控中的作用,實行從緊的貨幣政策』,也就在情理之中了。
除了放貸意願強烈以外,房價波動所潛伏的信貸風險也使得監管層未雨綢繆。
央行新近發布的貨幣政策執行報告認為,全國房屋銷售價格總體漲幅依然較高,但部分城市房價漲幅已出現趨緩跡象。基於此,監管層將會從『信貸調控,風險管理,結構調整,推動創新』等方面著手,關注房價波動帶來的信貸風險,引導調控個人住房消費與投資行為,促進房地產金融市場健康發展。
個貸競爭昇級
不管怎樣,對於商業銀行而言,個人房貸市場都備受青睞與呵護。盡管當前房貸業務風險有所加劇,但總體來說不良率較低,在信貸緊縮背景下仍不啻為上選。不過,在2008年信貸增量受控、市場存在諸多變數的大背景下,個人房貸業務將一往無前還是面臨『拐點』,在很大程度上取決於商業銀行對房地產市場未來走勢的判斷。
面對風雲詭譎、變化萬千的市場,內外資銀行房貸產品的創新與競爭將成為2008年的新看點。在個貸業務主打產品的推出上,各家銀行將會進行明顯的結構性調整與布局。
歲末年初,各地相繼出臺了保障性住房建設計劃,力推經濟適用房和廉租房。順勢而為的銀行機構,將會把目光更多轉向保障性住房金融領域,優先支持普通商品住房和經濟適用住房建設,積極支持城市政府加快健全廉租住房制度。
而針對限價房、經濟適用房、廉租房等的房貸產品將應運而生,供給力度會逐步加大。
面對國內物價上漲、通脹加劇的現實,各家銀行亦會考慮推出兼具收藏價值與保值增值功能的理財類房貸產品,譬如將黃金投資與個人房貸融為一體,進而規避市場風險、抵御通脹損失,實現保值增值。
百年不遇的北京奧運,恐怕也是國內銀行機構紛紛主打的一張牌。結合『首都旅游』與『奧運門票』主題的個人房貸產品,同樣將會吸引人們的目光。
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