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北京樓市
房價下調『微風』徐來
市場:鼠年新春,北京樓市依舊在冷清和觀望中徘徊。一手商品房和二手商品房成交量均繼續下滑,與此同時,部分項目的價格也在各種打折促銷中呈現下行趨勢。目前,雖然北京商品房整體銷售均價依然『身居高位』;但是,新項目所面臨的結構性調整壓力正日益增大。
數據:值得注意的是,北京新盤項目的開盤均價已經出現走低趨勢。中大恆基不動產營銷市場研究中心的監測數據顯示,2008年1月,北京商品住宅開盤均價為13843元/平方米,環比下降17.7%。另外,在1月份獲得預售許可證的項目中,商品住宅預售均價環比下降2450元/平方米;環比降幅達15.2%。其中,普通住宅及公寓項目開盤均價環比分別下降了12.8%和29.3%,降幅較大。北京房地產市場並未因部分樓盤價格下調而出現回暖跡象,商品房期房銷售持續大幅下降。根據北京市房地產交易網的數據統計,2008年1月,期房網上日均簽約僅為247套,同比降幅達33.8%,環比降幅達21.1%。其中,住宅日均簽約186套,同比下降39.6%,環比下降28.5%。
從土地供應情況看,北京房地產市場的供需緊張正在得到緩解。新年第一個月,北京土地供應放量,且成交總價環比下降。根據北京市土地整理儲備中心的數據統計,2008年1月,北京土地成交共計32宗,成交面積395.4萬平方米,規劃建築面積達457.7萬平方米。其中住宅及含住宅項目用地20宗,成交面積共計325.2萬平方米,規劃建築面積達到392萬平方米。
業界:中大恆基不動產營銷公司總經理趙晨明認為,北京房地產市場進入了『寒冰期』,房屋價格的下降也是在宏觀調控下價格向價值回歸的一種表現。
上海樓市
均價首次跌破萬元
市場:上海商品住宅均價10個月來首次跌破萬元大關。數據顯示,2月15日-21日上海商品住宅成交均價環比大幅下滑34.89%,為9767元/平方米。這是自去年4月以來,上海商品住宅成交均價10個月來首次跌破每平方米萬元的大關。
從近期市場行情來看,賣方信心仍然很足,今年1月初還一度創造了周均價12423元/平方米的歷史新高。但是,此後成交量萎縮情況加劇,價格有所下滑。
數據:數據顯示,上周上海樓市共成交商品房16.28萬平方米,環比增長了301.98%;其中商品住宅成交量為949套10.01萬平方米,環比增幅為289.49%。雖然上周上海商品房以及商品住宅的成交量都有回昇,但是仍然難以抑制2月份上海樓市成交的清淡。佑威房地產數據顯示,今年2月前21天,上海共成交商品住宅17.66萬平方米,僅為去年同期的26%。
業界:上海一家大型開發公司負責人坦言,後市開發商確實存在很大的降價壓力。一些需要回籠資金的開發商肯定會跟進萬科打折以促銷售,更多原先觀望的樓盤,也會調整價格後上市,但市區優質樓盤則可能會堅定地『觀望』。
廣州樓市
中小戶型價穩大戶型將上漲
市場:日前,央行副行長易綱明確表示,2008年,央行不會對從緊貨幣政策發生任何動搖。昨天,廣州多位地產業內人士認為,該政策向樓市發出了一個強烈信號:銀行向發展商的貸款額度將在今年受到進一步的控制。在強大的資金壓力下,發展商只有靠進一步降價來『出貨』。
數據:廣州市國土房管局的一份資料顯示,預計2008年廣州市一手住房成交價格將回落,並維持在9000元/平方米左右。在土地的供應方面,一季度將放緩供地,二季度適當供地,供地重點放在下半年。據國土房管局一份資料顯示,預計今年90平方米以下的中小戶型價格將保持穩定,供應比例將達到50%以上;90平方米以上的大型商業住房和中心城區商品住房受結構性供應的影響,價格仍將有一定幅度的上漲,預計將上漲20%。
業界:中原地產項目總經理黃韜(黃韜博客,黃韜新聞,黃韜說吧)表示,貨幣從緊政策讓今年樓市不容樂觀,尤其是貸款方面。2008年仍然是樓價高位調整年,對樓市也將產生巨大的影響。
深圳樓市
觀望氣氛濃重
市場:春節臨近,深圳樓市進入了階段性敏感期。從深圳市國土部門公示的數據來看,截至目前,深圳新房日均銷售在90套左右,銷售均價在15000元左右。這一數據與去年四季度相比出入不大,顯示出深圳樓市的觀望氣氛仍舊濃重。而近期深圳新房的推盤量明顯上昇。供應的增加似乎使得買方的觀望心態更為堅定。據悉,不少新項目都以市場最為關心的價格作為營銷重點,均在歲末推出了特惠房或類似的促銷活動。
數據:據深圳市國土資源與房產管理局網站的數據顯示,目前深圳樓市每日成交數量在20-70餘套之間波動。有業內專家表示,深圳房價仍有繼續調整可能。
業界:深圳社科院城市運營中心主任高海燕表示,深圳樓市的復蘇需要強勢置業力量的恢復,或者是新的置業力量的成長,因此,開發商們不能坐等待市場的復蘇,而應抓住時機主動找出營銷對策。
重慶樓市
觀望氣氛濃厚
市場:萬達、中海、龍湖、華宇、金科、協信等一線開發商都承認,目前樓市觀望氣氛濃厚,有的開發商表示『已有壓力』,但不少開發尚對今年樓市後市持樂觀態度。龍湖地產負責人就表示,目前重慶房價在全國主要城市中並不高,從房價與收入比來看,北京、上海已達到16?1,但重慶還只有7?1,『全國樓市出了問題,重慶樓市也不會出問題。』而中海地產負責人更自信: 『目前房市已進入買方市場。』 『房價肯定要漲。』所有開發商都表示,明年房價應是『小昇』,龍湖更給出精確的預測——8%至10%,高端物業的漲幅還會超過10%。
數據:華宇某負責人介紹說,『春節期間來了100多組客戶,簽單只有10%,轉換率非常低。』金科稱,春節期間接待了180組客戶,成交率不到8%,節後纔回昇到15%。
業界:中海地產負責人表示,從長期看,推動重慶房價穩步上漲的因素也不少:一是城鎮化帶來對主城商品房的客觀需求增大,二是交通環境的改善使得宜居條件增強,三是2007年樓面價格居高不下,對2008年房價形成支橕,四是核心地越來越少,五是其他市場,包括從沿海房市、股市撤出資金有望向重慶轉移。
成都樓市
新一輪優惠粉墨登場
市場:春節前由萬科發端、中海跟進、藍光加入的降價促銷陣營,引領樓市降聲一片:萬科的青年置業計劃,使得魅力城市直線下降了20—30%,中海10年貼息計劃,房款直接免去10萬,而藍光公開打出了3980元/平米起的戶外廣告,部分中小開發商緊隨其後,紛紛給出了1%—10%不等的折扣優惠。你方唱罷我登臺,當春節結束後,萬科、中海、藍光、龍湖、金科、華宇等成都主流開發商把從12月開始的大幅度優惠措施逐漸收回時,珠江國際花園2期的『買房送豪裝』活動、正成地產的『08放心購房』活動、炎華置信的優惠打折等系列促銷活動又隆重登場。
數據:來自世家機構的統計數據顯示(2008.1.21.-2008.1.27)該周成都市一手房成交1868套、成交面積147773.6平方米,與上周相比都有所下降,房源供應趨於減少,該周成都市區共推出房源1998套,比上周減少了約1507套。相比一手房,該周二手房成交有小幅回暖,該周成都市二手房共成交了848套,比上周多成交了185套。土地方面,08年1月份土地供應和成交極不活躍,這跟往年同期的土地市場情況相近。1月土地成交總金額為8393萬元,成交均價為301.47萬元/畝。成交土地預計總建築面積為52955.91平方米。2008年1月土地供應和成交極為不活躍,這跟往年同期的土地市場情況相近。中原認為:在2008年裡,政府仍將對土地進行整頓,加強力度打擊囤地、閑置土地等,以及嚴格規劃容積率等要求從而進一步以加強節約土地能源為主,國家從嚴從緊控制用地規模的趨勢短期內不會改變。
業界:成都珠江投資營銷總監夏晴告訴記者,他們開始實行大幅優惠,也是基於目前市場情況,為春交會積累客戶。業內人士認為,全國品牌房產企業率先降價,對整個樓市產生了領跌效應,大部分中小房產企業面臨市場競爭和融資的雙重考驗,其追跌雖是無奈之舉,同時也是順應大勢的明智做法,更有利整個樓市和諧,健康,理性向前發展。四川大學市場營銷學教授、房地產營銷戰略專家吳豐建議,從政府看,有一種調控的趨勢出來後,希望不要在短期出臺更多針對性的政策,讓市場有個恢復性的成長。
記者觀察
拐點來了?
美國老頭索羅斯三年前撂下的一句話——『中國樓市挺不過08年』,在當下低迷市場狀況下被頻頻提及,所有人都想知道這個答案,中國樓市還能挺多久?
雖然從各大市場的成交數據反饋的信息來看,整個市場依然是有價無市,但萬科在各區域城市大面積的企業戰術性降價(或低價開盤)後,並沒有出現相關區域企業全面跟進的局面,因此整個市場的關鍵詞依舊是觀望。和購房者的觀望一樣,開發商也在觀望。據記者了解,有些開發商甚至已經停止做項目前期的調研和規劃,有的開了盤也拒絕降價,只有少數項目不得不以低於預期的房價開盤。
開發商的反映如是,而在網上各大地產和業主論壇裡,購房者已在結成聯盟抵制房價,他們的支點是:王石(王石博客,王石新聞,王石說吧)說樓市拐點來了。而在日前舉行的廣州地產高峰論壇上,亦有不少業內專家根據宏觀經濟運行的形勢和住房需求情況,預測中國房價調整期最長會達到15個月的觀點。開發商和消費者一時陷入了僵局。
到底是拐點還是結構性的高位調整?問題的焦點越發明朗,決定形勢走向的因素似乎也越明確。所有人都明白這個市場的觀望周期有多長,取決於地產商和購房者的心理博弈。買房一念間,但從當前消費者的購買素質和所掌握信息的反映來看,期待市場短期內回暖似乎也不太現實。央行近期明確表示,2008年不會對從緊貨幣政策發生任何動搖。這無疑向樓市發出了一個強烈信號:銀行向開發商商的貸款額度將在今年受到進一步的控制。這對於前些年靠銀行拿地、支持項目運轉,對資金回籠速度迫切的開發商來說,唯一的選擇也許就是進一步降價。而隨著CPI的連續走高、各類原材料價格的上漲,開發商的利潤空間無疑將被壓縮,加上現金流的壓力,接下來也許是形成新一輪的洗牌。
業內人士分析認為,造成這種僵持局面的原因是,通脹壓力增大和政府以『緊縮』為基調的宏觀調控政策有望延續,這使得市場中不確定性因素繼續增多,買賣雙方在情況不明下不約而同地選擇了謹慎與等待。但當前宏觀經濟形式是,資金流動性過剩、經濟快速增長、居民收入持續增加,因此房地產市場仍有持續增長的宏觀環境;同時,宏觀調控政策在抑制投資投機性需求的同時鼓勵合理的住房消費,因此,現在下結論樓市拐點來臨也許為時尚早。
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