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2月18日,北京市建委頒發了《關於已購經濟適用住房上市交易有關問題的通知》(征求意見稿)(以下簡稱《征求意見稿》)等四項政策,開始在網上公示征求意見;其中廣受關注的二手經濟適用房再上市政策在通知中得到了明確;『鏈家地產』副總經理金育松認為,該征求意見稿是對去年9月末北京市出臺的《經濟適用住房管理辦法(試行)的通知》(京政發[2007]27號)的補充。《征求意見稿》進一步明確了新房新辦法,老房老辦法;對於5年外的二手經濟適用房再上市,將按照價差的70%征收土地收益;同時,《征求意見稿》在一定程度上有利於縮減經濟適用房交易的『隱性』操作空間。
新政三大亮點:老房老辦法、征收價差70%、縮減陰陽合同操作空間
『鏈家地產』副總經理金育松認為,從通知的具體內容來看,體現了三大亮點。首先,明確了『新房新辦法,老房老辦法』。去年出臺的經濟適用房管理辦法,並沒有嚴格區分新建經濟適用房和二手經濟適用房;這讓部分業主及客戶都因為政策走向不明朗產生了一定的觀望;此次通知明確了二手經濟適用房再上市的細則,在通知發布之日前已簽訂合同的二手經濟適用房,都將實行老政策;這無疑將有助於打破目前二手經濟適用房市場的觀望情緒。
其次,新老政策使得滿5年的經濟適用房再上市轉讓交易收益大幅下降。
去年出臺的管理辦法提出的土地收益征收辦法為『對於滿5年的經濟適用房上市交易,屆時按同地段普通商品住房和經濟適用住房差價的一定比例交納』;而征求意見稿規定的是『對於通知下發之日起簽訂合同的,對取得契稅完稅憑證或房屋所有權證滿5年的,按原購房價格和出售價格價差的70%;而對於通知下發前簽訂購房合同的,對取得契稅完稅憑證或房屋所有權證滿5年的,只需按出售價格的10%交納土地收益』;一方面明確了價差的計算方式,避免了之前政策當中難以確定同地段商品住房價格的麻煩;另一方面,明確了征收比例,並且使未簽訂購房合同的5年外『新房』出售收益大幅降低。比如回龍觀一套100平米的二手經濟適用房,市場價為8000元/平米,原購房價為2600元/平米,在政策執行後,如果該套房產屬於已經簽訂了購房合同的5年外的『老房』,再上市交易時是按照成交價的10%繳納綜合地價款;即8萬元(100×8000×10%),而如果屬於未簽訂購房合同的『新房』,則需要繳納37.8萬元(100×(8000-2600)×70%);業主收益減少了29.8萬元。由於收益大幅下降,業主出售意願肯定會受到大挫。同時,價差70%的比例也比去年杭州所執行的55%的比例要高。
第三,縮減了二手經濟適用房的『隱性』操作空間。
對於5年內的經濟適用房來說,雖然之前的政策規定也是不允許按照市場價出售,但是,在實際的操作當中,還是存在一定的『隱性』操作空間,業主同樣可以以市場價出售,而按照原購房價過戶,從而也可以賺取差價收益;而按照《征求意見稿》中的規定,將會大大縮減這種『隱性』的操作空間。這體現在,對於5年內的二手經濟適用房再上市時,是先提出申請,再由區縣住房保障部門通過搖號方式確定購房人,誰能最終購買經濟適用房是『現時』確定,也就是說,未來5年內經濟適用房的交易基本是在住房保障部門的監管之下『現時』完成,從而壓縮了『隱性』操作空間。
對於5年外的經濟適用房來說,雖然可以按照市場價進行出售,但是,需要按原購房價和出售價價差的70%交納土地收益,並且政府享有優先回購權,如果部分業主尋求『隱性』的操作方式,政府可以通過過戶環節進行監控並隨之履行政府優先回購的權利。這樣,對於未來5年外的經濟適用房交易而言,也將大大壓縮『隱性』操作空間。
市場影響:政策實施前5年內經濟適用房將加快成交,實施後5年外經濟適用房將價量同漲
『鏈家地產』副總經理金育松認為,由於征求意見稿實施時間未定,但『新房新辦法、老房老辦法』,的思路已經非常清晰;因此政策具體執行的時間將會成為『敏感點』;並對目前的二手經濟適用房市場產生微妙的影響。
首先,在正式政策實施前,5年內的二手經濟適用房將加快成交;征求意見稿關於『新房新辦法、老房老辦法』的新老之分取決於通知發布時是否簽訂了購房合同,由於征求意見稿仍需要一段時間纔公示完畢並出臺正式文件,那麼在此之前,5年內的部分二手經濟適用房業主仍可能會尋求一些『合理』的操作方式來獲得收益,在較大程度上會增強這部分業主的出售意願;這在一定程度上將加快這類房產的成交速度。
其次,在正式政策實施後,5年外的老經濟適用房交易將價量同漲;由於實行老房老辦法,目前的通知也只是征求意見稿,那麼在這之前的所有以簽訂購房合同的經濟適用房,都將實行老辦法;業主仍然可以按照市場價出售,並且不需要交納價差70%的土地收益;業主收益有保障,客戶購買後即獲得商品房產權;因此,客戶購買5年外老經濟適用房的意願將大為增強,業主預期也將上昇,從而使5年外老經濟適用房交易出現價量同漲的局面。
最後,『鏈家地產』副總經理金育松認為,征求意見稿是在住房保障加快推進的過程中出臺的,其中按照價差70%征收土地收益切實的體現了經濟適用房的保障性質,有利於盡量發揮經濟適用房的保障作用;同時『新房新辦法、老房老辦法』也非常靈活,有利於盤活目前二手經濟適用房的交易。
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