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房價暴漲成為近兩年大眾眼中最咬牙切齒的名詞,確實當前的高房價已經嚴重脫離了居民能夠承受的收入范圍。當無數青年人在高房價面前徹底淪落為房奴時,人們更多的把憤怒的焦點對准開發商。一夜之間,在商業世界中,從來沒有一個行業象開發商這樣被大眾痛斥和貶低,其成為人民的公敵、暴利的象征。
確實,房價在07年翻番上漲,開發商在其中獲取了大量利潤是不爭的事實。但是一個不可忽視的數據也值得我們關注,那就是『饅頭』價格上漲了,作為制造『饅頭』最主要的原材料之一的『面粉』價格在近幾年也沒有停止上漲,甚至『面粉』的價格上昇速度『饅頭』相比,是有過之而無不及。
在普通大眾眼中,人們只關注和自己有關的『饅頭』價格,而不去考慮『饅頭』的制造成本和原材料成本是再成長不過了。但是我們必須要明白的是,作為開發商來講,固然通過價格上漲取得超額企業利潤是一件求之不得的好事情,但是誰也不願意在一年之間把未來幾年甚至10年的房價上漲空間完全透支殆盡。這種只顧眼前而不放眼長遠的做法對任何一個想做百年老店的開發商來都是不願意的。但是在07年,所有房地產企業都象上了同一艘『賊船』一樣,選擇了暴漲房價,其中緣由值得深究。
07年,全國房價上漲的具體統計數據還沒有官方統計機構發布,但是根據一些非官方的統計數據來看,全年度房價上漲幅度應該在20%到30%之間,當然官方發布的數據肯定要少於這個數據,因為要照顧到社會的『紙面和諧』。因此從實際數據來看,房價上漲在25%左右是一個比較合理的數字。
那麼我們來看開發商的上游產業土地出讓的收益情況:全國土地出讓總價款2006年增長了30%,創下歷史性的7677億元。07年的數據更加值得『稱道』:據國土資源部財務司提供的數據,07年1到11月底,全國土地出讓總價款為9130億元,同比增長了58.9%。
土地收益對於地方政府來講就是財政收入,就是可以拿去炫耀甚至昇官發財的『資本』或『黃金通道』。近年來,土地收益已經成為地方的第二財政,確實GDP之所有能得以飛速發展,土地收益確實功不可沒。但是土地收益高速增加,對於開發商來講,則意味著商品房成本大幅度增加,對於惟利是圖的開發商來講,保證自身利益唯一可行的辦法就是『羊毛出在羊身上』,把成本追加到購房者身上。
房價暴漲VS土地收益=25%:58.9%,那麼可以清晰的看出來,在房產暴利中,雖然開發商獲得了超乎尋常的巨大利潤,但同時開發商卻要支付比往年更多的土地成本。當然有很多官員和學者高呼房價上漲和地價上漲無關,因為在這些人眼中,決定房價上漲的決定因素是需求過於剛性,從而造成房價上漲,房價上漲導致地價『派生性』上漲。這種理論看似符合經濟學原理和邏輯。
但是在這裡我想問的是,如果地方政府作為房地產行業的管理者和監督者,維持行業公平和效率,保證行業健康發展,在開發商和購房者作為對戰雙方的足球場上,地方政府和行業管理機構應該是一個主持公平公正的裁判:一方面維持房地產業的健康發展;一方面要保證民生,讓大多數人居有其屋。
然而這個裁判在『足球場』不僅是一個黑哨,而且積極協助開發商踢敗購房者,幫助開發商搶奪國民財富。所有我們就看見了下面這樣的事實:房產調控越調房價越漲;明明知道房價上漲速度過快時,還偏偏減少土地供應,延緩土地供應速度;利用土地壟斷特權,坐地生財,天價『地王』不斷湧現。
如此看來,房產暴利收獲最大的肯定不是開發商,但是最倒霉的永遠都是普通大眾!
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