自1948年12月20日中共中央頒發《關於城市中公共房產問題的決定》之後，中國就進入了住房公有化福利分配的階段。但直至1978年改革開放之前，這種試圖依靠國家與單位的公有制經濟的力量解決全部城市居民住房的夢想不但沒有實現，反而讓城市居民的住房人均面積比1949年建國時還貧困。看來依賴於分配住房的制度是徹底失敗了。

　　小平先生在充分的認識到這一制度的失敗之後，於改革的初期就提出了利用政府與市場兩條腿走路的房改設想，商品房第一次出現在中央的相關文件之中，拉開了改革的大幕，開始了一系列的房改政策探索。

　　改革的前十年房改重點在於存量房的租金調整，改革後的第二個十年開放了供給的市場化和土地的有償出讓。同時探索了存量房的出售制度試點，直到1998年纔徹底的中止了住房的福利分配制度，並實現了市場化的分配。

　　至今又經歷了十年的時間，這十年的建設速度遠遠超過了解放以來的五十年的建設速度，城市規模迅速擴大。在人口快速大量向城市集中的情況下，仍然讓城市人均擁有的住房面積翻了幾番，充分顯示了市場化的巨大力量。人們可以對中國房地產的市場化提出無數的批評和埋怨，但全國的城市居民包括全世界的國家都不得不承認，是中國房地產的市場化徹底改變了中國的城市面貌和城鎮居民的住房條件。

　　住房的局部私有化，不但激發了購買與擁有物產的欲望，也讓安居樂業成為了現實。當然市場的競爭中必然會出現被激烈的競爭所分化或淘汰的人群、社群，這種分化是經濟發展階段的必然，否則小平先生也不會在看到不可能讓所有人都同步發展的情況下大膽的提出『讓一部分人先富起來，最終走向共同富裕』的分階段發展模式。

　　那麼這就給政府提出了新的問題，即在以市場化為主的經濟制度改革中，如何提供社會保障。這種社會保障不僅在於醫療、退養等方面，還應包括住房市場化之後的低收入群體的居有其所的人權保障上，然而『23號文件』出臺十年之後纔有了『24號文件』關於專門提供和建立低收入群體的住房保障文件。

　　換句話說，三十年的改革中並沒有一個明確的方向和一套完整的制度，至今仍在黑暗之中摸索，仍然是『摸著石頭過河』，每次都是在出現重大問題時，在有無數的社會評論和抗議後，纔會修改政策，以適應發展的需求。為什麼不能借鑒市場化國家已走過的歷史，並從眾多不同的政策之中尋找出一條符合中國特色的市場經濟之路呢？為什麼不能用學習的辦法減少在黑暗中的摸索，少摔一些跟頭，並站在巨人的肩膀上加快制度的建立呢？

　　也許是政治與主義的原因讓我們把更多的眼光指向了世界上最典型的兩個城市型國家和地區，更多的關注著新加坡和香港，而不敢將視野擴大到那些頭頂著資本主義制度的發達國家。豈不知最不符合中國國情的恰恰是這兩個典型的島國和地區。

　　中國與世界各國的最大差異化國情大約就是：第一人口眾多；第二城市化水平過低。而這兩點又恰恰是與新加坡及香港正好相反的兩個特點。拿一個城市化高速發展的階段與一個城市化已經成熟度極高的狀況相對比，本就是兩類矛盾。拿一個有邊境與護照嚴格保護的地區或國家與一個城市無邊境的狀況相比也是一種謬誤。而我們的政策恰恰在向著這兩個毫無可比價值的發展模式學習和靠近，豈不是會再一次將未來引入歧途。

　　政府是要建立住房保障體系以解決低收入家庭的基本生存問題，但這種保障並非是一種財產分配，也不是一種普遍全民分享的共同利益，只是維護社會正常發展的安全網，是一個逐步提高與發展的過程。試圖將社會保障擴大到更寬泛的普民共享的范圍，必將退回到計劃經濟福利分配的老路上去，並讓這個社會發展的車輪再一次變成短板。

　　政策的傾向性引導著資源分配的合理性。當更多的社會資源變成福利和共享分配時，就必然會喪失資源的有效性。如果一個市場化的經濟制度下，超過50%的產品是非市場化供給的，那麼至少有50%的資源是非市場化分配的。如果這個比例大於了50%，那麼就根本談不上是市場化的經濟制度了，只能說局部的市場化在為非市場化的制度打補丁。

　　指定市場必須生產超過70%的定型產品，指定市場必須配置70%以上的特定產品的資源，本身就已經讓市場化名存實亡了，再將保障性政策進一步擴大到中產階層，那麼這個市場化還能剩下多少呢？

　　除了建立對最低收入群體的保障性政策體系之外，還必須關注夾心層的需求，但他們與完全無購房能力的低收入人群不同，他們擁有部分的購房能力與多種的生活方式選擇權，對他們應實行的是幫助而非轉移分配。這也許是一項基本的原則，否則豈不是對低收入家庭更加不公平了嗎？

　　有租有售是一種制度性的分階段消費過程，從無到租、從租到擁有、從舊到新、從小到大是一個合理的消費與提高的現實，那麼就必須提供這種市場化的選擇條件。如果僅僅靠縮小戶型面積、僅僅靠壓低房屋總價，但一定要求他們購買一次性到位的直接擁有，則是無論如何也無法靠市場解決問題的。

　　租賃性住房的提供不能依賴於政府，也不能依賴於富有者投資形成的少量租屋。當租賃性住房不能成批量提供時，就必然會出現奇貨可居的短租行為和不斷的漲價行為。即使有租金的補貼也無法保證相對的穩定，讓租戶不停的奔波於不斷的改變生活位置的搬家之中。

　　建立相對穩定的租賃性住房就必須由國家提供租賃性的土地，以降低首次建設與投入的資本。中國自1991年開始試行55號令以來，有償出讓在招拍掛的政策約束下已使土地的成本不斷急速上漲，甚至到了面粉高於面包價格的地步。如果沒有租賃性的土地，那麼就很難提供夾心層的租賃選擇。

　　建立相對穩定的租賃性住房就必須由國家指令建立長期信貸的金融體系支持，不可能依賴於短貸長投。這種金融體系可以是銀行的長期、低息貸款，也可以是債券或基金，以降低成本和延長投資回收期。

　　摸索中每次都提出了很好的政策目標，但每次都沒有科學的提出用什麼樣的方式(各種市場化的配套措施)去達到這個目標。我們都知道要過河、要實現共同富裕的目標，但如何實現這一目標卻有人說架橋、有人說乘船、有人說用吊索、有人說用木排、也有人說下水游泳或乾脆摸著石頭過河。

　　改革的初期沒有路可行，也沒有造船與架橋的能力，於是就只能是摸著石頭過河的一種方式。但三十年改革之後，仍用這種方式去撞牆則就有些不夠科學了！

　　建立住宅法，用法律來保證預期是一種遠遠比每次都用部委聯席會或政府機構隨機調整和出臺相關政策更好的辦法。用法律來解決土地供給的問題、土地的性質問題(租用與出讓)，用法律來穩定住宅的金融政策，這種專門用於解決保障性住房或補貼性住房的金融應不受宏觀經濟周期性的影響，是一種長期的戰略，分層次的解決保障性、補貼性及市場化的攻擊方式、供給對象、產權結構等等。

　　目前的房地產已不再是一個可以用臨時性政策措施來調來調去的單一市場，而是溶入於整體經濟發展中的一部分。尤其是要分層次解決不同收入群體的市場化及非市場化的保障性責任，就必須用法律來加以界定與約束，用法律來解釋市場中存在的疑惑，用法律來維護市場的權力和民眾生存的權利。

　　住房政策到了必須盡快變成法律來給予保護的時刻了！

renzhiqiang