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美國次級債危機氣勢洶洶,不僅使花旗、美林、摩根士丹利損失慘重,亦引發了全球股市振蕩。美國房價依然在探底,可中國房價似乎依然高昂頭顱。雖然部分熱點城市的房地產市場呈下調之態,但全國整體房價數據表比較堅挺。
筆者認為,中央和地方政府如不采取有效的應對之策,僅靠美國次級債等外部因素的影響,是不可能抑制國內房價高位運行之勢。『高房價』一詞,完全有資格入選2007年度中國最流行詞匯之一。面對高房價,民憤越積越大,而造成房價過快增長的原因是多元且復雜的,其中供求結構失衡是最重要的原因,筆者以優化住宅供求關系為思考切入點,分析研究出以下可以穩定甚至抑制高房價的十大『武器』,以供業界參考與指正。
第一、增加住宅用地供應量。土地供應是形成住宅有效供應的源頭,依照目前我國住宅需求巨大潛力,必須保持相當規模的土地供應量,纔能使市場整體供需維持平衡,而且,從土地供應至形成住宅供應,還須1-3年時間,因此必然提前測算土地供應規模。正如我們在前面分析模型中所述,供需缺口每增加100萬平方米,那麼全國住宅均價就要上漲76元/平方米,若要穩定中長期住房價格,則保證土地供應是最基本的條件。過去幾年,宏觀調控是緊縮土地供應總量的做法已被證明藥不對癥。從區域分析,近兩年東部大城市,如北京、上海、深圳、杭州、南京等供不應求的情況比較突出,而中西部城市供求情況比較平衡,因此在整體增加土地供應的同時,應重點增加東部城市的土地供應。
第二、嚴格落實『70/90』政策。從優化住宅供應結構上考慮,國家出臺『70/90』政策比較合理,但值得關注的是,這一政策出臺一年半以來,雖然90平米以下戶型佔供應總量的比得有所上昇,但全國及各地的相關數據表現並不理想。建設部信息系統數據表明,全國40個重點城市批准預售商品住房中,套型建築面積90平方米以下的住房面積所佔比重到2007年上半年也纔佔到24.31%。樣本城市的數據表明,南京90平方米以下住宅供應面積佔比由2006年的35%提高至2007年上半年的41%;武漢由2006年和45%提高至2007上半年的52%;而西安和重慶基本上沒有變化,佔比在30%左右,明顯偏低;深圳市2007年上半年較2006年比重竟然所有下降。從中反映出各地市場的差異性較大,而各地政府在落實『70/90』政策上的力度也明顯不同。中央應加強督促各地政府嚴格執行。
第三、加大查處企業囤地力度。人多地少的國情注定我國用於開發的土地整體供應偏緊,有效盤活存量土地是房地產業持續、健康發展的客觀要求。為了清理閑置土地和打擊囤地行為,國土資源部曾出臺多項政策,但由於造成土地閑置的原因往往比較復雜,部分涉及當初劃撥出讓時政府與企業之間相關約定。因此導致各地都有大量的存量土地仍然處於閑置狀態。建行研究報告指出:2001年初至2007年5月份,房地產開發商累計購置土地面積21.62億平方米,但實際僅開發完成12.96億平方米,不足購置面積的60%,相當數量的土地被囤積和倒賣。因此,國家需要嚴厲打擊囤地行為。
第四、加大查處企業捂盤力度。在地價和房價增長過快的形勢下,部分開發商傾向於通過捂盤而獲取更高的投資回報率,雖然這是一種企業自主行為,但由於人為的加劇了短期的供求矛盾,甚至誘導消費者出現恐慌性購房的不良市場現象,無論對於樓市的健康發展,還是社會的和諧穩定,都有一定程度的負面影響。因此,嚴厲打擊捂盤行為,切實整頓市場交易秩序,是各級政府應該予以重視的事情。上海今年8月新出臺的相關政策值得借鑒:10天內須開盤,確需分批預售的,每次申請預售面積不得少於3萬平方米,而且必須在3個月內全部申請完畢。
第五、限制大盤開發行為。從房價的成本構成上分析,地價所佔比重呈上昇趨勢,由此導致房價上漲。自2004年實行『招拍掛』以來,全國地價持續上漲。去年以來,各地頻現總價『地王』和單價『地王』,許多地塊的出讓價都比底價翻了一倍以上。全國最大的『地主』是碧桂園,截至2007年7月末,總土地儲備量已經達到了驚人的4500萬平方米。『地王』頻現,大盤橫行,不僅不利於國家的集約用地的政策,而且容易導致大型開發商的囤地、區域性市場壟斷、官商勾結、土地出讓金滯繳等不良後果。因此,一方面要切實抑制地方政府大塊賣地的衝動;目前一線城市出讓大幅住宅用地的情況已不多見,而中西部的二線城市和全國的三四線城市,依然湧現出很多幾千畝的大盤;另一方面,國土資源部和九大地方國土督察局須有效發揮管理和監督職能,可以針對住宅項目劃定具體的出讓規模標准。
第六、提高住宅投資投機成本。合理的自住需求,可以通過增加有效供應予以滿足,而對於投資尤其是投資需求,政府必須尋求有效手段加以抑制。從需求角度分析,房價過快增長重要原因之一是投資投機需求非理膨脹。深圳社會科學院公布的《深圳藍皮書:中國深圳發展報告(2007)》顯示:深圳市領到產權證後半年內就轉手的住房佔住房總套數的30.31%,可見投機性購房之嚴重。有兩個辦法可以考慮:一是增加持有環節的稅負,物業稅應盡快開征,對於大戶型和單個家庭持有的第二套以上住宅征收累進制保有稅,而對於購房之後既不自住又不出租的中長期投資客,還要加征空置稅,另外土地增值稅和城鎮土地使用稅要嚴格征收;二是提高購買第二套以上住宅的首付比例,提高貸款利率,9月27日銀監會和央行的房貸新政要加強落實力度。
第七、繼續限制外資投資規模。2006年,全國實際使用外商直接投資金額同比2005年下降4.1%,但房地產業實際使用金額卻激增51.9%。今年1-5月全國房地產開發企業利用外資同比劇增89.9%。由此可鑒,外資進入內地房地產業的節奏並沒放慢。從去年7月出臺的『171號文』,到今年6月出臺的『50號文』,對外資投資房地產業行為的諸多規范和限制,並未減少其總量,只是改變了其結構。外資湧入對房價有一定的推高作用,具體表現在兩方面。一方面,外資購買的絕大多數都是高檔物業,絕大部分屬中大戶型,而高檔物業的價格往往會成為整個市場的風向標,往往剌激整個市場投機需求膨脹。因此,應嚴格落實限制外資購房的相關政策,對於港澳臺人士亦實行一人僅能購買一套的制度。
第八、加快推進住房保障。住宅保障不僅具有社會保障的作用,而且還有為市場解壓的功效。只有建立健全住宅保障制度,纔能避免把中低收入群體擠壓到純粹的商品住宅市場,從而緩解商品住宅市場的需求壓力。有三條措施可資參考:一是快速擴大廉租房政策的覆蓋面,切實落實九部委聯合發布的《廉租住房保障辦法》,同時在政策主導的前提下,運作機制要多樣化、靈活化,鼓勵企業和民間機構參與到廉租房的建設和運作中來。二是佔城鎮人口比重20%的中等偏下收入家庭可購買經注濟適用房,但經濟適用房建設規模不宜過大,其佔住宅供應套數的比重保持10-15%比較合適。三是限價商品房也是緩解自住需求的有效途徑,比較適於面向中等收入群體,目前僅有部分城市在進行嘗試,擴大區域范圍和建設規模勢在必行。
第九、大力發展住房租賃市場。在一個成熟的房地產市場體系中,租賃市場非常重要,它既是對交易市場的有效補充,又能在很大程度要緩解購房需求壓力。因此,在發達國家住房租賃市場的地位很高,尤其是歐洲,大約50%的居民是通過租賃解決居住問題的。在我國現階段房價居高不下,市場供不應求,需求旺盛的情況下,大力發展住房租賃市場更顯其必要性,尤其是在經濟發達地區的大城市。2006年的『國十五條』中,曾明確規定『積極發展住房二級市場和房屋租賃市場,引導居民通過換購、租賃等方式,合理改善居住條件,多渠道增加中低價位、中小套型住房供應。』但是,一年多來,中央並未出臺細化文件,地方政府更不可能積極行動。應該建立一套完整的住房租賃體系,除了目前實施的廉租房制度外,政府還應通過政策性補貼,引導開發商建設市場型租賃用房,鼓勵企業通過收購、長期租賃等方式擁有一定規模的房源,鼓勵暫時無購房能力者通過租賃擁有使用權房。
第十、改變地方政府不良發展觀。回顧、分析、反思近幾年我國房地產宏觀調控效果不佳的原因,很重要的一點是地方政府受自身利益驅動,不願積極落實中央相關政策。房地產業生產經營的對象是不動產,這就決定了房地產業的操控大權握在地方政府手中。1998年房改之前,由於實行的是福利分房制度,地方政府基本上無利可圖,也就不存在與中央之間的矛盾。住宅市場化之後,房地產業發展速度和規模驚人,由此帶來巨大的財政收入和明顯的GDP拉動效應。於是,地方政府漸漸在利益的誘惑下形成了針對房地產業的特殊發展模式,出現了游離於國民經濟宏觀監控的現象。比如,在當初住房體制改革的文件中,明胡規定『經濟適用房是住宅供應的主體』,但在後來的操作中,不但從沒成為主體,而且所佔比重一年比一年低;還有『70/90』落實不利,也與地方政府有關。針對於此,可以考慮采取三個措施:一是建立科學的政績考核指標體系,而非惟GDP馬頭是瞻;二是土地出讓實行收支兩條線管理,部分收歸中央財政,堅決打擊『第二財政』現象;三是盡快推進房地產法制化進程,要以法律的形式約束地方官員,比如《住宅法》。
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