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要不要包陽臺,原本以為這只是一件關乎自家的小事,沒想到卻成了不好解決的難題。陽臺能不能包?該不該包?業主和物業各有理由,那麼『包陽臺』的問題到底該如何解決呢?記者就這些問題采訪了建設規劃部門的相關負責人及律師,得到的答案時:要真正解決這個問題,還得等業主委員會成立之後。
能不能包,要看買房時如何約定
『包陽臺是否需得到物業同意,要看買房時是怎麼約定的。』市建設規劃局住宅與房地產業處處長施月中表示,如果在買房時沒有『不能包陽臺』的約定,那麼,業主有絕對的自主權。但如果業主在簽訂購房合同或者交房時與開發商簽訂了《臨時管理規約》或《業主臨時公約》,就要遵守開發商指定物業公司的一些規定,直到業主委員會成立並修改規約為止。
施月中表示,由於開放式陽臺在銷售時一般是按一半面積計算,而封閉的陽臺則是算全面積。如果業主購買開放式陽臺的住宅後自行包陽臺,其實是獲得了面積差額的利益。同時,由於包陽臺涉及到建築的外立面,屬於公共部分,牽涉到全體業主的利益,因此現在不少物業公司都對業主私自包陽臺有所限制。
『物業公司之所以禁止私自包陽臺,主要是考慮到整個小區住宅的整體規劃統一。』施處長表示,『確實存在特殊情況,需要在規約限制下包陽臺的業主,可直接向所轄的建設規劃部門提出申請。』
該不該包,臨時規約也有約束力
那麼,物業為什麼可以用臨時規約來約束業主呢?這是有相關政策依據的。
施月中處長告訴記者,根據《物業管理條例》相關規定,『建設單位應當在銷售物業之前,制定《臨時管理規約》,對有關物業的使用、維護、管理,業主的共同利益,業主應當履行的義務,違反規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。同時,建設單位應當在物業銷售前將臨時規約向物業買受人明示,並予以說明。物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時,應當對遵守臨時規約予以書面承諾。』
『在賣房子的時候,開發商應該和購房者說清楚,以後小區不允許包陽臺,倘若你想包,可以選擇不買這裡的房子。』施月中表示,物業也有事先告知業主相關規約內容的義務,而對於違反規約封陽臺的住戶,物業可采用勸說的方式進行制止。
要不要包,等業委會成立後決定
從另一方面講,由於臨時規約是在沒有征求絕大多數業主意見的情況下制定的,業主是有權利提出修改的,那就是在成立業主委員會之後由業主大會提出修改或重新制定新的規約。『業委會成立後,如多數業主需要封陽臺,可召開業主大會進行協商,取得一致意見後,報規劃部門修改規劃即可。』施月中表示。
關於這一點,記者也從律師方面也得到了證實。華頂律師事務所的律師林興指出,雖然臨時規約是由開發商單方面制定的,但是依然對全體業主具有約束力。因此,如果業主購房時已簽了臨時規約,就應當遵守。『不過,因為業主簽訂的臨時規約是對全體業主的約束,合同的主體應屬於全體業主,業主違反臨時公約,違反的是全體業主的利益。』林律師表示,因此,最好的辦法就是成立盡快業主委員會,調查大多數業主的意見,再決定陽臺能不能包,該怎麼包。
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