|
||||
由於2007年上海寫字樓市場延續著2006年以來的大好形勢,加上2008年市場需求將仍然保持強勁增長,表現穩中有昇的上海寫字樓市場『三連陽』已無懸念。據中國房地產指數系統監測數據顯示,2007年1-11月,上海寫字樓新增上市面積157.26萬平方米,比2006年年同期增長11.82%;成交面積為169.72萬平方米,同比增長13.21%。2007年前11個月成交面積超過了新增上市面積,供求比例為1:1.08,供不應求的格局仍然持續。其中甲級寫字樓市場表現更槍眼,租售價格均呈現良好的上昇趨勢,空置率則繼續下降。
甲級寫字樓依舊『領銜』
2007年上海的甲級寫字樓市場整體表現比較活躍,越洋廣場、宏伊國際廣場、恆隆廣場二期、廖創興金融中心和上海銀行大廈等相繼入市,在一定程度上緩解了甲級寫字樓市場的需求壓力。但是因為部分公司希望拓展現有辦公面積,加上新進入的外資公司需要租賃樓宇以便開業,上海辦公樓租賃市場的需求依然保持強勁。目前一些比較典型的租賃案例:友邦保險承租了長寧區太平洋企業中心11000平方米的樓面;安永承租了靜安區越洋廣場7760平方米的樓面;均富諮詢(上海)有限公司承租了黃浦區來福士廣場2930平方米樓面等。
由於市場的需求旺盛,滬上甲級寫字樓『領銜』格局依舊難以撼動,不僅空置率屢創歷史新低,目前全市平均空置率保持在3%左右的水平,全市的租金報價前三個季度一路上揚。目前甲級寫字樓的租金報價達到1.2美元/平方米/天,平均成交租金1.1美元/平方米/天,租金比2006年增長了9%-10%。通過對上海主要幾大甲級寫字樓分布的區域的分析,平均租金開價最高的區域為靜安區,浦東新區緊隨其後,兩區分別為1.46美元/平方米/天和1.30美元/平方米/天。
特色產品『對接』
辦公外延化
2007年,出售型的寫字樓供應主要集中在浦東新區、虹口區和長寧區。其中,浦東新區的金橋開發區依然是供應的主要區域,而其他的供應則零零散散地分布在上海的各個區域內,且呈現供應區域邊緣化的特征,並不局限在傳統的商務區域或者新興的商務區。究其原因,隨著寫字樓租金的持續上漲,很多企業都面臨著經營成本的巨大壓力,尤其是那些可以拆分研發、後勤等部門的跨國公司。同時,在次中心區域不斷推出一些新的寫字樓,在交通環境和商業配套不斷完善的過程中,這些區域的寫字樓逐漸吸引了一部分原本在傳統
CBD的企業。另外,部分世界五百強企業逐漸遷到工業園區,或者遷往新興的次中心商務區域,更是順應和加速了上海的辦公格局外延的進程。
因此,隨著寫字樓的專業化更加清晰,各類異質化需求逐漸呈現,寫字樓產品主題化、個性化及網絡化受到更廣泛關注,這三類特色寫字樓項目開始『對接』企業辦公外延化發展的這難得的機遇。例如銘德國際廣場、證大五道口大廈、華辰金融大廈、嘉和國際大廈、旭輝世紀廣場、綠洲中環中心等寫字樓,憑借LOFT、MORE、創意、特定行業的寫字樓等特色定位,取得了不俗的銷售業績。
新增集中上市奠定主基調
2008年第一季度開始,新增供應量的集中上市,就已經奠定今年市寫字樓供需兩旺的主基調。據統計,今年大約有898298平方米甲級寫字樓新增供應量上市,大部分分布在浦東陸家嘴,僅上海環球金融中心一個項目就將提供226000平方米的新增供應量,而其他新供應的落成將會在靜安地區的163400平方米,以及普陀地區的75000平方米。隨著這些項目的集中上市,預計今年的空置率將會比2007年略有上昇,租金還將保持上昇的通道,但漲幅相對2007年將趨緩,步入理性的『黃金期』。
此外,由於上海的商業地產投資日趨成熟,出售型的小戶型寫字樓有望取而代之,成為投資新寵。一般而言,客源充足、銷售較快、位置和配套較好的小戶型寫字樓,較受投資者青睞,同時也比較符合小公司的需求。而相對商鋪來來說,小戶型寫字樓首付比例較低,租金持續上漲而且未來昇值潛力較大,是投資者理想的新投資渠道。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||