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歲末盤點即將過去的2007年房地產市場,在宏觀經濟持續快速增長、通脹條件下的實際負利率、人民幣加速昇值、A股強勢牛市等背景條件下,房地產行業呈現全局性加快發展的局面。具體到北京來看,價格上漲已遠遠超出大多數業內人士年初的預計,而這似乎只能從人民幣昇值帶來國內資產價值重估的金融角度,予以部分合理的解釋。
展望2008年,由於國內外宏觀經濟及金融環境存在極大不確定性所帶來的風險,以及從當前緊縮貨幣政策、嚴格土地管理、加強稅收力度、加大政策保障性住房供應等措施來看,2008年北京房地產發展形勢不容樂觀。普漲局面肯定要受到抑制,市場將出現明顯分化。具體來看主要表現在以下兩大方面:
新老國八條、國六條、24號文、全國住房保障會議,還有十七大報告中關於住房民生問題的關注等一系列新住房政策的出臺,預示著國內住房制度正在發生根本性的轉變。未來國內城鎮居民的住房問題,將分為兩大塊來解決。一是,大多數人以保障性住房(經濟適用房和廉租房)及限價房來解決;另一方面,高收入居民以商品房市場來解決。
尤其是從目前實際情況看來,保障性住房(經濟適用房和廉租房)及限價房的大規模的建設,已經在以下方面具備可行性:
(1)土地供應上的保證 對住房建設來說,最根本的問題是土地供應。來自北京市國土局的統計數據:截至07年9月底,北京已基本完成年初提出的『300萬平方米兩限房、200萬平方米經濟適用房和30萬平方米廉租房』計劃建設用地的供應。其中,兩限房土地供應量達到開發資金上的保證利於長期推進保障性住房的建設。據政府相關管理部門的說法,北京市保障性住房的建設資金目前主要來自於商品房土地出讓收益,和公積金存款的收益分配。這無論是從社會公平角度,還是從地方財政可行性角度來看,均是目前所能想到的最好辦法。
(3)管理機構上的到位07年年初北京就已經成立了住房保障辦公室,以全面協調及推進保障性住房的建設。這為保障性住房建設提供了組織上的保證,從北京市保障性住房建設的實際所取得的效果看,也證實了這一專門管理機構的工作是卓有成效的。
(4)管理政策上的完善經濟適用房作為北京保障性住房的主體構成部分,其管理辦法目前已經正式出臺。在申請、審核、輪侯制,有限產權,限制戶型面積等各環節,均有可操作的規定及要求。相比以往最主要的不同之處,首先是第一次提出經濟適用房是有限產權的住宅;其次明確限定經濟適用房戶型面積的大小,車位等配套設施也明顯降低了標准;第三,明確提出政府回購的主張,並且在轉讓收益分配方面有了更多限制條件。
正是在以上大背景下,外加政策性住房(保障性住房+限價房)開發所佔市場比重的逐步擴大。以房地產為主業的央企在未來市場中將佔據優勢地位。更為重要的是,以房地產為主業的央企目前已經打通了資本市場(股市)融資通道,或者是將來在國內A股上市具備優先級。這些都將持續鞏固央企未來在房地產行業的地位。
(2)投資區域分化:北京房地產市場的開發重心明顯外移從06年下半年以來,北京住宅市場的新增供應逐漸向城市外圍轉移的趨勢已經顯現。隨著07年新增土地供應重心向郊區縣的轉移,未來住宅市場的外移趨勢將更加明顯。今年11月7日,北京市規劃委首次全文公布《北京十一個新城規劃(2005-2020)》,對11個新城的交通、醫療、教育等各方面做出全新規劃,並對北京的空間結構做出調整,通州、順義、亦莊等新城將配合中心城調整優化,承擔疏散中心城人口等職能。這表明:奧運後北京的城市建設依然會維持較大規模,並且重心將向外明顯拓展。
(3)住宅產品分化:新增供應市場中,中小戶型住宅開始佔主導地位在近2年一系列主要針對住宅市場的政策打壓下,住房投資需求明顯收到抑制。另一方面,其他投資渠道如股市、債券、收藏品、貴重金屬等也分流了部分投資資金。隨著住宅需求的主體向年輕化群體的轉移,初次置業的住宅需求逐漸佔據市場主導地位。這從07年下半年以來,12000元以下住宅市場供不應求的狀況得到證實。展望2008年,這一購房主體帶來的住宅需求特點將影響到開發企業的項目定位,中小戶型的住宅無論從國家政策導向,還是從實際需求來看,都將成為未來相當長一段時期內的市場主導產品。
(4)投資物業類型分化:北京房地產市場的寫字樓投資時代即將到來隨著城市化的進程加快住宅物業的大規模開發,作為配套公建開發的商業地產連續3年放量供應。相對住宅需求來說,商業地產需求是線性穩定增長的,因而出現明顯供過於求的現象,無論是物業成交價格還是租賃價格水平,基本穩定在一個相對較低的水平。這導致近2年來,出現不少辦公性質用地立項的項目被建成50年產權的『住宅』,如:明天第一城、東亞奧北中心、東亞望京中心等。這種『價值倒掛』的現象,只有在住宅供應嚴重不足,價格快速上漲的是市場條件下存在。隨著投資住宅受到越來越多調控政策的限制,北京商業地產,尤其是寫字樓市場投資價值將會逐漸被市場重新發現。
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