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降價不可能是流行性病毒。不過,為房地產市場的長遠發展考慮,北京樓市還是偶爾患點感冒比較好。這跟人的肌體差不多,有些長期連感冒也不得的人,一生起病來就是大病。理性考慮,有幾個人希望樓市患大病,從而嚴重影響經濟發展和人們的工作、生活?
深圳、廣州以部分樓盤降價(或曰低價開盤)為標志,樓市進入調整期,並非令人意外。第一,近年來,它們的房價上漲實在太驚人,泡沫現象突出。尤其是深圳,投機性炒房氣氛濃郁。第二,以信貸緊縮為核心的多項宏觀調控政策,終於產生了累積效應。一次加息你不怕,連加6次、7次你怕不怕?首付提到三成你不怕,提高到四成、五成你怕不怕?
深穗樓市調整,就是投機性需求所形成的樓市泡沫,在宏觀調控的壓力下被逐漸擠出的過程。其中,廣州樓市此番調整,很大程度上是因為萬科這類標杆企業在珠三角全線降價的聯動影響所致。
前面說了,即便是上海樓市調整時,北京房價也是在上漲。而2006年以來,北京房價甚至加快了上漲速度。那麼,深穗降價,北京樓市會跟隨嗎?
目前來看,北京樓市的觀望氛圍有所加強。壓力最大的將是那些前期漲幅驚人的樓盤。譬如,泛海國際居住區、珠江帝景、摩根中心(盤古大觀)等。如果說北京樓市要感冒的話,最先考驗的就是那些高價樓盤、前期漲幅過大的大盤。但不瞞您說,即使這些樓盤降價30%及以上,它們也還是有不少利潤的。這一點,萬科廣州樓盤降價30%仍有利潤,便是印證。
但是,就此斷言北京樓市已進入拐點,是缺乏充分根據的。即便是在深圳、廣州,降價的也是少數樓盤,而不是大多數更不是全部樓盤。倘若北京樓市真的感冒了,降價的也可能只會是少數樓盤。與深圳、上海投機性炒作偏多的需求結構不同,北京樓市情況要復雜一些,有相當一部分來自全國的巨額灰色收入在支橕這個大城市的房價。
北京樓市在觀望,觀望期有多長,無法准確預知,就看購房者與地產商的博弈誰更能堅持。很多業內人士包括地產商在內,對明年樓市持悲觀態度。我希望放大這種悲觀態度。因為,長期以來,地產商們太樂觀了,他們的日子過得太好了。為什麼不能讓他們也嘗嘗擔心房子不好賣、賣不出去的懮愁?像賣大白菜一樣賣房子,太不正常了。從這一點來說,北京樓市理應感點冒。
不過,即使北京樓市感冒,樓盤也會出現分化。有的樓盤可能不得不降價渡過難關,有的樓盤反而還能漲價。譬如說,就在別的樓盤開始觀望時,潘石屹剛從任志強手裡收購過來的SOHO北京公館,據說就賣得挺火。
我內心裡還有一種擔心,北京這個市場的需求似乎像個無底洞,現在的觀望期過後,會不會又來一次嚇人的反彈?特別特別希望不要出現這種情況。
(本文系應朋友之邀而作,12月20日)
補記:12月25日出差回來,看到任志強有篇博客標題就叫『明年平均房價將下跌』,心中一樂,我在今年2月的一篇博客就叫『2008年北京平均房價有望下降 』s/blog_4758d4f90100075n.html,不過,與任總的論證過程基本不同。
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