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9月27日,央行發布通知明確,對於已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的,貸款首付比例不得低於40%,貸款利率不得低於中國人民銀行公布的同期同檔次基准利率的1.1倍。此次央行提高購買第二套住房的首付比例及貸款利率,旨在進一步加強對房地產市場的宏觀調控。
受奧運效應的影響,本季度大部分酒店服務式公寓上調了租金報價,並減小了對簽訂長期租約客戶的優惠幅度,致使本季度北京酒店服務式公寓的平均租金達到180.2元/月/平方米,上漲3.6%。另一方面,盡管北京今年已新增酒店服務式公寓近千套,但隨著奧運的日益臨近,市場吸納速度亦有所提高,旺盛的市場需求致使本季度北京酒店服務式公寓的空置率繼續下降5.1個百分點,到達18.2%。
由於大部分高檔出租公寓的業主並沒有在年底出租淡季的時期內調整租金報價,本季度高檔出租公寓市場的平均租金基本保持穩定,維持在111.5元/月/平方米。另一方面,位於朝陽公園板塊的萬科東第項目於本季度開始對外出租,該項目憑借其優越的自然環境、便利的交通條件迅速提昇了入住率,並未對高檔出租公寓市場的空置率產生太大影響。本季度高檔出租公寓市場的平均空置率下降了0.6%,達到15.2%。
別墅的租期較長,一般為兩年,租金報價亦比較平穩,因此本季度北京出租別墅市場的平均租金依然維持在133.4元/月/平方米。而值得一提的是本季度市場對於高檔出租別墅的需求尤為突出,年初入市的新項目如位於順義別墅區的麗嘉花園別墅、觀唐別墅等,在經歷了一段時間的客戶積累後,入住率在本季度有較大幅度的提昇。得益於此,市場平均空置率在本季度下降明顯,為13.7%,降幅達到11.9%。
北京酒店服務式公寓在經歷了今年1至3季度的供應高峰後,本季度暫無新增項目。新增供應主要集中在高檔出租公寓方面,例如位於朝陽公園板塊的萬科東第。
在北京投資環境日益改善與奧運效應的帶動下,越來越多的跨國公司在北京設立總部或分公司,外籍管理人員對於北京酒店服務式公寓的需求也出現較快增長。需求的快速增長同時刺激了各大酒店服務式公寓供應商紛紛在北京設點,預計下季度,北京又將會新增兩個酒店服務式公寓,分別是星獅集團的輝盛庭與萬豪集團的琥珀居。預計這兩個擁有知名品牌的項目將會拉動下季度北京酒店服務式公寓市場的平均租金繼續上行,但平均空置率將暫時上昇。
隨著奧運會的臨近,預計明年第一季度市場對於北京高檔出租公寓的需求將會增加,大部分業主對於明年起租的長期租客的租金有可能進行上調。另外,分別位於燕莎板塊和第二使館區的US聯邦公寓和海晟國際公寓五期預計將於下季度對外出租,由於這兩個項目具有一定知名度且地理位置優越,相信出租價格將會高於區域平均水平。因此,預計下季度高檔出租公寓市場的平均租金將會改變平穩走勢出現上行,平均空置率則會因為新項目的入市出現短暫的上昇。
伴隨近年來別墅市場的快速發展,市場需求亦發生著變化,租客們對於別墅項目在自然環境、建築設計、居住品質及物業管理等方面的要求越來越高,而在國家禁止別墅用地審批後,市場上能夠滿足租客各方面要求的高檔別墅項目越來越少,出租供應量日益趨緊。另一方面,攜帶家庭來京任職的外籍高級管理人員對於北京高檔別墅的租賃需求則越來越大,並且他們所需別墅單元的房間數量也從原來的三間增長的四間甚至五間。預計北京別墅市場上的這種供求關系將會持續較長一段時間。因此下季度出租別墅市場的平均租金預計有望繼續小幅增加,空置率則會繼續保持穩定。
受連續出臺的宏觀調控措施,特別是近期的房貸新政的影響,高端住宅銷售市場上存在一些觀望氣氛,但由於入市新盤在數量、環境、品質方面的優勢,本季度高檔住宅成交量並未出現明顯變化。而另一方面,由於目前大多數開發商對北京高檔住宅銷售市場仍然保持樂觀態度,市場預期良好,因此本季度高檔住宅市場的平均售價依舊呈現出上昇的趨勢。
由於限外政策頻出,越來越多的外資機構正在試圖改變其原來直接投資的策略,而選擇與國內開發商結成戰略合作關系,曲線投資。另一方面,融資渠道越來越寬的國內開發商也在積極尋求優質物業,創造投資機會,以期提高資金利用率,獲得投資回報。可以看到本季度發生的兩宗投資成交均是由國內開發商促成的。
本季度是銷售市場的淡季,但北京高檔住宅市場的新增供應量並未因此有所減少,新增供應主要集中在亞運村區域。該區域憑借日益改善的基礎設施、交通狀況、稀缺的園林綠化環境以及眾多知名品牌開發商的進駐,發展速度與區域價值正在全面提昇。
預計下季度北京高檔住宅市場新增供應將會增加,入市新盤將主要集中在東長安街板塊。而受中國傳統節日春節的影響,預計下季度市場成交量將會出現小幅下降。從近期市場表現來看,區域優勢明顯、環境優越的自住型高檔住宅項目仍將成為市場的需求熱點。
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