|
||||
商業地產包括商場、街鋪、酒店、寫字樓、餐館和游藝場館(娛樂城、歌舞廳、高爾夫球場等)等物業類型。
商業地產開發量逐年增加
日前中國商業聯合會發布的一份報告顯示,近5年來,國內商業地產投資以年均28.9%的速度增長,開工面積以年均28.4%的速度擴大,預期2008年前後中國商業地產開發將達到高峰。由於客戶群體較小,經營成果難以預料,投資額較高等方面的原因,商業地產相比居住地產將面臨更加嚴峻的融資環境。
從天津土地一級市場來看,2005年共出讓土地45宗,其中非住宅土地共21宗,佔全部比例近50%;從土地面積上劃分,非住宅土地面積56公頃,佔全部比例的21%。
2006年天津市共舉辦兩次土地出讓信息發布會,共推出35宗土地,其中在4月份推出20宗,245公頃土地中,非居住類用地面積佔總量的43%;在9月出讓15宗,236公頃土地中非居住用地5宗,土地面積92.1公頃,佔總出讓地塊的40%。在第二次土地出讓發布會上,吸引了國內外187家投資商的關注,其中有國際知名的漢拿房地產、香港和記黃埔集團,以及萬科、萬兆、融創等國內品牌地產商。2006年推出的地塊中非住宅類土地的比例較2005年有較大幅度的提昇,再加上關注的內外資開發商數量也較多,預期未來非住宅類房地產項目開發佔全市全部房地產項目開發的比重逐漸增大,項目檔次也會逐漸提高,從而對項目融資也提出了更高的要求。
國內外商業銀行關注商業地產開發貸款
2006年12月11日是中國銀行業入市過渡期結束的日子,從此,外商獨資銀行、中外合資銀行在我國的業務將大大增加。
外資銀行進入中國市場之初,將房地產信貸的重點鎖定在個人住房按揭上,目標客戶群主要為外籍及港、澳、臺購房人群。隨著房地產開發市場的規范,外資銀行也逐漸開始了房地產項目開發的貸款。2005年9月,華遠集團、金四季地產和聯想控股的全資子公司融科智地一起,從東亞銀行獲得5億元貸款,成為東亞銀行在北京取得人民幣業務資格後的第一批客戶。東亞銀行在北京的首批人民幣貸款具有以下兩個特點:全部是中長期商業抵押貸款;客戶均為知名房地產開發企業。
現在國內涉足房地產業務的外資銀行主要是東亞、匯豐等香港背景的銀行。
盡管短期內外資銀行還無法對國內商業銀行形成較大衝擊,但是國內商業銀行已明顯感到了壓力。東亞銀行向開發商打開融資大門後,沈寂多時的國內銀行終於開始了對商業地產開發的貸款業務。2005年10月12日,農總行下發《中國農業銀行經營性物業抵押貸款管理辦法(試行)》,在天津、北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京七個城市試點。根據試行辦法,經營性物業抵押貸款可用於物業在經營期間的資金需求,包括置換建造該物業的短期借款,以及借款人投入的超過經營性物業開發總投資35%以上的自有資金。此前不久,工行上海分行也已開始涉足寫字樓、商鋪等物業抵押貸款。工行和農行同時出招,意味著國內銀行界開始對商業地產貸款解凍。
從目前天津市在建的商業項目來看,外資開發商對該類項目的關注度逐漸增高。如和記黃埔開發地鐵營口道上蓋約30萬平方米的綜合性商業項目,凱賓斯基開發南京路13萬平方米綜合性物業,新加坡GIC公司開發的22萬平方米津匯廣場項目,恆隆和平路13萬平方米商業項目等等。房地產市場的逐步規范和開發商品質的提昇將推動商業地產獲取項目開發貸款的成功機率。
內外資銀行開始向商業地產開發大開綠燈,將為天津商業地產地產開發提供有力的支持,成為商業地產開發的重要融資渠道。
商業地產融資趨於多樣化
以往的商業地產開發融資除發展商自有資金外,主要依靠項目預售收入進行滾動開發,然而,隨著商業項目分拆銷售帶來的一系列經營問題的顯現,商業項目發展商逐漸意識到這種融資方式給項目後期經營帶來的眾多隱患,因此,許多資金實力較強、追求項目長期收益的發展商逐漸摒棄這種融資方式,開始尋求更加合理的融資方式。
隨著房地產投資市場的開放,外資成為商業地產融資的重要渠道之一。自2003年以來,外資特別是海外房地產基金和國際投資銀行進入中國房地產市場的機會越來越多,先後有美林、高盛、摩根士丹利、ING、GIC等海外投行的房地產基金公司開始在北京等地擴大房地產投資或者合作開發房地產項目。此外,房地產貸款證券化的利好趨勢也預示著今後會進一步出臺有利於房地產融資的政策和法規。從2004年全國房地產開發資金來源來看,利用外資、自籌資金和定金及預收款等其他資金增幅較大,其中利用外資的增幅達到23.72%。從國外房地產業的發展經驗來看,多樣化的融資纔是房地產融資的主流。
從2005年開始,越來越多的外資基金與國際投資銀行將目光鎖定天津的商業地產項目,尤其是一些長期收益看好的商業項目。目前天津已有多個引入外資的成功案例,包括:新加坡雅詩閣集團購買友誼路君誼大廈B座,新加坡GIC集團與首創置業合作開發北辰區寶翠花都項目,揚子基金與上海復地合作開發天津中心項目,荷蘭金融機構ING集團旗下的ING房地產與金地集團合作開發天津格林世界項目等等,除此之外,還有多家投資基金和投資銀行正在天津尋求適合的項目。
由此看來,2007年多樣化融資將推動天津商業地產開發向新的開發模式轉變。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||