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至此,在王石公開於中央電視臺《經濟半小時》節目宣稱『萬科不再拿地王』的同時,全國性的地價拐點如期而至。
或者因為公眾對房價的關心原超過於對地價的關心,除了專業媒體的分析之外,地價拐點,非常正常的被淹沒於房價拐點的爭論中。
然而,筆者認為,對絕大部分開發商而言,地價拐點後果遠比房價拐點更可怕。
有點經濟學知識的人都知道,一個商品的價格,不是以成本來衡量,而是以市場價值來衡量。所以,在樓市旺銷的時候,較早底價拿地的開發商會以後進入市場的高價地塊來衡量土地價格,並計算為『開發成本』,作為定價依據,所以形成『今天的面粉價格決定昨天的面包價格』的現象,以萬科在福州獲得『地王』對福州樓市影響為例:2007年9月11日,經過239輪激烈爭奪,萬科豪擲27.2億元將起拍價為12.5億元的五四北地塊收入囊中,樓面地價高達7096元。地塊相鄰的北尚二期當時均價為6400元/平方米,附近的摩卡小城均價也不過6600元/平方米。該地塊已是第二次被拍賣,2006年9月該地塊曾被華辰地產以9.7億元拍得,折合樓面地價為2724元/平方米,由於某些原因被再次拍賣。短短一年時間,地價從9.7億元飆昇至27.2億元,差不多是原來的三倍,遠遠超出此前業內的預期。消息一出,榕城樓市亢奮一片。『北尚提價了,7700元了!』、『摩卡小鎮提價800元!』、『融僑提價1000元!』、『君臨天華已經提價3000元』……各種小道消息通過網絡等方式在購樓者之間傳遞,恐慌的氣氛正在彌漫開來。而幾乎是同時,多個樓盤的售樓小姐向看房者解釋:『公司決定暫時停止簽合同。』
任何一種商品,在賣方市場的時候,價格由賣方決定,而買方市場的時候,價格則由買方意願決定。所以,當房價拐點已經到來、投資投機需求蒸發、恐慌性購買需求不再的時候,樓市供求關系一夜扭轉(見筆者博文《供不應求是房地產天大謊言》),定價權重新由開發商轉移到消費者,決定房價的標尺,由區域最高樓盤轉向區域底價樓盤。由此,我們需要請教王石先生,萬科福州地塊,樓面地價按7096元/平方米算,建安成本、稅費、財務成本、營銷成本。。。怎麼說這個地塊樓面成本價也要突破1萬元/平方米,超過周邊項目同期銷售價格接近兩倍,萬科這個項目准備賣多少錢?能賣多少錢?能不能賣得動?
在大部分開發商還天真的認為國土部門『百日行動』是走過場的時候,國務院辦公廳1月7日下發《國務院關於促進節約集約用地的通知》,對規范土地市場做了明確的指示,並在『嚴格執行閑置土地處置政策』部分中明確指出,『土地閑置滿兩年、依法應當無償收回的,堅決無償收回,重新安排使用。土地閑置滿一年不滿兩年的,按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。對閑置土地特別是閑置房地產用地要征繳增值地價』。通知一出,立碼引起業界強烈反響。
筆者認為,國家對規范土地市場的強硬態度,以及針對房地產的銀根緊縮,共同構成中央政府抑制房地產投資過熱、房價上漲更快的系統調控體系,而今後土地70%供應廉租房、經濟適用房、兩限房、中小套型住宅的政策,更是在傳遞一個重要信息:中國房地產正在朝有限市場化轉型,政府對房地產的介入將會越來越多,越來越有針對性。
正如筆者在《天價地的幕後真相——警惕上市房企股價泡沫突然破滅》(9月17日發)一文中分析:『目前各大城市房價已經逼近市場承受力極限,房價的繼續增長主要依靠市場對房價上揚的信心(與當前股市一樣),銀行緊縮房貸已成未來較長時間內的貨幣政策,加上針對房屋保有環節的各種稅收呼之欲出,房地產行業的需求在未來幾個月可能出現大幅下滑。一旦市場需求出現回落,這些後拿地開發商完全可能降低利潤期望值,以較低的價格進入市場(甚至低於『天價地』開發商的成本價格),『天價地』將很可能成為這些開發商的『滑鐵盧』之戰,嚴重的,可能導致這些開發商資金鏈斷裂,甚至於破產。』 於此,筆者相繼在10月綴文《比房貸新政更嚴厲的調控悄然到來》、《土地新政或將徹底改變地產格局》提醒業界重視新的一輪土地調控。如果說,房價拐點的到來,改變的只是開發商銷售的壓力和利潤的高低,那地價拐點的到來,則可能直接讓『天價地』成為所有者的沈重包袱,所以,地價拐點,對許多開發商而言,後果遠較房價拐點要可怕得多。
——股民和投資者們,也許大家應該重新評估一下那些上市房地產公司動輒數千萬畝土地儲備的當前市場價值了,也該重新評估一下他們的股價了。
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