《北京市預售商品住宅交付若乾規定》近期將出臺,《規定》中明確要求房地產開發企業交付條件要符合要求,交付前,通知購房人先對房屋進行查驗,查驗後再依據合同的規定辦理交付手續。這一規定將打破以往『不交錢不給鑰匙』的常規。北京市建委相關負責人表示,即將出臺的『先查驗房屋』的交付若乾規定,不但會解決收房過程中發生的糾紛,同時也對於維護有關各方權益起到積極的作用。
『先查驗房屋後交錢』的規定,果真能發揮如此神奇效果嗎?
不可否認,北京市有關預售商品住宅交付的規定具有一定積極意義。目前,我國新建商品房的竣工質量驗收實行由開發商自行進行、工程監理資料備案制度,開發商只要出具《建設工程竣工驗收備案表》就可以交付(質檢部門的職責相應地從過去『直接核驗工程質量』轉變為對工程進行『竣工驗收備案』),並且,開發商是按棟而非按戶來進行工程質量驗收,房屋質量難以保障。而北京市全面執行『住宅分戶驗收』政策,即一戶一驗政策,較之現行的做法有明顯的改進。
但是,由於受到諸多因素的限制,北京市『驗完房子再交錢』措施所起的作用仍然是非常有限的。
目前,土地被大量囤積、大量已建成商品房囤積在開發商和炒房人手中、住房的結構性失衡等三大因素,導致我國房屋的市場有效供給不足。住宅有效供應與有效需求之間的嚴重脫節,意味著房屋實際需求者的購房機會在被變相擠壓乃至剝奪。再加上商品房市場的信息不透明等因素,使得我國的商品房市場被扭曲成一個賣方市場,而在賣方市場,開發商沒有任何提高質量的動力,各種房屋質量問題層出不窮,民眾苦不堪言。
政府本應通過強制力來促使開發商提高質量,如果這一環節缺位或薄弱,聽任開發商偷工減料,在質量上肆意懈怠,無論怎樣強化購房人的查驗作用都可能是徒勞的。我一位親戚在美國買房時,所購房屋是經過美國政府部門嚴管檢驗的。在美國,只有經過政府檢驗合格出具相關證明的房屋纔能進行交易(也因此根本不存在『預售』問題)。這些政府機構肩負著為納稅人服務的使命,接受納稅人的監督,其檢驗工作非常細致而且嚴格,有政府如此細心把關,買房人根本不需要多費心。
也就是說,對房屋質量的把關不在於環節的多少,而在於把關的有效性。如果政府部門把好了檢驗這個至關重要的關口,房屋質量就能夠有保障。通過對比不難看出,西方國家在一些制度設計方面,往往更注重實用性和效果,其制度設計簡略但非常高效,而我們的很多制度設計看起來非常完善和復雜,卻往往是不堪一擊,一到實踐中就被各種變通措施架空。
在我國,由於質檢等部門的把關象征意義大於實際意義,且對商品房預售大開綠燈,房屋質量問題層出不窮也屬順理成章。應該認識到,我們的商品房市場依然是一個賣方市場,賣方處於居高臨下的強勢地位,『驗完房子再交錢』的規定很容易被懸空。在深圳市甚至出現過購房者繳納幾萬元的喝茶費後纔能取得買房機會的事情,在這樣的情況下,消費者還能理直氣壯地要求『驗完房子再交錢』嗎?如果開發商或中介公司拒不執行『驗完房子再交錢』的規定,或者,僅僅是走走過場而已,他們會否受到相應的處罰?有沒有另外的制度設計來加大開發商的違規成本?
很顯然,如果制度缺乏剛性、缺乏強制力、缺乏懲戒措施來保障,最終也只不過是『看上去很美』而已。
要知道,絕大多數買房人缺乏對房屋質量進行科學檢驗的常識和能力,即使增加一個買房人驗房的環節,他們也很難真正發現問題,而且,我國對民間驗房師一直態度曖昧,缺少政策上的支持。買房人無法通過這些專業人士完成對房屋的檢驗。而等到交易完成,入住新房之時,一系列問題纔會陸陸續續暴露出來,此時消費者無論是忍氣吞聲還是主動維權都是痛苦的選擇,因為維權的成本過高而維權的結果又往往令人失望。這暴露出另外一個問題,即開發商忽視質量所面臨的成本過低。
我國《消法》第2條規定:『消費者為生活需要購買,使用商品或接受服務,其權益受本法保護。』但是,消費者為生活需要購買的房屋,卻不被列入生活消費用品之列,因而,也就不能依據消法第49(經營者提供商品或者服務有欺詐行為的,應當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失,增加賠償的金額為消費者購買商品的價款或者接受服務的費用的一倍)條,來維護自身權益。
西方的立法者確信,只有讓商家承擔足以令其心痛的賠償責任,它纔會真正為消費者提供更好的產品和服務。而我國的立法者首先考慮的卻是開發商等強勢者的利益,擔心他們由於賠付金額過大而遭受損失。這使得商品房無論出現多麼嚴重和惡劣的問題,承受巨大損失的往往是買房者,而開發商則總能萬事大吉,不必擔心出現任何對其不利的結果。
綜上,由於法律的懲戒力度疲軟,由於政府質檢等部門的把關形同虛設等等因素,『驗完房子再交錢』的規定雖然『看上去很美』,但很難真正發揮預期中的效果,因而也不宜高估其作用。
寫於2007年11月1日夜
shihanbing