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11月1日,北京市建委發布消息稱,將在近期出臺《北京市預售商品住宅交付若乾規定》。根據其中有關規定,今後,業主可以在拿鑰匙驗房、填寫查驗表和維修表後,再交納物業費等入住所需費用。這項規定的出臺意味著長期以來開發商『先交錢再看房』的不成文規定將成過去時。北京市商品房交房程序即將得到規范,而本市(天津市)商品房收房程序呢?記者就這一問題進行了一系列調查走訪。
現行交房程序頻遭質疑通過對一些近期交房的樓盤進行實地走訪,記者發現,不少前來收房的業主對於開發商『先交費收房,再拿鑰匙看房』的交房程序表示不滿,他們認為這種做法使業主和開發商之間存在嚴重的信息不對稱,使業主處於被動的境地。位於河東區某樓盤近期交房,業主劉女士准備收房後立即著手裝修兒子的婚房。接到開發商的收房通知後,急於收房的劉女士在對所購房屋一無所知的情況下簽了收房文件,並交納了物業管理費、房屋維修基金和稅費。領到鑰匙後,劉女士發現新房存在很多『硬傷』。想退房卻不得不顧及兒子的婚期,進退兩難的劉女士只能協調物業公司盡快維修房子。
近一段時間,許多購房者打來電話向本報反映他們在收房過程中遭遇『先收房後驗房』的『霸王條款』。事實上,目前大多數樓盤交房時,開發商都會要求業主們先簽收房文件,交納有關費用,再拿鑰匙驗房,由此引發的糾紛不但影響了業主入住新房的心情,更可能損害業主的利益。
天津市尚無新交房規定對於開發商普遍采取的交房程序是否合法的問題,記者采訪法律人士,他們解釋道:『完工的商品房要由開發商、設計方、施工方和監理方進行四方驗收,天津市建委對開發商提供的商品房檢測結果進行備案,並為已備案的商品房發放准入證。所以,開發商交房時能夠出具完整的房屋竣工驗收報告材料,就應該視為商品房具備交付條件,而不以業主的看法為轉移。況且,在房屋產權尚未過戶登記前,購房者對房屋只擁有債權而不擁有物權。因此,開發商「先簽收再看房」的做法並不違背法律規定。』
律師介紹說,北京市『先查驗房屋後交費』的政策出臺後,房地產開發商和購房者在先收房還是先查驗上存在的分歧將會迎刃而解,一些因收房引發的矛盾也會在一定程度上得到解決,但目前天津市尚未出臺有關收房程序的規定。針對目前開發商普遍采取的交房方法,業主收房後如發現類似門窗松動、牆體粗糙等問題可聯系物業公司進行維修,只有在發現房屋整體結構存在影響居住安全的重大問題並得到有關部門的確認時,纔具備退房條件。
先驗房後交費宜寫入合同天津市對商品房收房問題尚無明確規定,那麼,業主在收房過程中如何規避風險呢?為此,記者采訪了專業驗房機構的驗房師。驗房師認為,一般來說,先查驗房子再交費的收房程序纔是合理的正常程序,但目前大多數開發商在交房時普遍采取先簽收房文件、交付有關費用、再驗房的方法,使主動權掌握在他們手中。但是,業主簽收了房子拿了鑰匙,並不等於認可了房屋的質量狀況。如果拿到鑰匙後發現房子有質量問題,業主可以要求開發商繼續承擔維修責任,並在約定期限內無償進行維修或者賠償相關費用。
根據有關規定,維修基金和契稅應在辦理產權證時交納,因此,部分開發商要求業主先交維修基金、契稅和物業費後纔能驗房的做法是不合理的。驗房師建議,購房者最好在簽購房合同時將先驗房再收房作為附加條款寫入合同裡。如果當初合同沒有約定的,則可采取變通方法,即在收房文件中注明『房內情況未看』或『屋內情況未明』或『未驗房』等字樣,這樣一來,業主在驗房時發現質量問題也可以據此維權。
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