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進入秋季,樓市又迎來了交房的高峰期。對於開發商來說,交房就是自己的產品在建造完成後推向市場前進行的最後驗收;於購房者而言,則意味在花銷幾十萬後日思夜想的房子最終出現在面前,因此眼睛一定要擦亮,把好這最後一關。
成都市建委已於10月1日開始實施『分戶驗房』制度,住房檢測從『幢』時代跨入了『戶』時代。而作為購房者,最實際的是要充分理解和利用『分戶驗房』的政策,在交房時把政策用到實處。
看合格表後仔細驗據《成都市住宅工程質量分戶驗收管理暫行規定》,各開發企業在實施竣工驗收之前,必須先進行住宅工程質量分戶驗收,檢驗完成之後,應逐戶填寫住宅工程質量分戶檢驗記錄,檢驗合格的,填寫住宅分戶檢驗合格標識;對不符合規定的,質監站要書面責成施工單位進行整改,並對整改情況進行復查。在每一戶的檢驗結果均符合規定後,建設單位方可組織竣工驗收,在住宅工程竣工驗收合格後,方可交付使用。
《規定》要求開發商在向購房者交房時,必須提供《住宅工程質量分戶驗收表》,該表必須詳細記錄該套住宅中房屋外觀及尺寸偏差、防水、水電安裝等8項內容的驗收過程、曾經存在的問題以及整改情況。
因此購房者在交房時必須向開發商索要《合格表》,如發現問題,《合格表》是維權的依據。
有專家提醒,雖然《規定》明確了建設單位、設計單位、監理單位、施工單位四方統一驗收,對保證驗收程序的質量和真實性很有幫助,但是對業主是否參加、如何參加驗收並沒有規定,因此消費者不能認為分開驗就一定合格,在『分驗』後自己還要需要自己仔細驗。
如何進行自驗房?購房者在根據合格表自查時需著重從以下幾方面進行:
一是房屋尺寸。因為房屋在尺寸、高度、寬度上最容易出問題,出現面積縮水的問題,因此需要特別檢查。
二是檢查衛生間是否漏水,因為施工單位驗收需要進行蓄水試驗。購房人可在衛生間內蓄水,24小時後到下層住戶的衛生間向上觀察,如無漏水特征,即為合格。頂層住戶要在下雨時重點查看屋頂是否漏水,可看邊角是否有水印。
三是在驗房時要留心廚房是否有直接采光、自然通風。廚房應設置洗滌池、爐灶、排油煙機等設施或者預留位置。
四要看是否按裝修標准進行交付。現在交付使用的房子基本是兩個標准,一是初裝修,二是精裝修。購房人可在建設部相關網站查詢清楚房子達到的標准要求。
五是驗室內各種構建交付的成品是否完好。包括室內牆面是否平整光澤,地面是否平整、清潔,窗戶玻璃及四周抹膠是否均勻等。
此外,對於一些細節的檢查還需要相關的建築專業單位來進行,因為這些檢查需要比較專業的知識和儀器。例如房屋牆面平整度、垂直度,門窗四周是否順直平整;專業管線的位置是否合理,質量是否過關;房屋室內各種材料的質量是否合格;房屋室內空氣質量、保溫情況、照明狀況等是否合格等。
正確處理驗房問題業主在發現問題拒收房屋,一般要麼是因為開發商提供的房子違反合同規定,要麼是因為房子違反國家規定或住宅等相關行業標准。因此,消費者要根據發現問題的性質,合法、合理的來處理,不能采取過激行為。
業主在驗房時發現問題,最好把所有違反合同或規定的問題提出來,然後把這些問題列表復印,一式兩份,要求開發商簽字確認,然後一人一份,上面明確表示不接受房屋,並要求開發商在一定的期限內完成整改。
這樣首先作為業主來說不違約,消費者按開發商要求的時間交款收房,但開發商交給的卻是一個與合同或行業規定不符的房子,因此造成的一切如交房延遲等相關責任應均由開發商承擔。
因此專家建議大家先按開發商要求進行交款驗房,但需要注意的是,每一次簽名都要十分慎重,一定要看清楚再簽,尤其是涉及到房屋交接的有關文件一定不能輕易下簽。看清楚後在驗房人員陪同下,將所有房子的問題書面寫下來後一式兩份進行保存。
再者,分戶驗房後主體更明確了,購房者就發現問題也可以找到相關責任方,但並不代表任何問題都由其解決。實行分戶驗房,相關單位在一定程度上會對房屋質量的監管提出更高的要求,但在實際操作中有很多環節,還是需要政策制定者以及業主等來克服。
例如,不能認為只要是有房屋質量問題,不管是大是小,開發商都要承擔延期交房的責任;同樣,也不能認為質量問題看起來很嚴重就可以退房。在具體的司法實踐中,只有房屋質量問題比較嚴重,影響入住的情況下,開發商纔承擔延期交房的責任。按照法律的規定,房屋只有存在主體結構的問題或者是地基基礎的問題,業主纔能要求退房。因此,如果不是嚴重的質量問題,建議業主和開發商之間達成一個整改協議,采取比較溫和的處理方式,要求開發商在限期內整改完畢。』
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