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『先驗房後繳費』新年實施面臨考驗——驗房概念如何界定?驗房標准誰來掌握?質量爭議如何解決?
不簽收房單、不交物業費,你就別想拿到房門鑰匙;交完稅費、簽署相關文件後驗房,發現問題難以解決……這些曾讓廣大購房者飽受困擾的問題,有可能在即將到來的新年裡得到解決。北京市建委發布的《關於規范預售商品住宅交接前房屋查驗的通知》將於2008年1月1日起實施。業內人士認為,伴著歲末年初收房高峰的到來,『驗房新規』的效力將得到一次徹底的檢驗。
●為避新規趕工期開發商做法遭質疑位於朝陽區十裡堡的某樓盤最近進入了交房期,很多業主陸續收到了開發商的通知,讓他們盡快前來驗房,而且承諾凡在12月31日前驗房的業主,都給予免除一個半月取暖費的優惠;而根據合同的不同,還有一部分業主則收到了更為明確的通知,讓他們在12月25日至30日之間驗房,『過期因買受人的原因不能收房的,所有責任歸買受人』。這種做法在業主中引起了很大的爭議。
有業主認為,開發商的這種做法明顯是為了規避明年1月1日將開始實施的『驗房新規』。『我估計裝修質量非常粗糙,但開發商對建委規定1月1日後可以先驗收沒有准備,現在用區區一個半月的取暖費做誘餌,想得太美了。我堅持按照合同驗收,不符合要求的行為必須整改以後再接房子』一位業主說。
業主陸先生則認為,開發商的這種規避行為從另一方面勢必帶來房屋質量的隱懮。『實際上他們是在回避明年的新政策,由此會帶來趕工期、偷工減料等一系列問題。我的購房合同上寫明交房時間是2008年1月31日,提前這麼長時間,工程質量很難得到保證。』據有的業主反映,他們曾向主管部門進行過查詢,截至21日下午,即將交房的幾個樓座尚未取得竣工備案,也就是說不具有交房資格。即使未來幾天裡開發商完成了竣工備案,也不得不讓人懷疑有趕工期的嫌疑。
北京泰和泰律師事務所的黃艷律師認為,如果購房合同上約定的交房時間在明年1月份,業主完全可以拒絕提前驗房,以保障自己的權益;即使約定的交房時間是今年的12月31日,也並不意味著開發商不用對房子的質量負責。開發商逼業主先交費、先簽收房單再驗房的行為都是『越權』的,業主可通過司法途徑保護權益。
●驗房新規要落實處三大問題不可忽視北京中原的分析人士認為《關於規范預售商品住宅交接前房屋查驗的通知》的出臺,體現出了政府欲加強對購房者權利的維護,從而對開發商的強勢地位給予控制,全方位地出臺政策法規保障消費者利益的思路,也將從一定程度上減少交房過程中出現的糾紛與摩擦。但是從現實的角度來講,該政策要落到實處還必須解決一些問題。
問題一:驗房概念如何界定?從目前的規定來看,並沒有給『驗房』一個明確的界定。什麼是驗房?驗房的程序包括哪些?由於沒有一個明確的標准,不同的業主都有一個自己的理解。如果驗房僅是指售樓人員帶業主在房子裡走馬觀花地轉一圈的話,驗房的意義何在?
問題二:驗房標准誰來掌握?從目前來看,驗房涉及土建、安裝、水電暖通等各方面近百個標准、規范和規定,以及少則百餘項、多則近三百項的驗房驗點,而大多數的業主,並不具備專業知識和技能,缺乏對房屋質量進行科學檢驗的常識和能力,不懂建築相關的專業知識以及涉及到的法律法規,收房時一旦發現不了房產的質量問題,若等到入住後再發現問題,無疑將使法律解決的困難大得多。
問題三:質量爭議如何解決?按照目前的情況,一旦出現房產質量爭議,委托有資質的質量鑒定部門進行鑒定,必將額外增加購房者一筆不菲的費用,使一家一戶的百姓難以承受;同時面對層出不窮的大量房產質量問題,還使得人員有限的質量鑒定部門難以應對。
●專業驗房漸興起管理措施有待規范在即將實施的驗房新規中,其第三條規定『預購人因故不能親自到場查驗的,可出具書面授權文件,授權他人或者其他組織辦理。』這一規定讓不少缺乏相關知識或經驗,急切需要幫助的購房者看到了希望。
據了解,目前正在進行房屋驗收的潤楓水尚(論壇像冊戶型樣板間新聞視頻)、A-Ztown、上東別墅等項目中,邀請專業驗房人員參與驗房的業主為數不少,一些業主認為,專業驗房機構的驗房師不僅擁有豐富專業知識和實踐經驗,而且經過系統的培訓,再借助於專業的工具,『內行看門道』,他們很容易發現房產的質量瑕疵,更有利於讓業主向有關方提出及時整改。
但也有法律人士指出,在逐漸被買房人認可的同時,驗房師們卻不得不面對沒有『名分』這個事實。目前北京正規注冊從事驗房的專業機構不多,而且都是以『諮詢』、『顧問』的名義開展業務。國家相關部門應盡快出臺相關的培訓、考核、認證辦法,在給專業驗房師正名的同時,也對行業市場進行有效的規范。
中國驗房師管理協會秘書長焦南博認為,《關於規范預售商品住宅交接前房屋查驗的通知》的出臺,會促使預購人對房地產開發企業的『終端產品』進行質量查驗,這對房地產商提高工程質量會起到很好的敦促作用,對促進房地產業的健康發展有著積極的作用。而由於很多預購人不具備房產質量查驗的知識和技能,如果驗房,需要找專業人士或機構代勞。所以,會促生一個新的職業和行業,創造出新的就業崗位,對支持和推動我國服務業的發展將起到積極作用。
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