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樓市是否出現拐點,年底當能見分曉。瘋跑的開始慢跑,慢跑的開始走路,走路的停止腳步甚至望後退,這就是全國各大城市房價的真實寫照。
現在看來,全國房價除北京等少數城市之外,大部分地區的房價確已形成向下態勢。無論是『半數樓盤實質降價平均達20%』,還是廣州的『11月份一手房成交價格環比下降1141元/平方米』,均預示著廣州、深圳等地樓價今年以來高歌猛進的勢頭終於在年底發生逆轉。連王石也作出了深圳、廣州樓市出現了拐點的結論。
喊了兩年多時間的『拐點』為什麼現在出現?這是各種政策累積效應的結果。
投資客收手,是『二次房貸』和高樓價的雙重夾擊,使投資者預期利潤空間大幅縮水,投資預期值降低;同時也使投資者無力再通過銀行貸款大規模『滿倉』。
對於自住買家,先是高樓價超出了多數人的承受范圍,只能被動觀望。『70/90』政策帶來同質產品的大量出現,開發商在滯銷的情況下只能降價促銷,買昇不買跌的心態使自住買家轉為主動觀望。隨著限價房政策在年底的逐步明朗,『95%的首次置業者都符合條件購買』的消息,使自住買家看到了可以買到更便宜房子的希望,對於商品房,便進入更深的觀望狀態。
拐點出現後,『樓價會否雪崩』成為新的疑問。從整個經濟層面來看,受從緊貨幣政策的影響,各研究機構將中國2008年的經濟增長預期降低,但其幅度仍達雙位數,中國經濟依然看好,房地產的根基沒有被動搖。而在年底樓市的寒冬裡,有開發商開始選擇主動降價以達到規避房價風險的目的,上述項目在降價或者『高報低開』的情況下暢銷,甚至再現通宵排隊搶購現象,說明只要價格合適,大部分城市的住宅市場仍有很強的承接力。在這種情況下,『雪崩』的可能性很小。
拐點到來,『樓價會回落到什麼水平?』是消費者和開發商都更關心的問題。對消費者來說,解開了這一疑問,就可以選擇在何時、何價買房。對開發商來說,則可以更好地為樓盤定價。現在回答這個問題為時過早,但是可以預見到的未來就是開發商如何叡智的制定一個合理的價位讓自己的樓盤能夠讓消費者完全接受。
拿北京地區來說,四環周邊項目的價格大致在2萬元/平米,就要好好揣摩消費者的心理狀態,如果價格下降2000元/平米,那麼相信有很大一部分處於觀望的購房者會自動『解凍』,重新加入購買大軍中來。以購房者的心理價位為參照,則有可能是本次『拐點』的支橕價,本次樓價的回落,可能就在這一水平線上。因此未來的房價走勢,可以用這樣一句話來解析:那就是購房著的觀望『強度』決定樓市拐點的『深度』,也就決定了房價下降的幅度。
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