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從長期來看,未來我國城市人口密度繼續上昇、家庭規模繼續縮小是必然趨勢,居民財富水平提高是必然趨勢,而土地供應趨緊也是必然趨勢。從國際經驗來看,未來房價以略低於居民收入的速度增長是完全正常的,甚至單價以略高於居民收入的速度增長也是常見的情況。
人口研究結果顯示,2000-2020年,我國城鎮人口將淨增3.6億,城市家庭將增加1.3億戶以上,其中93%為新遷入人口,按戶均80平米計算,需要新增住宅在100億平米以上。此外我國人口遷移明顯呈現朝向沿海發達地區的特點,目前省際遷移人口中,三分之二遷入北京、上海、江蘇、浙江、福建、廣東等6省、市。由此可見,我國未來城市住房的供求矛盾依然尖銳,而沿海發達地區尤其顯著。
萬科的一個基本判斷,未來十年內中國住宅行業仍然具有相當大的發展潛力。一方面中國正處於人類有史以來最快的城市化進程中,預計從2005年到2015年,全國的城鎮將增加一億人口,而且中國家庭的規模不斷縮小,由此新增的6000到7000多萬戶家庭需要住房。另一方面,中國是全球經濟最具活力的國家之一,受惠於特殊的人口結構所帶來的經濟紅利,家庭財富的積累將為住房市場的需求提供支橕。從這個意義上說,對於世界最大的住宅市場的中國來說,具備競爭力的企業,市場孕育的機會是巨大、長期的。
問題是,你做好戰略市場定位和技術能力的准備了嗎?
這一過程中,中國的房地產行業將經歷全面而深刻的變化。從制度環境上看,不斷深入的宏觀調控將促進行業秩序的進一步規范;從居住模式上看,住房保障日益得到重視,未來將會出現廉租房、公共租賃住房、經濟適用房以及商品住房(包括限價商品房)多元並存的局面;從產品結構上看,中小套型的住宅供應比例將大幅度提高,購房者將更關注居住品質,精品中小戶型將成為未來市場決勝的關鍵;從生產方式上看,行業將由手工作坊式的傳統建造方式轉變為技術含量更高的工業化生產方式,產品質量和施工效率將獲得提高;從商業模式上看,行業資源將進一步得到整合,市場可能會出現大型綜合開發商、專業制造企業、金融企業和配套服務企業並存的局面,分工將更加精細化和專業化。
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