2007年,瘋狂的房價愈加瘋狂,瘋狂的房價需要法律的約束。中國房地產市場需要《住宅法》的保護。
瘋狂的房價使政府成為眾矢之的,瘋狂的房價使中國房地產站在了懸崖之上,連房地商自己都感到了兩腿發抖,弄不清這是喜悅還是恐懼。美國的房貸次級債危機會給中國房地產背後踹上一腳嗎?誰又敢說不會?中國民眾眼看著商品房離自己越來越遠,能不對政府的行政作為寄予重望嗎?
這一切都匯成了一個聲音:中國應盡快出臺《住宅法》。
首先需要說清楚的是,《住宅法》是用來明確涉及中國房地產三個方面法律地位,並調節和規范它們的行為、職能、權力與義務的一部法律。
它首先規范的是政府在中國房地產業中的地位、行為、職能、權力與義務。其次是規范房地產商們的行為、權力與義務。還有,公民在房地產業中的地位、行為、權力與義務。
制定中國《住宅法》應該在以下幾個前提下進行。
一,保障每一個公民的平等的基本居住權。這是必須受到法律保護的最基本的人權。是構建和諧社會公平正義的基礎。
二,明確政府在房地產市場的行政主管中的責任和地位。政府該作什麼和政府不該作什麼。政府應嚴厲監控房價漲幅。政府應對漲幅過高的房價,承擔行政失職的責任。政府應視建立一個信息公開透明、交易公平、仲裁公正的房地產市場為己任。政府應嚴厲制裁房地產市場的虛假信息,政府應嚴厲制裁房地產市場的價格同盟和行業壟斷行為。主管市場的政府部門,不得在房地產市場謀取私利。
三,以法律的形式禁止房地產市場的投機行為,以法律的形式規范房地產商的商業行為。
四, 明確經濟實用房的法律地位,經濟實用房不得用來倒賣和謀利。
五,明確廉租房房的法律地位。
我們之所以迫切地需要的《住宅法》,是要求中國的房地產市場,能夠把建設完全、舒適、大多數居民都有支付能力的住宅為目標。
在房地產市場宗旨確立的基礎上,再重新考慮中國房地產市場發展模式,及中國的住房保障體系。
中國的住房市場應由三部分組成:
一是佔市場份額20%的商品房市場,市場消費主體為中高收入者,這個市場既是投資品也是消費品,完全由市場來選擇;銀行不提供或有限提供按揭支持。
二是佔市場份額50%的經濟適用房市場,面對低收入者和中低收入者的經濟適用房。這個市場界定為普通消費品市場。銀行提供低息的按揭支持。通過信貸政策、稅收政策、住房政策、住房規劃政策,來保證大多數居民有支付能力進入這個市場。
三是佔市場份額30%的廉租房,其主要對象是那些生活在城市邊緣的農民工、特困家庭,喪失生活能力的老人、病人、殘疾人有基本的住房保證。這個市場完全由政府制定准入規則來分配。
《住宅法》還應該把房地產問題納入完全的公共決策程序。
總之,《住宅法》應該在上述基礎上,來設定房地產市場存在與發展的基本宗旨、房地產市場發展模式及住房保障體系模式;應明確房地產問題及政策議程設置的公共性,並在完全公共性基礎上來立法。
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