|
||||
樓市深陷『寒冬』,無論對於開發商還是中介來說都不是好事情。冬天來了,春天還會遠嗎?大部分開發商和中介都持有這種心態,相信春節過後,房市將一掃陰霾,重現艷陽天,所以在廣州、深圳等地房價大幅度下跌之後,北京的開發商並沒有選擇降價,商品房價格依舊堅挺,二手房中介也在艱難支橕,北京樓市並沒有如人們想象中那樣進入真正的『拐點』。
但是進入08年以來,種種跡象表面政府對房地產調控的步伐有增無間,尤其恐怖的是力度在逐步加大:首先是針對開發商囤地,國務院出臺了3號通知,開發商囤地將成為歷史;其次物業稅由空轉轉為實轉的信號再次放出,說明去年底一度風傳的物業稅征收被政府考慮進議事日程,並非『空穴來風』,如果物業稅真正進入征收階段,相信此舉對樓市的打擊作用無疑當年廣島上空的『原子彈』;開發商真正恐懼還是購房者的『觀望』距離結束遙遙無期,絲毫沒有停止的跡象,對於那些資金壓力大,指望靠銷售回款的開發商來講,距離崩潰破產指日可待。
根據上述分析,在08年春節之後,北京樓市是否真正進入到『拐點』,最主要的一是要看政府調控政策的力度和實施程度;二是購房者能夠堅持多長時間。在這裡筆者大膽預測一下,節後北京樓市將呈現出如下5大趨勢,在此推動下,一直被業內稱為『堅不可摧』的北京『剛性』樓市將最終在08年年底最終『入拐』。
一、個人房貸金融壞帳持續出現
由於07年央行的6次加息,數次加息的累計『效應』全部在08年體現,同時由於去年股市火暴,很多人以住房抵押獲取貸款,上述壞帳最有可能在春節後的幾月中體現出來,壞帳過多對房地產市場的衝擊是顯而容見的。美國去年發生次貸風波到現在尚未平息,給樓市造成的危害深重。
二、北京周邊地區房價率先『雪崩』
在北京樓市去年年底進入『冰封期』後,北京區域的開發商仍然『穩做釣魚臺』,但是緊鄰北京的周邊城市開發商卻如熱鍋上的螞蟻,知道自己的好日子結束了。近兩年來,由於北京城區的房價飛速上漲,因此很多中低收入群體選擇在河北燕郊、諑州等地購房,上述區域也嘗到了房地產開發的甜頭。
根據不完全統計,北京地區的人口每年在河北置業的人數超過10萬,07年更是永大於這個數字。燕郊和諑州地區的房價再近幾年翻了幾番,房地產業成了上述地方的龍頭支柱產業,開發土地和開發項目迅猛增加。但是市場風雲突變,當龐大的北京購買群體陷入『深度觀望』後,無疑對上述地區的開發商造成致命打擊,在市場供嚴重大於求的08年,相信對於經驗和資金實力都不強的上述區域開發商來講,唯一的選擇就是降價拋盤,以求自救。
三、房地產中介行業將死傷過半
在房地產市場中,對於依靠銷售業績生存的中介來說,這個冬天尤其寒冷。從目前來看,受樓市寒潮影響最大的就是二手房中介,由於成交量大幅度萎縮,北京二手房知名中介紛紛采取縮小規模,減少門店數量來減少投入,以求把虧損降低到最小,很多中小公司乾脆選擇直接關門了事。其實對於中介人員來講,他們也是高房價的受害者,由於賣家『胃口』畸高,不願意降價銷售,而買家絲毫不買帳,中介只能坐以待斃。進入08年以後,此種局面將持續,最終的局面是將有過半房產中介在高房價的摧殘下徹底退出市場。
四、大批量小產權房『既成事實』,將分批分次被『轉正』
進入08年,雖然國務院出臺了『關於嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知』,這是國務院第三度發文強調城鎮居民不得購買小產權房。但是此文並沒有對那些已經存在的大批量小產權房如何處置進行說明。按照以往的經驗來看,政府極有可能采取既往不咎的政策,對新小產權房嚴加控制,對於那些『既成事實』者,將會責令北京各區妥善處理,而以往那種強制統一拆除的可能性非常之小,因此最終的處理結果可能是購買者在交納一定的土地費用後被『轉正』,當然也不排除采取不解決、不追究、不顧問的消極政策,但是『穩妥』的解決方式不會改變。
五、大量開發商資金鏈斷裂,『拋售』現象成普遍
上周業內就紛傳北京已經出現第一例開發商因為資金鏈斷裂而破產的事情。相信春節過後,由於銷售不力,越來越多的中小開發商會因為資金短缺,只能采取降價銷售,力求自保;對於那些大公司尤其是上市公司來將,由於囤地佔用了大量資金,現在又要求快速開發,因此資金需求量更大,一旦在資本市場上出現融資不暢、銷售回款慢,對他們來講也是致命打擊。資金鏈猶如03年那場SARS,病毒一經被傳播,後果將不堪收拾。
當然,上述5大趨勢只是北京房地產市場眾多發展因素之一,其他如物業稅的『空轉實』,保障住房在08年底的集中供應,也會對北京樓市產生重大影響。無論如何,北京房地產市場的拐點將在政策的調控下,和購房者的觀望下,在08年年底到來誰都無法逆轉。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||