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今天是3·15消費者權益保護日,上周六,作為本報安全購房系列活動的一部分,本報購房者援助中心舉辦了首次購房簽約法律知識講座。作為首次提出『204條購房補充協議』的秦兵律師為到場的100餘位本報讀者就簽約防范購房陷阱進行講解。
小區建『飛湖』業主難舉證
某小區廣告上稱,小區將建一個湖。入住後湖就不見了。業主說當時買這個房子是考慮到湖纔買,於是起訴。法院問業主是否因為這個湖纔簽約?業主此時很難拿出證據證明當時有此約定。這種情況下,因業主沒有約定對方就不承擔違約責任。因為法律規定有約定纔有責任,沒有約定就無責任。
總面積增加能用的少了
比如面積問題,開發商把面積數據給業主後,看著建築面積一點問題都沒有,絕對比買的大。但是真正的使用面積卻小了。訴訟時,法庭會問有何證據證明對方違約,消費者一般都說你看建築面積是多少,而建築面積確實沒有問題,使用面積的問題因為最初消費者沒有約定而無法舉證。很多消費者敗訴就是舉證不能,即無法證明我的使用面積是多少,核心問題就是舉證不能。
找賣家協商業主跑斷腿
關於協商地點問題。房子賣完後售樓處也隨之拆除,而好多開發商是在延慶、懷柔注冊。如果每次都到這些注冊地成本又將很高。在一個當事人跑了三年的案件中,這名消費者在安貞裡買房子,後來房地產公司要求到公司注冊地大興協商,到大興不一定能等到人,開發商說我沒有違約,我的注冊地點就在這兒,是你不來,你們想想這個溝通成本、交通成本有多高?
五證用復印買家難分辨
看房時大家都知道看五證,開發商把五證給你了,大家分不清楚真假,一般人只看復印件,很少有人堅持看原件。大家最好堅持看到原件,最重要的原件就是土地使用證上面寫的土地使用期限,上面還有一個章,有兩種,一種叫北京市國有土地使用證,再一個叫北京市國有土地臨時證。這塊地通過合同從房管局買來,假設1000萬元,交400萬元就可以拿到臨時國有土地使用證,這個和正式的使用證在外觀上非常相似,打起官司來纔知道厲害。臨時使用證只有打起官司來纔交,結果他一直持有,消費者看到它有使用證,但是它只交了40%的使用權,如果剩下的60%不交則業主拿不到使用證。這種陷阱比較隱蔽。
樓前再建樓遮擋沒商量
業主買房時開發商提供的資料顯示樓前無遮擋,等住進去時樓前卻蓋起高樓,把你的房子擋了個嚴嚴實實。無遮擋的房子可能是100萬買的,打官司的時候開發商能賠多少錢呢?現在北京市規定,原來能全照陽光的,現在照不到了,法律規定給你賠償2000塊錢,而且是一次性的。
居室不隔音生活受打擾
近期有個業主要求退房的案件,這位業主遇到的情況是鄰居吃飯、竊竊私語的聲音,在他的房子裡都能聽清楚,隔音效果就是這樣,這是材質的問題。還有設計的問題,產生了共鳴,可能你的隔壁,或者隔壁的隔壁,在你的屋子裡都可以聽到,雖然這種情況很少,但是如果讓我們遇見了,就很讓人煩惱了。
贈送燃氣爐賣家推責任
目前有好多小區使用的是獨立供暖,用燃氣爐燒天然氣取暖,現在好多燃氣爐是意大利、德國進口的,前一段時間發生過這種事情,家裡沒人,水燒乾了,燃氣爐發生爆炸。由於爆炸是卸壓式爆炸,即哪個地方壓力小,氣流就往哪裡竄,會把玻璃衝開,產生的氣流會把家具都衝出去。假設人也被衝出去,咱們找誰賠?很多開發商說贈燃氣爐,但贈送不承擔責任。如果出現問題的話,兩層三層還好,再高一些的話就危險了。簽約時要寫好『購買』,就是規定只要發生產品質量責任,我不找別人,就找開發商,所以合同的前提不是贈送,我是買的,出了問題就找開發商。
宅旁化糞池夏日味難聞
有關周邊環境有兩個案子,一個是海淀那邊的項目,業主買房時委托律師,由於律師提出很多建議開發商不同意,其中有個爭議就是屋外不能再有任何的不當建築物,影響景觀,最後沒簽下來。業主自己又去找了開發商,他自己找到開發商把這條去除了。去年8月份,消費者找到我要求代理退房。原來,該業主居住的小區沒有化糞池,整個小區的糞便都流到開發商在這位業主家旁邊建的池,而化糞池要有個口纔能保持壓力均衡,於是一個大井蓋子作為放氣口,每天釋放出味道——離這位業主家僅12米遠。這位業主的房子靠近樹林,本來環境是比較好的,但現在幾乎80多萬就白花了,誰願意去住這樣的環境?
再一個是西三環和西四環之間,有個小區,一開始賣房時開發商用很高的板子擋住一部分地段,買房人在現場會看到有很多廣告,入住時纔發現是現代化的垃圾處理廠。一到夏天開窗戶會有氣味飄過來。他會證明氣味符合國家標准。現在剛出了幾個關於室內氣味的標准,原來出的都是大氣的氣味標准,適用於工業上,在既沒有約定又沒有法律規定的情況下,業主事後很難得到救濟。
買房沒車位出行不方便
車位問題可能在今後會日益突出,買房人往往簽約時不重視車位,住進去以後就會發現沒有車位會導致房屋沒法使用。一位業主花了七八十萬入住一套公寓。買房時沒買車位,等想買的時候,開發商說買吧,開發商說車位每平方米28000元,而他的房子買的時候是6700元/平米。不買車位就根本沒法回家,他當時回家要把車停在離家很遠的地方,下車走回去。因此買房時就要考慮到車位的問題。
小區更了名房子貶值了
房子做投資用的時候,名稱相當於一個商標,比如現代城現在就成了商標,買了現代城的房子就感覺是中產階級。有的時候廣告做的是一個小區,真正讓你拿到產權證的時候是另一個小區,這個時候有可能因為名稱的變更導致你的房價貶值。比如說某小區,後來變成另一名字,房價下降了很多。到了打官司的時候,產權證寫的是AA小區,合同簽的是BB小區,法官說相互之間沒有關系,業主的訴訟會被駁回。
房子被抵押買家擔風險
宣武區有個項目某某園,合同寫明720個工作日以後纔能拿到產權證,給購房人看的都是復印件,購房人的律師要求看原件,結果查到土地使用證的另外一部分,用針全部縫上了,律師說一定要打開,開發商最後只好給看了,原來開發商把房屋抵押給某某建設銀行。這會導致購房人在交了全部的房款情況下,如開發商抵押不能還清,業主的房子也會被抵債,這叫秘密抵押,你得不到任何補償。秘密抵押是很大的欺詐,它導致你的合同目的全部落空。所以說消費者權利最重要的是知情權,就是一定要知道在建工程和土地是不是被抵押了。整理/本報記者劉新雷
律師出招應對房地產陷阱
北京隆安律師事務所秦兵律師在擬訂《204條購房補充條款》後,近日在本報購房者援助中心舉辦的『購房簽約』講座中,提出建議本市為購房消費者制定權益保護條例。據稱,如此意見被采納,『204條補充協議』有一半不必簽訂(有關簽約講座詳細內容見本報3月14日《廣廈時代》)。
附:
《北京市商品房消費者權益保護條例》立法要點征詢意見稿
一、依據及宗旨:為促進北京市商品房交易市場的健康發展,保護消費者權益,根據中華人民共和國《合同法》、《中華人民共和國消費者權益保護法》等有關法律制定本法。
二、降低價格:
1.交易費用:北京的房屋交易費用不應高於上海。
2.現房銷售:北京市應當考慮在未來3年內消除期房預售,實現現房銷售。
三、銷售廣告:
1.要約邀請:廣告應作為出賣人的要約邀請,符合合同法規定的廣告內容還應當作為要約。
2.要約構成:廣告可以作為雙方簽訂商品房買賣合同的組成部分,在合同中沒有約定或者約定不明的,買受人有權以廣告為依據就相關問題提出權利主張。
四、買賣合同:
1.訂購合同:訂購合同可以收取定金,但無法達成協議的應當在三日內退還,否則雙倍返還。
2.標准合同:在參考《204條商品房買賣補充合同》的基礎上,提出符合北京市情況並能保護消費者權益的《北京市商品房買賣合同范本》。
3.推廣執行:政府在采用標准合同時,應當進行公示辯論後經過消費者投票表決,再在全市范圍內執行。
五、知情權:
1.公開查閱:任何人均有權查閱土地抵押情況、在建工程查詢及土地出讓金支付情況。
2.公示制度:市政府應當在政府網上公開商品房項目的全部許可情況,包括土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證。
六、預售監管:
1.貸款監管:預售期房的買受人有權成立消費者權益保護機構,對開發商預收款的用處進行監管,防止濫用預收款的行為。
2.質量監督:預售期房的買受人有權成立消費者權益保護機構,對開發商商品房質量進行監督,提高工程質量。
七、銷售面積:
1.使用面積:北京市應當推薦按使用面積進行銷售;
2.面積報告:出賣人提供的商品房面積測量報告中必須包括使用面積。
八、預售公告:
1.公示物權:商品房買賣合同經備案後視為物權成立,當出賣人不能按期交付商品房時,承建人不得就買受人已經支付房款的商品房行使法定抵押權。
2.轉讓制度:考慮到從預售登記後到取得產權證時間較長,家庭情況會發生重大變化,應當允許權利人進行轉讓。
九、產權證:
1.自辦產權證:允許消費者自行辦理產權證,對於已經備案的商品房項目,無須由買受人提供出賣人資料。
2.辦證期間:市房屋管理機構應當在買受人交付辦證資料後90日內向消費者交付《房屋所有權證》,如果不能辦理完畢的,則政府應當按每日萬分之三的標准,向申請人核減征收的各項費用
十、業主委員會:
1.籌備機構:在房屋沒有交付前消費者可以成立業主委員會的籌備機構。
2.啟動程序:業主委員會的選舉程序可由業主自行完成,無須物業公司組織。
3.身份限制:業主委員會成員的身份無須以支付物業管理費為條件,出賣人的代表不得超過委員會委員總人數的1/3。
4.注冊登記:業主委員會選舉產生後,應當由小區行政管理機構注冊登記。
十一、社區環境:
1.禁止施設:在小區內禁止建立各種無線電發射基站與大型廣告牌。
2.持續使用:考慮到消費者可能在小區居住70年,因此小區內應當強制修建適合老年人的建築物。
3.強制綠化:目前綠化水平較低,在達不到綠化標准的情況下,出賣人應向居住者按日進行賠償。
十二、物業管理:
1.大修基金:為保證大修基金的安全使用,小區管理機構應當委托銀行代收大修基金,業主無須支付給物業管理公司。
2.交接程序:物業公司的交接程序應當法定,不履行交接程序的物業公司應當承擔嚴格的民事責任。
3.維修保險:建立房屋質量保險制度,由保險公司來對未來的質量維修承擔責任。
十三、賠償責任:
1.最低賠償:建立房屋質量最低賠償額制度,每案最低賠償額不應低於5000元。
2.費用承擔:在房屋訴訟中,出賣人應當承擔買受人的公證費用、保險費用、貸款費用、律師費用、價格損失及其他費用。
3.傷害責任:由於出賣人提供的室內外設施造成消費者傷害的,最低賠償10萬元,致人死亡的,賠償數額不低於100萬元;此部分賠償費用與保險責任無關。
十四、欺詐責任:
1.一房多售:將同一單位的商品房同時出售給兩個以上的人的。
2.樓房間距:出賣人承諾樓房間距不能實現,致使不能滿足居室日照時間的。
3.濫用預付款:出賣人將收到的預付房款挪做他用的,致使工程不能按時進行的。
4.隱瞞抵押:未經買受人明示許可將商品房、土地使用權、在建工程進行抵押的。
5.無權銷售:出賣人沒有支付完土地出讓款、沒有取得土地使用證,致使買受人無法取得房屋所有權證書的。
上述五種行為視為欺詐行為,法院不應當判決合同無效,應當在認定出賣人承擔違約責任的同時,雙倍返還買受人已經支付的全部房款。
十五、責任保險:
1.消費者債務:消費者因生理原因無法支付貸款時,由政府及保險公司支付貸款,除非有證據證明消費者有多處貸款,否則不應當強制消費者搬離住處。
2.出賣人責任保險:目前有多起案件中雖然消費者獲得勝訴,卻無法拿回錢款,建議強制開發商在進行開發建設初期投保責任保險,提高開發商的履約能力。
十六、立法行政:
1.對話制度:建議北京市市長、主管副市長及房屋行政機構人員每月與消費者舉行一次對話,向其反映市場動態。
2.受理投訴:建議人大代表就此問題能夠每月與消費者進行一次對話,並且在北京市人大常委會設立專門機構,根據消費者對房地產質量與物業管理的投訴,制定出符合實際情況的規章。
十七、司法公正:
1.集體訴訟:建立房地產集體訴訟的受理程序,降低消費者的訴訟成本。
2.公益訴訟:建議法院受理由專業人士就環境侵權所提起的公益訴訟,並免收訴訟費。
3.舉證責任:在房屋質量、面積、所有權及設備質量訴訟中,由出賣人舉證證明自己沒有過錯,不能舉證的,應當認定出賣人有過錯,並且認定由出賣人承擔賠償責任。
4.訴訟費用:考慮到購房者的費用均為貸款,而訴訟費則佔到總房價的6%以上,因此應當考慮減半收取訴訟費,並且考慮由政府提供訴訟貸款。
5.法院選擇:考慮到北京城區地域差異不大,建議東城、西城、宣武、崇文的消費者在一審時可以在四區法院中任選其一,在上訴時在第一或第二中院任選其一。(秦兵)
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