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如果房價的過度過速上漲是畸形的,而畸形的房價一直不出現拐點,那麼中國經濟的競爭力和中國社會的和諧發展就會出現拐點
房價真是人們關心的焦點。這不,1月13日一大早,在美國亞利桑那州錢德勒市一個假日旅館的餐廳裡,應英特爾公司之邀前來參觀其芯片廠的幾個中國媒體人,坐在一起吃早餐時又談到了它。
漲,還是不漲?拐,還是不拐?買,還是不買?
一番討論。結論大致是:即使有拐點,也是暫時的,局部的,階段性的,而拐下一點後再拐回頭、拐上去的大趨勢是不會改變,不會逆轉的。
在萬科董事長王石提出『拐點論』之後,潘石屹、任志強、聶梅生、張玉良等業界知名人士紛紛發言,質疑『拐點論』。王石本人在『王石在線』的網絡論壇中也詳細闡述了對中國房地產前景的積極看法,試圖修正媒體對『拐點論』在理解上的偏頗。
越來越多的聲音在暗示說,拐點並不存在。
房價上漲與成本變化
幾個媒體人吃完早餐的時候,英特爾方面一位隨行的、英文名叫James的先生加入了討論。年過四十的James從上大學到工作都在大連。英特爾在大連斥資20億美元興建芯片廠之前,他在IBM於大連建立的軟件外包公司做管理工作。
『我在大連的房子不止一套,大連市區現在幾乎沒有價格低於每平方米1萬元的房子,我的資產當然也漲了。不過,站在企業的立場,情況就不同了。高房價會使企業的成本上昇,影響很大。
『首先,員工的壓力很大。軟件是勞動力密集型產業,IBM在大連的軟件外包公司有3000多人。以前,給他們每個月4000塊錢是不錯的,但是房價一直昇,他們的心理壓力也不斷上昇,4000塊已經沒有很大激勵性了,這樣工作熱忱就可能下降,員工流失率也會提高。而且,員工的滿足感下降了。一個典型的例子是午餐,我們的午餐是全球知名供應商供應,但有人覺得不滿意,仔細一看,是他每頓只花6塊錢。花10塊錢可以吃得很好,為什麼只花6塊錢呢?因為他想著要供樓,房價那麼高,把正常的開支也省了,而吃得不好他心裡並不愉快。』
每次省4元的中餐,對供樓有很大作用嗎?
James說:『這是一種心理影響,而心理影響是逐漸累積的,積累到最後會有一種聚集效應。』
『其次的影響,是對投資方。IBM的軟件外包業務,最早放在深圳,後來是上海的外高橋,然後是大連,後來加上成都。最近,他們已經在考慮越南。』
記者問,不少中國經濟學家說,不用擔心勞動力成本的上昇,因為中國的勞動力受過比較完善的教育,而且遵守紀律,所以綜合優勢還是很明顯,對外資吸引力還是很強。轉到越南,到哪裡找那麼多人呢?
James回答:『當然中國還有勞動力優勢,而且中國大,可以進行區域轉移。但是外國投資者不一定這麼想,他們習慣於看得很長。IBM的軟件外包為什麼會考慮越南,因為他們覺得,雖然越南目前的環境不如中國,不夠成熟,但是在戰略布局上,必須從現在開始。』
連財雄勢大的IBM也要在區域布局上未雨綢繆,可見對很多產業來說,成本變化是至關緊要的取捨因素。英特爾公司之所以選擇在亞利桑那州首府鳳凰城進行巨額投資,用該公司一位管理人員的話來說,一個原因就是該州設立了鼓勵投資和創造就業機會的『外國貿易區』,符合條件的產業可以享受稅收優惠。同時這裡交通發達,也有較高的生活品質,包括『合理的房價』。
房價與地價比較
當來自中國的媒體人吃完准備上車時,導游張先生的一席話又讓他們吃了一驚:『我家是西安的,來美國10年了。我搞不明白的是,現在西安的房價怎麼比這裡都高。』
記者問這裡房價多少,張先生說,一個3000平方英尺的house(獨立別墅),大概27萬美元左右,但受『次貸危機』影響,還在下降。折算一下,每平方米不到1000美元,而『西安市區的房子都7000、8000塊了』。
同行的一位重慶媒體老總插話:『那這裡也不如重慶啊,我去年上半年買的江景房,四五千塊錢一平方,現在也8000多了。』
北京的一位媒體人則說:『每平方米1000美元,在北京、上海不要說別墅,買個洋房,也不知道要到幾環以外了。』
車子在路上。看到路邊空曠的原野,記者問張先生這裡的地價怎麼樣,張先生回答:『1個acre(英畝,4046.8平方米,相當於6畝多一點)大概三四萬美元。』
在國內見識過上千萬元一畝『地王天價』的媒體人又比較了一番。『怎麼中國老板不來這裡囤地呢?』『這裡的房價沒那麼高,市場沒中國火,賺不了那麼多錢。』
無形的代價
13日這一天的旅行,天朗氣清,還可見白雪皚皚,但記者腦子裡卻是一串關於中國房價的問題,剪不斷,理還亂——
從收入價格比、租金回報率等通用標准衡量,中國城市(尤其城區)的房價已遠被高估,不僅中低收入者望塵莫及,一般的中間收入者階層也倍感壓力。如此明顯的事實面前,為什麼『高乎哉?不高也』的唱多之聲如此之多?
在美國房價下跌的頹勢中,美聯儲幾位前任與現任經濟學家研究指出,美國房價『可能必須經過一定程度的修正』纔能回歸至與房屋租金之間的正常關系。以每年租金上揚4%作為假設,未來五年美國房價可能必須下降15%。是否中國確有自身特色,足以讓房價不顧基本衡量標准,不考慮修正和回歸要求,勇往直前一直不拐?
當在中國投資的大型外企已經從房價中感到成本壓力,當中國許多知名制造企業(如海爾、TCL、康佳)和相當數量的央企都把房地產作為未來一個發展重點(或主業),當實業、工業的收益與房地產相比如此微薄,這對中國經濟的長遠競爭力和社會發展究竟是利大於弊,還是弊大於利?海爾、TCL、康佳這樣的企業也進入房地產,最根本的原因無非是相信房價還會漲。這種賭注能一直十拿九穩地延續下去嗎?
房地產向被稱為『百業之首』,有『一榮俱榮』之拉動效應,但眼前的事實可能是,為了這一業之榮,許多其他行業和社會成員都在付出更高的成本代價。那麼,房地產會不會成為均衡生態系統中的一個『另類物種』——它在瘋長,甚至把其他樹種應得的養分也榨取和吸收,它長得越快,潛在的對於整個生態系統的破壞也越大?說它『一榮百損』當然是誇大其詞,但說『一榮一損』絕不為過。
而這一切的源頭,都和對房地產作為一種資產的昇值前景相關。那麼,到底是應該繼續強化昇值和投資預期,還是要冷靜自省,回歸住房的基本屬性,並提醒繁華背後的泡沫?『拐點論』的深刻涵義無人挖掘,而所謂『拐點之爭』又像這幾年房地產業的許多次爭議一樣,最終變成唱多者的集體大合唱,以歡聲代替反思,這是令人樂觀的選擇,還是讓人悲哀的結果?
13日下午,當記者終於站在大峽谷的邊緣,望著那被科羅拉多河衝刷成世界奇觀的千溝百壑,腦子裡跳出了這樣的判斷:
如果房價的過度過速上漲是畸形的,而畸形的房價一直不出現拐點,那麼中國經濟的競爭力和中國社會的和諧發展就會出現拐點。只不過這一方面『拐』的軌跡,付出的代價,是無形的,悄然累積的,分散到各個行業的,不易看到的,和長期的。
人不遠慮,未必有近懮。但一種畸形的、扭曲的結構,終將被校正。正如這腳下的峽谷,是公正的時間將它衝刷而成。
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