|
||||
『拐點將現』的言說在歲末年初的房地產業彌散開來。對此,北京師范大學房地產研究中心主任董藩在接受中國房地產報專訪時表示,衡量房價的跌漲與否,應當同地方區位相聯系,即使房價出現暫時的移位,也並非意味著拐點的出現。
中國房地產報:根據您一直以來的觀點,房價常態就是一個上漲的過程。然而2007年下半年,深圳卻出現房價下跌的狀況,這導致業內產生了『拐點將至』的質疑。對此您怎麼看?
董藩:宏觀調控已經這麼長時間了,從當前的情況來看,政策累積的效應的確是發揮了作用。
過去我說過房地產發展的常態就應該是價格在不斷上漲,這其實是有科學道理的,從西方房價運行的軌跡以及我們國家這19年來房價的變化來看,基本上都能夠驗證我的這一觀點。除非發生了戰爭、瘟疫、極端的政治事件以及宏觀調控使用了極嚴厲的手段,改變了其運行軌跡。
從最近的情況來看,國家調控政策較多,而且有些措施非常厲害。再加上在這種關鍵時候,不少專家講了看空的觀點,結果市場就形成了一種觀望情緒。這是不是拐點的出現?我覺得還有待觀察。如果後市繼續有嚴厲政策出臺,那麼也不排除房價在2008年度出現暫時移位現象的可能。
中國房地產報:在您看來,真正的市場拐點應該是什麼樣的狀況?
董藩:拐點一詞,是不折不扣的數學名詞,就是函數(連續)的二階導數為零的點。這個詞引入到經濟學領域後,一般指增長率由連續上昇變為連續下降或者由連續下降變為連續上昇的點。現在一些觀點所講的拐點顯然是指價格由漲轉為降的極值點。
其實一個城市的房價在某個時間段內有錯動是非常正常的,由於位置固定性的原因,不同時間段賣的房子原本價格就不一樣。比如說,北京四環以內房屋開盤價是每平方米兩萬元左右,不久就被售罄了。這時候五環、六環的項目開盤,但因為位置較遠,開盤售價達不到四環以內的樓價水平,於是統計數據就會顯示樓價下跌。其實這是統計指標的缺陷導致的,這種下跌不是真正意義上的下跌。
中國房地產報:關於深圳樓市的『拐點』問題,業內有兩種不同的看法,一種認為是國家不斷出臺的宏觀政策發揮出了作用,另一種認為個別城市無法代表全國的整體情況。您怎麼看得這些觀點?
董藩:深圳房價下跌其實是在意料之中的。因為房價前期漲得太猛,而且還有很多人按照股市的操作手法來買賣房地產,這是有風險的。最近深圳實行了嚴格的『限外』政策,同時還有專門的檢察工作組過去檢查,再加上市場本身就已經累積了市場風險,所以重壓之下市場出現動蕩很正常。但深圳的情況也只是一個特殊現象,即使包括廣州在內,有人說廣州的房價也有變化,這也只是特殊現象。全國有660多個城市,我們不能只拿一兩個城市說事。
中國房地產報:您曾表示過,房價就像一滴松油一樣,看著會下跌,但是卻跌不動。那麼在當前交易量萎縮、觀望氛圍濃厚的情況下,您的價格黏性理論是否還能得到驗證?
董藩:這是我給出的一個論斷,當然是可以驗證的,我覺得我對房價變化規律的解釋比西方學者的解釋更好些。西方學者只是著眼於供給曲線的特殊性上,即缺乏彈性,我引進了價格粘性、替代品兩個范疇以及需求變化趨勢進行補充解釋。房價跟股價的運行完全不一樣,股市有大漲就會有大跌,但是房市有大漲卻未必有大跌。因為股票只是一種價值符號、一種產權證明,它本身並沒有任何使用價值。這樣,當大家發現情勢不太好的時候,都會想急於脫手,盡快拋掉,於是就會出現無限供應。但這個時候很少有人買,於是股市就大跌了。房地產市場一般不會這樣,即使出現了問題,房價可能要下跌,但是房子作為資產,人們也不可能輕易就把它賣掉。房子只有在進入市場進行正常交易的時候,價格纔會有所反應,如果進入市場的比例很小,大盤不動,下跌趨向就能被拉住。
相關資料
2008《社會藍皮書》:高房價擠壓效應明顯
2008年1月3日,在中國社科院舉行的『2008年《社會藍皮書》發布暨中國社會形勢報告會』上,中國社會科學院社會學所所長李培林等對2008《社會藍皮書》的部分內容進行了披露和解析。在談到民生問題時,關於房價的部分備受關注。李培林指出,房價使消費率降至幾十年新低。
藍皮書認為,從人民生活來看,2007年城鎮居民人均可支配收入增長了約13%,這是扣除物價以後的數字。也就是說,今年的城鎮居民收入的增長是居民收入增長可以超過GDP增長的少數幾個年份之一,因為多數的年份城鎮居民收入增長是和GDP的增長持平的,或者是低於GDP的增長,能夠超過GDP增長的年度並不是太多。
但是在消費率方面,房價壓抑了其他消費。李培林說,盡管政府采取了一系列重要措施來平抑房價,但是房價的上漲,特別是住宅房價的上漲仍然過快。全國70個大中城市房價全年平均上漲7%,一些大城市,像北京、深圳都達到了10%以上。這種情況使得房價的上漲大大快於群眾消費水平的增長,給人民群眾在住房方面的消費帶來了很大的影響。
由於房價持續走高,帶動了民眾的住房消費預期,很多家庭希望盡快解決住房問題,從而壓抑了其他消費,也使得整個社會消費率降到了近幾十年來的新低。『整個消費額佔GDP的比重,大概現在降到了只有36%左右,這比10年以前降低的幅度要大。』
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||