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盡管央行半個月前就出臺了第二套房貸細則,不過各家銀行似乎並不著急。眼看離明年1月1日沒幾天了,到時候銀行該如何確定第二套房標准呢?
記者昨天從南京各大銀行了解到,目前工行、農行、交行等絕大多數銀行並沒有接到總行下發的詳細規定,而他們也表示,『第二套房貸』細則要在南京落實,至少還存在五大疑難。如果本周內央行或建設部沒有新的說明出臺,那麼這項政策很難在明年初執行。
第一難:誰知道買房人是否已婚
記者了解到,近日央行出臺了第二套房貸細則後,江蘇省銀監會就曾召集各大銀行討論,大家一致發現了若乾難以界定的問題。
首先,央行細則第一條就明確:第二套房貸『以家庭為單位』來判定,但是南京各個區的民政部門是不聯網的,因此客戶要拿結婚證來證明自己結婚很容易,但客戶如果要謊稱自己沒結婚,那銀行想核查卻很難。
江蘇一家國有銀行房貸部工作人員告訴記者,單位和街道開的單身證明並沒有法律效力。而各區民政局只能開出『該客戶在該區沒有結婚登記』的證明,要在外地登記結婚的就更查不到了。戶口簿上反映的婚姻狀況往往是滯後的,也不准。
『所以我們現在只能讓客戶自己寫個說明。』這位銀行業內人士表示,一旦其隱瞞真實情況,客戶將承擔法律責任。
第二難:一家有幾套房查不出來
還有一家銀行表示,按照央行細則,如果客戶想以『人均住房面積小於當地平均水平』為理由,要求享受首套房的下浮優惠利率,就必須自己去房產部門開證明,否則銀行就按第二套房對待。問題是,銀行沒有時間和精力逐個去房產部門查。
現在還有一周時間,南京房產部門打算怎麼開這個證明呢?記者昨天聯系了房產部門有關負責人,回答是:『我們真還沒有考慮這個事,出證明是要負責任的,沒弄清楚,房產部門不會亂開。』
為什麼會這樣?記者了解到,因為就算是市房產局想要弄清一家人家究竟有幾套房,也不容易。因為目前江南八區和江北、江寧的房產登記系統都不聯網,一家人要是在主城一套、江北一套,市房產局只能查到主城的一套,而江北的房產局也只能查到江北的那套。
第三難:人均住房面積怎麼算
就算能弄清一家人一共有多少面積的房子,但怎麼看其是否超過地方平均水平呢?央行要求按計部門按上年數據來確定地方人均住房面積,昨天南京市房管部門有關負責人表示,房產和統計部門最新的聯合調查是南京人均住房建築面積達到32.21平方米,其中11個區為31.78平方米/人,兩縣(高淳、溧水)為43.53平方米。但銀行卻很疑惑:究竟是全市劃一條線32.21m2/人,還是按11區和2縣來分別劃,或者主城歸主城,三區二縣再分別劃呢?畢竟它們之間的差別還是挺大的。
第四難:家庭人口該如何界定
在計算家庭人均住房面積時,家庭人口怎麼界定也是難題之一。有市民就向記者抱怨,自己一家三口和父母一起住在120m2的房子裡,人均纔24m2,但父母因為是外市內退人員,戶口一時轉不過來,如果只按戶口本上的『一家三口』算,人均面積就達到了40m2,肯定『超標』了。實際上自己居住並不寬敞,這不公平。但如果把實際居住人口都納入計算,那父母在外地的房子怎麼算又是個問題。
第五難:公積金貸款信息怎麼查
本次央行明確二套房貸應包括純公積金貸款,但目前南京銀行卻抱怨:公積金貸款的信息尚未納入央行個人征信系統,銀行除非一筆筆到公積金管理中心去查,否則是看不到的,而這樣做人力投入吃不消。
『我們只要在個人征信系統中查詢了,而且沒發現有公積金貸款,那麼我們仍然視作第一套房。』南京一家銀行表示,現在他們只能這樣辦。
-相關新聞商品房預告登記今起實施
遏制開發商『一房多賣
從今天起,南京市房產部門將正式推行商品房預告登記制度,並在預售購房合同中新增相關內容。這樣,買房人在購房簽訂合同的同時,就可以申請房屋產權的預告登記,在開發商對房屋產權初始登記之後的90天內,開發商想『一房二賣』或『一房多賣』都是不可能的。
合同備案時一並辦理『這次推行商品房預告登記,主要是配合《物權法》的相關規定。』南京市房產局產權市場處有關人士解釋說,預告登記制度從本月25日起正式施行,為了在實際操作中提醒買房人,房產局已經要求開發商在南京市商品房預售合同中增加4條約定的條款:1、甲(開發商)、乙(買房人)雙方按規定辦理商品房預售合同登記備案手續(即合同鑒證),同時申請預購商品房預告登記。2、甲方應在房屋初始登記後及時告知乙方。3、乙方應在甲方辦理初始登記後及時申請房屋轉移登記。4、預告登記有效期為:自預告登記之日起至甲方辦理初始登記後三個月內。房產局表示,這一規定主要是為了防止開發商『一房多賣』。
那麼,買房人應該從什麼時候開始申請預告登記?房產局表示,買房人在和開發商簽訂購房合同後,需要到房產局進行合同鑒證備案,預告登記和這一程序是『一並辦理』的。有效時間為『開發商在商品房竣工後,辦理初始登記那天起之後的90天』,在這90天內,如果購房人沒有及時辦房產證,預告登記就失效了。
預告登記可以自己去申請在12月25日之前購買商品房的市民,他們合同鑒證時並沒有申請預告登記,這該如何處理?房產局表示,這分兩種情況,一種是已經竣工交付的,買房人可隨時辦理房產證,不存在預告登記的情況;另一種是已辦理商品房合同備案登記,但房屋尚未竣工交付的,買房人想要預告登記,要自己到房產登記機構領取『南京市商品房預告登記申請書』。
萬一市民沒有辦預告登記或登記過期失效了,開發商又把房子賣給其他人,第三人再到房產部門要求備案怎麼辦?房產局表示,其實沒必要擔心這個問題,因為原則上在第一個買房人備案之後,如果開發商想備案第二份合同是行不通的,除非第一個買房人自願退房。
開發商元旦期間急著賣房或許是因為年底回籠資金的需要,或許對明年形勢缺乏把握,年底南京幾乎有10多家樓盤都推出了新房源。記者了解到,由於央行『第二套房貸』細則出臺等調控措施對購房人心理的影響,上周除了個別樓盤取得60%以上的銷售率外,多數樓盤開盤並不好賣。記者昨天探詢獲悉,幾乎所有有房源的樓盤元旦三天都已經確定開門賣房,而且『優惠正在制定中』。
記者昨天詢問了東郊晶典、賽世香樟園、融僑中央花園、淺草明苑等一批樓盤,這些樓盤近期都推出了新房源,以往最搶手的80?90m2的二房(最大100m2),現在幾乎家家都『有售』,而且有三家都還在延續一周以前的開盤優惠。至於元旦怎麼賣?銷售人員十分熱情:『您哪天來看房都可以,我們都開門。』至於優惠,公司還沒有對外宣布。但有三家表示:應該會有。
業內人士表示,趕在此時賣房,一方面應該是年前沒賣光的房源正常賣;另一方面,明年樓市政策難測,因此及早出手一批房源,回籠部分資金未必不是『上策』。如此看來,元旦期間,南京樓市房源應當比較充足。
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