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如果要用一句話描述房地產企業2007年狀態的話,『不是在上市的過程中,就是在增發的路上』。無疑是最貼切的表述。
對於那些有志於融入資本市場的房地產企業來說,這是一個最好的年代。
在這一年,房地產金融迎來了一個『新時代』,房地產企業也由資本市場的觀潮者搖身變為弄潮兒。IPO、增發、發債、借殼,房地產企業衝進資本市場,玩起了尋寶的游戲。
『我們從來沒有像今年這樣關注資本市場。』一位相熟的開發商說。而在金地集團董事長凌克看來,在未來的幾年,上市都將成為房地產開發公司的必修課。
在與資本共舞的同時,新上市的房地產企業也一遍又一遍地刷新著富豪榜的坐席。最讓人津津樂道的一幕出現在2007年4月20日。這一天,廣東地產商碧桂園在港交所掛牌上市,香港股市的金手指倏地指向這家順德地產大鱷。130億元的融資額,超過1300億元的市值,兩項桂冠注定2007年將屬於這家上市代號為『2007.HK』的民營房企。而公司創始人之女,25歲的大股東楊惠妍也被推上了中國首富的寶座。
不過,在現時的房地產市場上,富豪榜的一次次刷新已經讓IPO造富的故事似乎不復刺激與新鮮。
房地產的資本故事會
2007年,房地產企業與資本市場第一次走的如此之近。IPO當仁不讓是今年的熱門話題,甚至給2007年封一個房地產企業上市年的稱號也不為過。
除了碧桂園的精彩演繹之外,鴻隆控股、中國地產、合景泰富、遠洋地產、SOHO中國、中國奧園、合眾地產等眾多內地房地產企業先後昂首邁進了香江資本舞臺。而光大地產、陽光100、龍湖地產、恆大地產等也早已磨刀霍霍,各自准備著一個五花八門、娓娓動聽的故事要講述給香港的投資者。
內地資本市場也不乏成功講述資本故事的好手。一波三折的榮盛發展、出其不意的廣宇集團這兩家二線地產商上演了像好萊塢大片般跌宕起伏的上市故事。此外,後繼者合肥城建、大連萬達、中信地產等也已經在構思編寫情節,故事的發酵只是時間問題。
除IPO之外,華遠地產、大華集團、新恆基、青島亞星集團等則另闢蹊徑,准備通過借殼方式上演更為復雜有趣的曲目。而房地產企業借殼上市,早已經在證券市場內造就了一個個『烏雞成鳳凰』的財富神話。
相比風頭強勁的上市融資『頭啖湯』,已經上市房地產企業的再融資動作同樣絢爛奪目。
萬科、金地、保利、招商地產等老牌地產上市公司將先發優勢展現得淋漓盡致,增發融資的光芒不遜於IPO。房地產企業通過公開增發、定向增發和配股等方式,募集資金早已超過千億元大關。而金地、北京城建、金融街等則在發行債券融資上表現出它們的先知先覺和高人一等。8月22日,金地集團在證監會公布《公司債券發行試點辦法》之後,率先發布公告擬發12億元公司債,並於10月獲批。
對於早先登陸香港資本市場的富力地產和上海復地來說,則寄望一個漂亮的回馬槍。用回歸A股的方式,為本年度房地產和資本市場的親密接觸續寫一個完美的結尾。富力地產董事長李思廉在11月底聲稱,已經做好內地上市的全部准備工作,只差相關政府部門的最後批文,富力地產將在12月鐵定回歸A股市場。
看來,房地產和資本市場在2007年的緣分還將被續寫。
資本通路下的陰影
房地產和資本聯手打造出中國富豪爆發式增加和財富增值的『魔盒』,乃至於新鮮出爐的各類富豪榜成為房地產商的私人聚會榜單。而房地產和資本市場這兩個比翼齊飛的變量組合,也被定性為一個超級造富公式。
不過,當福布斯富豪榜和胡潤富豪榜從某種意義上可以等同於『房地產富豪榜』的時候,無疑也釋放出一種危險的征兆,而成就這一結果的房地產資本之翼難逃乾系。
更為嚴重的是,在房地產行業處在高敏感時期,房價『突飛猛進』的推動力量被普遍認定為地價拍賣過高。而造成房地產市場『面粉比面包還貴』的扭曲現象的動因,被普遍認定為上市房地產企業『買地融資,融資之後再買地』的對賭結局。
有分析人士指出,房價以每個月接近10%的速度瘋漲,而房地產企業又通過資本市場這一渠道融資,在這樣的背景下,再多土地的供給量也只能淪為資本市場炒作的題材,不會成為保證向低收入人群提供自用的住房。
由此看來,本來市場化的房地產企業追求上市、增發融資等極為正常之事被具像為此輪地價、房價攀比瘋漲的溫床。
監管層顯然已經看到問題的嚴重性。10月份,一則證監會在某一區間內暫停房地產企業在內地A股市場的IPO申請受理和審批工作的小道消息甚囂塵上。
無獨有偶,同樣在10月份,SST幸福通過公告透露,地產強人任志強的北京市華遠地產『借殼』SST幸福上市計劃未獲證監會並購重組審核委員會通過,湖北幸福實業出售暨吸收合並華遠地產的方案擱淺。
借殼上市似乎也在管理層叫停之列。不過,暫停A股上市的說法很快得到證監會的闢謠。然而,大多分析人士還是相信,無風不起浪。
有消息指出,國慶前後國務院確實就上市企業圈地、增發與高房價的關聯性向證監會征詢意見。最高監管層的動作背後,正是對房地產和資本接軌之後,帶來的一系列問題表示出懮慮。
盡管證監會的答復相對正面,仍鼓勵優秀的地產企業A股上市,在接受本報記者采訪時,主管內地房地產企業香港上市的證監會官員也表示,內地房企赴港上市不受限制。
不過,一個既成事實是,房地產企業A股上市在相關審核上多了一些步驟與手續,其中包括屬發改委審核范疇的所募資金用途符不符合產業政策,以及屬商務部審核范疇的有關外資參股等事宜。而在此之後,也還沒有房地產公司在A股成功上市的案例,懮慮開始籠罩在後繼者身上。
在2007年『饕餮』資本盛宴之後,房地產企業的2008年能否接過『資本市場』的接力棒,繼續賽跑,並將由銀行信貸主導的房地產市場轉向資本市場主導,還是一個待解的謎題。
2007年地產融資大事件:
4月20日,碧桂園在港交所掛牌上市,集資130億元,造就了中國首艘地產『千億航母』,並誕生了內地最年輕的首富。
8月8日,易居中國正式在美國紐約證券交易所掛牌交易,成為中國第一只登陸紐交所的房地產經紀概念股。同時標志著紅杉資本中國創始合伙人沈南鵬繼攜程、如家帶領上市後,完成了自己的『帽子戲法』。
8月15日,證監會公布《公司債券發行試點辦法》,地產企業翹首期盼已久的新融資渠道終於破冰。
8月22日,金地集團首發公告擬發行總計12億元的公司債券,並於10月18日獲得證監會發審會有條件通過。金地拔得頭籌成為第一家發行公司債的地產上市公司。萬科、保利紛紛提交申請。
9月28日,華遠地產重組SST幸福遭證監會否決,任志強遭遇坎坷。但隨後10月30日,方案修改後獲批,任志強終結束了一波三折的上市長跑路。
9月28日,遠洋地產在港交所掛牌上市,從此開始了在土地儲備上的擴張和在資本市場的奔跑。
10月8日,SOHO中國登陸香港證券交易所,前門地塊歸屬隨之明朗。隨後,潘石屹和任志強即在北京上演了一出『土地換糧票』的事件——前者以24億元的總代價購入任原北京民源大廈項目和『燕莎圈』高檔住宅項目。
10月,21世紀不動產與美國艾威基金完成5200萬美元的融資,誕生地產經紀行業最大一筆私募。