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中原地產深港研究中心最新報告顯示,10月深圳一手住宅交易量大幅萎縮,全月僅成交16萬平方米,日均成交量不足6000平方米,較9月下降五成,為近3年來罕見低量。而在北京,雖然10月房價以17.8%的同比漲幅再度刷新歷史紀錄,然而新項目搶售現象不再,有價無市越加明顯。
圍繞著房價未來將是跌還是漲,各路英雄開始了一場關於房地產市場是否存在拐點的討論。有些人認為樓市的冬天已經來臨,中國房地產市場已經出現了拐點。而有些人則認為現在提樓市拐點還為時過早。
持『拐點論』的專家和學者認為:『價漲量跌』現象實際上是市場承受力已經接近極限的一種表現,房價的過快上漲,已經遠遠超過大部分消費者的真實消費能力,市場已經無力再支橕房價走高。房產中介的促銷行為和公司老板攜款逃跑間接說明了房地產開發市場的風險正在嚴重加劇。由於年底政府實施了增加土地供給的政策,降低了房地產開發商的成本,從而在一定程度上平抑了目前的高房價;受政府緊縮政策和房貸新政的影響,經濟能力較弱的購房者被擋在市場之外;同時,投資成本的加大也促使部分投資者『棄暗投明』,轉而將資金抽出房地產市場,尋求其他收益較高、投資環境也更為輕松的投資品種。經濟實力較強的購房者出現市場分流,投資需求減弱,自住需求成為市場主力。在政府打擊囤地、囤房行為的政策重壓下,開發商捂盤盈利的希望遭遇破滅。另外,政府正在力圖扭轉中國房地產的發展方向,改以商品住宅為主為以民生住宅為主的經濟適用房和廉租制度,減少了人們購買商品房的需求。上述因素的綜合作用將會導致近期我國房地產市場出現拐點。
持『非拐點論』的專家學者則認為:土地價格作為房價上漲的主要動力,其增值趨勢隨著經濟的不斷發展不會發生根本改變,而土地的昇值決定著房價的昇值。中國房地產行業的市場化較改革開放整整晚了20多年時間。在絕大部分城市,房地產的價值是一直被市場低估的,一旦全面市場化,必然會迎來價值的重新評估,房地產價值的回歸其實就是房價飆昇的核心原因。房地產行業作為經濟的主要支持點之一,作為帶動經濟其他行業達百分之七以上的增長的支柱性產業,政府不願意看到樓市出現拐點。從中國當前情況來看,房地產市場面臨巨大的需求。一方面,中國多年來積聚的人口紅利,人民收入的快速增長以及國家對個人消費貸款的支持力度都決定著對房地產市場的巨大需求。另一方面中國的城市化進程與舊城改造使得人們對房屋的需求存在剛性。
總體來看,不同聲音、不同觀點說明了當前市場中對房價是漲是跌存在著迷茫和不確定性。筆者總體的判斷是,當前中國房地產供不應求的基本格局未有任何改變,導致供不應求局面出現流動性過剩和政府壟斷性的土地制度沒有任何改變,因此所謂『拐點論』是虛妄的,更多其實表明的社會公眾對拐點的期待。然而,簡單地斷定拐點是否出現並無多太益處。究竟該如何看待這個問題,需要我們從不同角度來重新審視目前的房地產市場,並從中得到政策啟示。
第一.從國際環境來看,由於受美國次級債危機的影響,明年世界經濟下行風險將是宏觀經濟面臨的最大變數,一旦出口出現回落將使本輪經濟增長周期出現拐點。尤其需要注意的是美國為了緩解次級債危機,美聯儲實行降息政策,這與我國的利率政策走向是相反的,很有可能使我國近期為抑制股市和房市過熱所采取政策的效果大大折扣,增加我國宏觀調控的難度。
第二.從我國宏觀層面看,我國宏觀經濟一直保持良好勢頭。國家信息中心報告預測,2007年全年,我國GDP增速將達11.4%,全社會固定資產投資名義增速為25.5%,社會消費品零售額名義增速16.4%,外貿順差將達2680億美元,CPI漲幅為4.7%。而報告還指出,2008年我國經濟增長率高位趨穩、小幅回落,約為10.8%;物價總水平漲幅趨緩,CPI漲幅約為4.5%。在宏觀經濟發展的基礎上,我國城市進程仍將逐步加快,人口紅利還將持續。『十一五』規劃指出:到2010年,我國人均GDP將達到19,270元,城市化水平由43%提高到47%。而國內大部分專家學者都認為我國的人口紅利還將持續5-10年。這些都構成了對我國房地產行業發展的巨大推動力。
第三.從流動性過剩角度來看,雖然目前全球金融市場處於劇烈波動狀況,美國等一些發達國家甚至出現了流動性不足。但從IMF2007年10月發布的《世界經濟展望》顯示,在過去的一年間,大量外匯通過經常項目和資本項目流入新興和發展中經濟體。近來流入新興經濟體的私人資本規模也在迅速擴張,資本流入依然維持較高的水平。我國在國際收支失衡背景下的高額外匯儲備、人民幣昇值預期和實際負利率等因素的影響下,依然保持充足的流動性。流動性過剩勢必會對股市和樓市產生重大影響。而一些專家學者通過實證分析得出與股市相比,流動性過剩對房地產市場的影響要更為顯著。我們認為,尤其是在近期伴隨者建設銀行、中國石油等大盤藍籌股的回歸增加了股票市場的供應,使股票市場的流動性得到初步緩解。在這樣的態勢下,恐怕近期房地產市場需要更多承擔的是股市對房市的替代效應。房地產市場很有可能成為我國過剩流動性宣泄的重要場所,政府對房市的調控壓力將進一步加大。
第四、從房地產行業角度來看,由於房地產商品本身的特殊性決定了其行業的特殊性。房地產這種特殊商品兼有普通商品和投資品的特性,當持有者將它視為普通商品而用於滿足消費性需求時,其效用基本是固定不變的;當持有者把它看作投資品而用於滿足投資性需求時,其效用會隨著經濟環境的變化而變化。當前的房地產需求由消費性需求和投資性需求組成。如果消費性住房沒有得到有效供應,不能滿足居民正常的消費性需求,則很有可能產生供給限制下的『郁金香』型泡沫;而如果大量的投資型購房被閑置,不能轉化為有效供應,就會使投資性需求轉化為投機性需求,從而產生『股票型』泡沫。而在大多數情況下,甚至會出現兩種類型泡沫同時並存的現象。這就使得政府在對房地產市場進行調控時,如何定位房地產市場變得十分重要。
第五、在我國的城市化進程中,房地產市場的進程有十分重要的作用。目前,中國城鎮人均住房面積只相當於發達國家平均水平60%,而中國的城鎮化率只有45%,這意味著中國的房地產建設進程可能走完了1/3。因此,我們尚需從整體上來看待中國的房地產市場。從城市化進程角度來看,當前對房地產市場是否出現拐點的討論主要集中在京、滬、穗、深等城市化程度較高的一線城市,而忽略了城市化進程正加速發展的一些二線、三紅城市。事實上,這些城市極有可能成為接下來『輪漲』的對象,上演一線城市房價暴漲的景象。
最後,我們估計,當前中國許多城市房地產發展肯定已經『擠』掉了未來許多年的發展空間,但這並不意味著當前房地產市場即將崩盤並進入拐點。曾對中國房地產市場泡沫進行預警分析,結果顯示:從2003年開始,國家明確肯定了房地產業在國民經濟中的重要作用,采取了一系列政策措施作用於土地市場、房地產金融市場、商品房銷售市場,針對房地產從業者實行一定的監管和調控,通過商品房信貸措施、稅收調節機制、住房補貼制度經濟適用房的建設等手段國家對房地產消費者進行引導。從2003年到2006年的預警值來看,雖然有所反復,但是隨著國家宏觀調控政策效果的逐漸顯現,這個數值還是逐步接近安全狀態的,2006年的預警值為安全。說明我國房地產市場在2003年以後,從整體上還是運行良好的。問題可能就出在我國房地產市場出現了局部過熱,尤其是在城市化程度較高的一線城市出現了過熱。這點從房價收入比這一指標可以得到反映。
資料來源:根據《中國統計年鑒》、《中經網統計數據庫》數據計算
房價收入比是衡量居民對房價承受能力的指標。從上表可以看出,北京和上海的房價收入比在近幾年一直保持在10倍以上,一直高於全國的平均水平。而2007年一線城市房價上漲速度進一步加快。以北京為例,今年1-9月人均可支配收入為18364元,戶均人口為2.89。如果按一個家庭購買五環附近90平方米的商品房,每平米均價12000元計算,北京市的房價收入比=(90×120000)/(3×18346×4/3)=14.7。而從租售比指標來看,目前北京上海等核心城市,大量商品房租售比已經遠遠超過1:300,而部分泡沫嚴重的城市如福州,一套售價200萬的住宅,月租金卻只有3000元左右,租售比甚至超過1:600。這樣的房價恐怕已經超出了社會一般公眾的承受范圍,買房越來越成為一般勞動者可望而不可及的『奢侈的』生活必需品。
從以上不同角度的分析,我們可以看出,我國房地產市場的發展受很多綜合因素的影響,考慮房地產市場應該注重其發展趨勢。提出並思考房地產市場是否出現拐點房的意義也許在於相關的爭論將會影響房地產市場各參與主體的決策預期,從而影響市場的發展趨勢,特別是高漲的房市降溫。然而,我們認為,關注房地產市場,最重要的不是拐點是否出現、房價是上漲還是下跌,而是房地產市場的制度是否公平,開發模式是否合理,以及長期發展是否健康。因此,我們不應該只關注房價本身,更應該從多角度看考量房地產市場。以下我們對有關政府決策提出若乾意見。
第一,從供給方式看,或許政府更應該借鑒近期調控股市的方式,多用市場手段來調控市場。由於建設銀行、中石油等一些大盤藍籌股的回歸,使得股市的調控效果初步顯現。這是因為大盤藍籌股的回歸一方面在申購期間凍結了大部分的股市資金,在這期間使得股市在資金取向上發生了很多變化。另一方面大盤藍籌股的回歸,使得人們的投資預期趨於長期化。這樣合理地規范了人們的投資預期。這說明政府在與大型國企的利益博弈中容易達成共識,從而形成股市的有效供給。從短期看,政府在對房地產市場進行調控時,也應該注重同各有關利益主體的博弈,特別是要注重與房地產開發商溝通與交流,正確引導房地產開發商的行為,使其在權衡各方利弊的同時,做出更合理的決策,從而增加房地產市場的有效供給。
第二,土地在中國從來都是命根子,在對房地產市場的供給中,土地無疑也是最關鍵的因素。然而,我國土地供應是壟斷性的,政府成了最大的土地供給商,土地收入成為了許多地方政府財政收入的主要源泉之一。這就使得本來作為調控工具的土地變成了牟利工具。地方政府的角色定位從房地產市場的調控者變成了最大的既得利益者。這就要求中央政府一方面在與地方政府的博弈中,合理引導地方政府的行為,使其從利益主體真正轉變到調控主體,讓土地真正成為調控房市的有效工具。筆者為此一再呼吁,就是要啟動『第三次土地革命』,建立起土地的現代產權制度,以完全變革土地的供應方式。另一方面,政府還要強化土地收入的再分配功能,用這部分收入來增加對中低收入者的保障性住房或對中低收者給予適當住房補貼。
第三,從需求角度看,要繼續從需求入手調控房地產應該抑制高收入群體對房地產的投資與投機性需求,但要注意不能夠抑制居民主體改善居住條件的正常需求。為此,我們建議,一方面,要要盡快開征財產稅(物業稅),以增加持有環節的稅收,使非居住住宅的持有成本大幅度上昇,從而從需求端抑制房價上昇;
另一方面,國家在消費信貸政策的運用上已經出臺政策,區分不同收入階層的購房能力和需求,細化調控政策,對低收入者及小戶型降低首付比例,對高收入者和二手房提高首付比例。對購買首套自住房且套型建築面積在90平方米以下的,貸款首付款比例(包括本外幣貸款,下同)不得低於20%;對購買首套自住房且套型建築面積在90平方米以上的,貸款首付款比例不得低於30%;對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的,貸款首付款比例不得低於40%。
第四,從產業發展的角度來看,在住房市場化改革很長一段時間以來,由於房地產開發商只要憑借足夠的資金就可以攫取很大的利潤,導致發展商在經營理念、運營管理等方面並沒有實質性的進步和提昇,表面化的業績和上市的市值,使得許多開發商過於激進、盲目擴張,戰線拉得過長,一旦市場發生逆轉,許多企業將無從應對、無所適從,甚至難以生存,這也使得很多房地產開發商只是資金密集型的企業,而在技術和管理創新方面進步緩慢,缺乏應對世界經濟衝擊的核心競爭力。
第五,房地產業在整個國民經濟中佔有舉足輕重的地位,我們還應該從金融安全的高度來看待房地產的產業發展問題。由於銀行的優質資產中的大部分都是貸給了房地產開發企業,如果房子賣不出去的話,很多房地產企業會因此而無法還貸,造成銀行的呆帳、壞帳大幅增加,嚴重的情況還有可能造成全國性的信用危機和產業資金鏈的斷裂,所以政府肯定也不希望房地產的價格出現大起大落。從產業性質來看,房地產當中的居民住房更多的代表了一種公共品的性質,是作為一種居住的功能而存在的商品,政府應該把房地產作為民生的問題來看待,不斷增加經濟適用房和廉租房的供給,完善住房保障體系,緩解商品房的價格上漲壓力。