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根據市政府11月28日發布的《上海市城鎮土地使用稅實施規定》,個人出租房屋也須繳納城鎮土地使用稅,『以租養房』的成本又增加。這意味著從今年起,出租房的主要支出將分為三大塊,中介傭金、其他房產稅和城鎮土地使用稅。
滬上專家認為,土地使用稅調整力度加大,或將是物業稅開征的前奏。
三大支出納入養房成本其他房產稅:發生在每次交易之後,財稅部門統一征收,為月租金的5%。如果租賃周期是一年,以5000元每月出租計算,其他房產稅佔租金收入的0.4%左右。
中介傭金:發生在每次交易之後,租賃雙方需各支付一個月租金的35%給中介。如果租賃周期是一年,以5000元每月出租計算,那麼中介傭金成本僅佔租金收入的2.9%左右。
城鎮土地使用稅:應納稅額=房地產權證上記載的分攤土地面積(平方米)×每平方米年稅額。本市一至六級納稅等級對應的年稅額標准,分別為每平方米年稅額30元、20元、12元、6元、3元和1.5元不等。推算到個人成本上,增加比例不等。目前《房地產證》無明確標示佔地面積,納稅者可到物業管理處諮詢容積率,用建築面積除以容積率就可算出佔地面積。
12月20日前首次申報城鎮土地使用稅按年繳納。2007納稅年度(1月1日起至12月31日止)城鎮土地使用稅申報將在12月20日前進行。按照規定,土地使用稅申報要求在每個季度最後一個月的20日前辦理。對於出租房業主來說,年度應繳納城鎮土地使用稅由主管稅務機關根據實際情況確定其繳納期限。
中介傭金和其他房產稅發生在每一次租賃交易之後,在出租過程中,無兩項支出。經過中介促成後,傭金直接支付給中介。其他房產稅可委托中介代辦,也可自己繳納。繳納方法為,帶好租賃合同、租金發票到稅務部門登記並繳付。
二手房買賣和租賃納入網上房地產系統後,在交易環節透明化的同時,也方便了相關部門核查稅收繳納情況。
老工房面臨價格調整盡管業內人士一致認為,城鎮土地使用稅對房屋租賃市場的影響幾乎可以忽略不計,但是,對個人出租者來說,不同檔次的房產受影響程度會有不同。
以一級納稅等級區域為標准,該類地段50平方米左右的老工房出租價格為1800元,120平方米的公寓房出租價格為6000元。兩者城鎮土地使用稅繳多少?有報道稱,按照房屋建築面積乘以不同等級區域的計稅標准,得出年應繳稅款,這種算法不對。相同建築面積、不同容積率的房屋實際佔用土地面積不同。比如老工房是多層,容積率低,公寓房是高層,容積率高,老工房的土地分攤比例可能高於公寓房。如果是在虹橋、莘閔等高檔別墅區內,每平方米年稅額標准可能只有12元、6元或者3元,但是月租金收益可能高達萬元以上,土地使用稅佔租金收益的成本可能低於市中心老工房。顯然,市中心的老工房看上去每月分攤的成本最小,但損失可能最大。
租賃市場整體上供大於求,租客選擇面寬泛,但老工房和高檔房供小於求,一旦出租房稅收制度正常化後,緊俏地段的老工房或將面臨租金上調。
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