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近據新華社報導,全國70個大中城市今年1-9月住房價格比去年同期上漲了8.2%,10月份同比漲幅更達到了9.5%。歷經3年的宏觀調控,聲勢不可謂不猛,力度不可謂不大,房價卻邊調邊漲,愈調愈高。房市為何能如此『桀驁』與『任性』?人們,尤其是決策層是該冷靜地認真地思考這個問題了。
自改革開放以來,中國的房地產市場從無到有,從小到大,從不規范到逐步完善,歷經磨難與曲折,到今天已經成為社會主義市場經濟中的一個有機組成部份,作為市場主體一方的中國房地產業也已成長為國民經濟重要的支柱產業之一,並在合理配置城市土地資源,優化組合生產、生活要素,實現國有土地資產保值增值,推動城市生產力布局與產業結構調整,帶動關聯產業發展,改善城市環境,提高居住水平,創造就業崗位,增加財政收入等等方面,發揮著不可或缺的作用。根據發達國家經驗,在工業化前期和城市化導入期,房地產開發是城市發展的重要推動力,培育房地產市場,壯大房地產業是這一歷史階段無法迴避的必要選擇。從我國的實踐看,上世紀末尾幾年,國家選擇住房建設作為國民經濟新的增長點,帶動相關產業復甦,纔推動國民經濟擺脫亞洲金融危機的陰影,重新回到持續景氣的軌道上來。整個90年代,上海城市發展戰略的調整與實施,包括浦東開發、『退二進三』、舊城區改造,大規模的城市基礎設施建設等等,也大都是借助於房地產開發來推動的。現在我國有許多中小城市尚處於城市化的跨門檻階段(人均GDP3000美元),還得借助於房地產的市場運作纔能推進城市化的歷史進程。
誠然,市場經濟不是萬能的,因為市場供給的商品是由以營利為動機的企業群體提供的,是需要以一定量的貨幣與之『等價交換』的,所以,市場只能滿足社會一部份人的有支付能力的需求,而另一部份缺乏足夠支付能力的人的合理需要,則必須由政府另闢蹊徑來解決。此外,在某些情況下,市場也會失靈,需要政府查明原因清除故障,幫助市場恢復調節功能。因此,為了滿足全社會日益增長的物質和文化生活的需求,既必須充分發揮市場分配資源的基礎性作用,也要求政府在市場經濟難以發揮作用的領域或在市場失靈的時候,履行自己的職責。
市場配置資源的工具是價格。房屋乃土地的定著物,房產實質上是地產,房價就是用來配置城市土地資源的,是對這種不可移動、不可再生的自然資源的稀缺性的反映。與其他商品的價格一樣,房價也是有漲有跌起伏波動的。影響房價變化的因素眾多,錯縱復雜,但對房價走勢起支配作用的卻是價值規律、供求規律和級差地租原理。在市場供求相對均衡條件下,房價水平穩中微昇,能使大多數房地產商收回成本、繳納稅金後還有適當的利潤,從而保持再生產的正常水平。倘若供大於求,房價下跌,多數開發商獲利很少甚至虧本,資源就會流出致使再生產規模萎縮,社會需求得不到滿足;而當供不應求房價上漲時,很多開發商都能獲得因供求強烈摩擦而帶來的超額利潤,從而吸引更多的生產要素和資源流入,擴大再生產規模,逐步達到新的供求平衡。當然,房價漲跌對調節市場需求也有一定作用,但房地產與其他一般商品不同之處在於房屋不僅是耐用消費品,還是投資品,購房兼有消費和長期投資的雙重效應,所以往往會出現『買漲不買跌』的現象。因此,就房市而言,在供求失衡時調節供給比調節需求更為重要。
根據本人長期從事城市經濟與房地產經濟學術研究的經驗判斷,本輪房地產調控之所以效果不理想,原因主要有以下4點:
1、調控目的不夠清晰。抑制基本建設和固定資產投資過熱與平抑房價本是兩個相互衝突的目標,魚和熊掌不能兼得。前者要求壓縮供給,後者則要求擴大供給,因此,分別采取的對策措施必然發生衝突,效用相互抵消。
2、主要矛盾沒有抓牢。這幾年房價高漲的主要原因是供給不足而非投機炒作。供給不足的主要表現是總量問題而非結構問題。造成供給不足的主要原因是新增住房建設用地供給不足,而非存量土地大量閑置。主次不分,眉毛胡子一把抓,自然難以迅速見效。
3、調控方向出現偏差。說是要平抑房價,采取的措施卻是『壓縮銀根』、『壓縮地根』、加息、加稅、土地全部招拍掛,價高者得,試問資源供給減少了,成本稅收上昇了,房價能降得下來嗎?
4、調控分寸把握不准。為了防止炒房而規定一手房5年內轉讓要征重稅,買第2套房提高首付成數和利息,實際上堵塞了居民5年內房產置換梯度改善的渠道。諸如此類的措施就好比將『打狼的棍子打在羊身上』,受損害的是普通工薪階層。再者,新建住宅90平米以下房型必須佔項目開發建設總面積的70%之規定,也很不准確。所謂項目開發建設總面積是把地下車庫、商業用房、管理用房、配電房、水泵房、垃圾處理用房等全部包括在內的,真按70%計算,恐怕一個住宅小區全部要造90平米以下的房子了。
這一規定用在社會保障用房上是正確的,但用在政府不加補貼的一般商品房上就不一定妥當,畢竟套型大小要以市場需求為導向,滿足各種家庭的實際需要,對此,政府不宜橫加乾涉。
當前,誘導房價繼續向上的因素很多,如外貿順差過大、貨幣發行量過多、物價指數上漲較快等等依然存在,想將房價水平馬上降下來是不現實的。但只要我們認真學習和貫徹實施17大精神,以科學發展觀為指導,總結經驗,吸取教訓,理順思路,改善調控,按照客觀經濟規律的要求去調節住房供求關系,減輕開發成本和交易成本,讓房價漲速減緩、漲幅縮小,逐步達到基本穩定略有上昇則是可能的。
為了有利於下一階段開展工作,茲提出以下幾點建議,供有關方面參考:
1、根據17大精神,應當明確提出房地產調控的出發點和歸縮是促進房地產市場持續健康發展,既不是要打壓房地產市場,也不會由政府取而代之。解決城市居民的住房問題還要靠市場和政府分工協作各司其職。
2、針對房價的調控應當擯棄『壓縮供給、限制需求』的消極思路,自覺按照市場經濟客觀規律的要求,通過『擴大有效供給,疏導過度需求,降低成本稅費,壓縮利潤空間』來建立積極的供求均衡關系。只要政府能『讓利於民』,能幫助市場排除資源流入和商品流通的障礙,市場機制的調節作用是能夠讓房價理性回歸的。
3、要正確引導社會輿論,使我們的乾部群眾真正懂得我國屬於發展中國家,尚處於社會主義初級階段,受經濟發展水平、資源約束和國家財政能力的限制,不可能使每戶城市居民都擁有自己的產權房。國家應從政策上鼓勵大多數家庭『自住其力,量力而行,租購並舉,梯度改善』。只對中等偏低和低收入家庭提供不同程度的幫助。近來少數傳媒包括個別權威媒體有偏好某些偏激言論並不讓發表不同意見的跡象,以及少數政府官員以專家身份不負責地任意發表『個人觀點』的現象,對此應當加強教育。
4、中央有關部門和各地方政府應根據17大精神,對已出臺的調控措施進行一次梳理,作必要的調整和補充。當前重點要研究改進土地供給制度、動拆遷政策、房地產稅收政策和發展低端租賃市場的政策。
人們有理由相信,只要堅決貫徹實施17大精神,自覺地按照市場經濟客觀規律的要求改善房地產調控,高漲的房價是會逐步回歸理性的。
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