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成亦土地 敗亦土地
一位不願透露姓名的證券界人士表示,碧桂園囤地太多,使得公司的拿地方法受到關注。他同時認為,為控制地產過熱,控制地產商獲得更多的土地,相關方面已開始采取措施。實際上,最近幾個月以來,證監會已沒有審批過地產公司A股上市的申請。距離最近的地產公司A股上市已是今年6月之前。
『這將限制地產上市公司有更多的資金去拿地』,上述人士據此判斷,未來地產公司的融資步伐將被迫放慢。瑞銀國際日前發布的研究報告顯示,在香港上市的10家內地房地產股中,在2000~2006年間,吸納的土地面積,持續多於竣工面積,這期間總共有5000萬平方米的淨吸納量,『反映地產商普遍有囤地的現象,主要是預期地價會持續上昇』。
中房指數研究院(華東)副院長陳晟在其最新的博客中指出:值得注意的是,碧桂園土地儲備量達到5400萬平方米,是碧桂園今年中報披露的數字,而在4月20日以前,其公布的土地儲備為1900萬平方米,這就意味著,碧桂園土地激增180%是在很短的時間內完成的。『土地出讓僅辦理相關手續就需要相當一段時間,如此之快的土地儲備激增有無程序方面的瑕疵,就難免會引起民眾關注了。』
近兩年上市的地產公司都出現了大規模拿地的情況,並將此作為吸引投資者、刺激公司股價的『籌碼』,借此不斷推高公司估值及股價。碧桂園自今年上市之後,都將公司的土地儲備作為最主要的信息對外發布,盡管其老板楊國強被認為非常低調。此外,包括雅居樂、富力地產(2777.HK)及保利地產(67.26,2.76,4.28%)等等地產上市公司也將公司新增的土地儲備情況逐一發布。
當然也有低調如合生創展(0754.HK)主席朱孟依,上市公司名下土地儲備雖不少,除必要外,公司極少披露關於拿地的信息。同時,由於珠江投資的存在,至今無人能准確報出朱孟依控制下的土地儲備到底有多少。但據記者了解,在過去一段時間,朱孟依並沒有放慢拿地的腳步。
11月21日,廣州市國土房管局發出3份動工建設催告函,對囤地開發商發出『最後通牒』。根據相關統計,今年前9個月,廣東省土地購置面積2219.9萬平方米,同比增長45.83%,但土地開發面積僅1733.99萬平方米,同比僅增長3.65%。
據了解,廣州市國土房管局最近規定,開發商必須在付清全部地價之日起12個月內,對被出讓土地進行動工開發,在交付土地之日起30個月內完成項目建設。此外,廣州正研究擬定新規定,今後無論賣出多高的地價,中標者必須在買地10天內付清地價。在此之前,國土資源部針對囤地已出臺了相關文件。
而雅居樂在土地儲備已高達2500萬平方米的情況下,此番發債的主要用途仍鎖定為購買新的土地。按照瑞銀國際的測算,以2007年的竣工量為標准,雅居樂的土地儲備亦足夠其未來17年的開發之用。
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