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引子:前不久看到這麼一個笑話,說一個猶太石油商死後上了天堂,結果上帝出來說,天堂已經人滿為患了,沒有位置,你要麼等者,要麼就到地獄去。石油商說,這個問題好辦,他衝著天堂大喊:『地獄發現石油了』。結果天堂所有的人都瘋狂的往地獄跑,上帝看看空空如也的天堂,無奈的說,這下你可以隨便找位置了。結果石油商猶豫了半天,最後說:『我還是先去地獄看看,萬一那裡真有石油呢?』
昨日和業內一些朋友共同探討當前的房地產走勢。筆者觀點和與會幾位嘉賓出入頗大,總之他們都看好,而我看低走勢。
應該說,當前房地產行業,絕大部分人都認為供求關系是導致房價上漲最重要原因,而認為房價不會出現拐點的,基本上都是基於對樓市供不應求的判斷,從而需求旺盛不但給了開發商漲價的理由,也給了他們對抗政府的勇氣。
然而,供不應求,卻是當前房地產行業最大的謊言。
我承認,如果從靜態的數據來看,樓市確實是需求旺盛的。然而,需要明白的是,現在房地產市場無非以下四種需求,第一個是投機,就是我們正常說的炒房,短期快進快出;第二個是投資需求,反正錢在銀行是貶值的,而房價在漲,所以買房通過出租獲取收益,以及預期未來房價上漲。第三個是恐慌性購買需求,像一些年輕人,剛畢業無論如何是買不起房的,但是由於更害怕以後買不到房了,雙方的父母都湊錢來幫他們買房。第四個纔是因為結婚、購買第一套住宅等的正常買房。
這四種需求裡,只有最後一種需求是剛性的,其他都是彈性的,可能短期急劇增長,也可能短期急劇萎縮。其中投機需求的對政策是最敏感的,受政策影響非常大,二套政策一出來、物業稅一出來投機馬上就擠掉了,每次樓市調整聞風而動的就是投機需求,深圳是最典型的例子。第二個是投資的需求,如果對市場未來的預期降低了,如果房價不漲那麼快了,它穩定了或者跟我們的收入增長差不多,或者只比物價上漲略高一些,這部分需求就將撤離。這部分投資者需要注意的是,如何理解投資回報率?投資回報率如何關鍵看租售比,租售比體現的纔是房地產真實的投資價值。可是,實際上目前在北京上海等城市,很多地方的租售不是1:300,而是1:500、1:800,兩百萬一套的房子一個月租4千還不一定租得出去。租售比過高,就說明房子持有的投資功能已經沒有了,它就只剩下一種功能——只能靠未來的套現纔能實現,但是萬一需求回落,套現難度將急劇加大。第三個是恐慌性需求,筆者認為這幾種需求中恐慌性需求是導致目前房價上漲的最根本的原因。這些人本來它可以不著急買,但是因為擔心未來更買不到房而不得不買。換句話說,中國有十幾億的人口,如果需求一下子釋放,需要在兩年之內解決十幾億人口的住房問題,我們房地產的開發放快十倍百倍都沒用,所以中國房地產的供求矛盾是需要花幾十年去解決的,而不是現在大家所說的那樣,需要在幾年內解決,因而從這個觀點來看待供求關系是完全錯誤的。可以說,當前主流專家學者所宣揚的『人人有房論』是嘩眾取寵、是缺乏責任感的言論,即便經濟發達如美國、英國,也沒有做到人人有房,中國房地產的需求更是需要花數十年去解決,所以更需要房價的穩定。
以上幾種需求都是彈性的,受到政府的影響是非常大。以第二套房房貸政策為例,只要各銀行執行這個政策,投資和投機的需求會得到抑制。對於很多借錢湊錢買房的人,突然首付提高10%,我明顯多付出來10萬20萬元,毫無疑問,這個需求就會被抑制。我們看看最近政策的動向,規定保障性住房供應要佔70%,就是為了解決剛性需求、恐慌性購買的需求人群的問題——你們不要著急,政府會為你們解決這些問題(然而,需要明白的是,政策的效應會滯後,因為這些房子需要時間去建,需要時間纔能供應市場,所以對市場的影響也是滯後的)。
事實上,除了真正的自住需求,其他所有的需求之所以旺盛,都是基於對房價上漲的預期,一旦預期房價平穩,或者下跌,所有的投機需求、投資需求、恐慌性購買需求,都將馬上撤離市場,當前樓市的需求將立刻萎縮至少一半。所以,需求旺盛,這只是房價上漲所造成的一個假相,當前深圳的樓市就是最好的例子。
我們再來看供應,都說供給不足,然而,從掌握的數據看,2001年初至今年5月,開發商累計購置土地22億平方米,實際僅開發完成13億平方米,加上近期多個城市成交的地塊,近10億平方米的土地囤積在開發商的手中,足夠供應全國市場5年的開發量。僅北京一地,普查結果顯示就有3千萬平米的土地囤積在市場中。再看另外一個數據,第三季度央行的貨幣政策報告顯示,全國90平方米以下面積的項目總投資不到15%,而根據建設部規定,從去年6月1日起所有新的項目必須符合90平方米佔70%,這一塊項目供給跑哪去了?被囤積在流通環節,供應量沒有釋放出來,這個供應量一直會壓著嗎?不會,早晚會被釋放。為什麼沒有被釋放,有很多復雜的原因,對房地產未來的預期,拿地越來越困難,房價越漲越快等等。可是,相關部門針對屯地屯房行為新出臺了多項針對性政策,比如說單宗土地限期3年開發,比如說對屯地屯房企業不得發放貸款。最近廣州連續收回百萬平方米的囤積土地,北京對八宗用地亮紅牌,相關部門在動真格逼開發商釋放他的土地,要把囤積在市場的供應量釋放出來。如果這個供應量不釋放出來,土地供應量再翻一倍都沒有用。
以北京為例,到明年可能會出現幾個情況。第一是幾百萬平米的保障性用房年內都已經開工了,明年會進入市場。第二,小戶型目前在北京市場上佔的比例很少,但是按建設部規定,它以後的供應量要達到70%,這是逃不掉的,這個供應量遲早要達到這個數,什麼時候達到?這個供應量也會在08年集中釋放。這種同質性的產品一下子冒出來,對市場會有非常大的影響。
所以,我們所看到的供求關系,我認為不是真實的供求關系,而是被扭曲的供求關系,中國的國情注定房地產需求長期是旺盛的,然而從短期看,實際上需求並沒有大家看到的那麼強烈,而供應也並非那麼的希缺。首先供應這一塊是被壓著的,當然這個責任並不像很多人理解是完全在開發商,跟政府職能部門辦事效率有很大關系,比如前期沒有做到位、配套沒有解決、拆遷沒有解決,還有所有項目都要到規劃局去批,相關部門就幾個人。它的手續很繁瑣,政府相關職能沒有跟上,導致很多因為手續問題的囤積。這部分的供應一旦被釋放出來,是非常大的。現在國土資源部最新的政策是單宗地塊開發周期不能超過3年,3年時間不但要開工,而且3年時間一定要把它蓋完,以後的供應量會在未來3年時間內集中釋放,供應量在短期之內會劇增。另外一方面,像我們央行政策實際上是在是在抑制需求,包括保障性住房除了解決需求的問題以外,還要把市場的剛性需求消化了。一方面是供應劇增,一方面是需求銳減,很快樓市的供求關系將完全改變。
需要提醒開發商的是,我們看到的銷售數據都是短期的,只能體現當前的不完全真實的市場情況,但是房地產項目的開發周期是比較長的,一個項目從拿到地,到真正完成開工,到竣工交給老百姓,這個過程起碼起碼得將近2-3年的時間。也就是說,現在開發的項目,應該看2年後的市場,如果我們現在認為說現在的市場還是供不應求,我可以壓著,所有人都這麼想,到了未來,一旦釋放出來的時候,就來不及了調整了。
謊言說多了會被誤會成真理,剛開始說供求矛盾導致房價上漲也許只是某些大腕開發商為自己開脫的借口,說的人多了,大家也就真以為就是如此了,殊不知,他們所撒下的這個天大的謊言,最後也許象那位猶太石油商一樣將自己也給騙了。
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