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從國家發改委網站10月14日發布的數據顯示,2007年10月,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.5%,漲幅比上月高0.6個百分點。這就意味著全國房價不僅一直在漲,而且漲得越來越快。而這種趨勢在北京、深圳等大城市更為明顯。
房價大躍進並不代表百姓購買力的井噴。事實上,從國家統計局提供的數據可以看出,包括北京在內的很多城市,今年以來住宅銷售量同比是下降的。在簽約量減少的情況下,房價產生『加速度』,這種樓市開始進入『非常態』發展階段的趨勢值得我們關注。
北京某房產中介機構調查數據曾經顯示,北京的房屋售價與租金相比上漲趨勢迅猛,平均售租比已經達到315?1,超過了國際公認的『300?1』的警戒線。
事實上,北京房屋售租比理論上早就應該超過警戒線了。因為國際上所謂的房屋售租比是假定租金由完全健康的租賃市場形成的,即作比基數是反映正常租賃需求狀態下的租金水平,以此來推斷房價是否存在虛高。但是,目前北京住房租賃市場是一個不夠規范的市場,有超過90%的二手租賃房源被中介公司壟斷,而這些中介公司中又不乏黑中介。很明顯,這樣的市場狀況決定了租金本身就是『虛高』的。在本來就虛高的租金基數上,另外一個量——房價,出現了更為嚴重的虛高現象,至此,問題就出現了。
在樓市這個准壟斷市場上,房價和租金理論上是捆綁在一起的。之所以房價可以跑得更快,是因為開發商在其看漲的心理和市場現狀下可以捂盤炒作,而中介代理公司則不然,在租賃市場上它們不會讓手頭上的房源長時間空置。
從數字上來看,315?1與300?1相差無幾,大可不必大驚小怪。但是如果考慮到以下兩個方面,就可以意識到問題的嚴重性:
首先,目前我國的國情決定了允許更大的樓市泡沫存在。相比西方發達國家,樓市泡沫在我國更容易產生和膨脹。這除了與制度和政策有關外,還與國民的特點有關。
其次,在國際樓市上與『房屋售租比』同樣風靡的還有一個詞『房價收入比』,而後者更能體現出一個國家或地區的房價是否合理。因為『房價』是必須有『收入』作保證的。比如,日本雖然房價高得離譜,但是居民收入也很高,只要兩者保證在一定的比例范圍內,都是合理的。
國際上規定,房價收入比大於6的市場就屬於泡沫區。根據北京市統計局的資料,2006年北京市職工年平均工資為36097元,相比2005年增長10%左右。由此假定2007年在2006的基礎上再增加10%,即約39707元,夫妻家庭年收入79414元。如果按現行價格購買四五環之間一套90平方米的住房,按13000元/平方米計算,總價117萬元,由此得出房價收入比為14.7?1。我們的基尼系數早已超過國際警戒線,巨大的貧富差距已使得平均數值無太多意義,也就是說很多中低收入者家庭的『房價收入比』可能達到20?30,甚至更高。
我國樓市近四個月來房價產生加速上揚現象,徹底與租金漲幅『分道揚鑣』,由此導致北京等城市房屋售租比超越國際警戒線。房價『加速度』、房價收入比和房屋售租比雙雙超過警戒線、實際成交量同比下降等現象同時出現,這樣的現象確實值得相關政府部門高度重視。
(作者為北京聯合大學應用文理學院城市科學系講師,燕京房地產研究所市場調查部主任)
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