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國家發改委和商務部日前聯合頒布《外商投資產業指導目錄(2007年修訂)》,對外商投資房地產業限制范圍有所擴大,對金融業限制尺度有所放寬。
在談到對普通住宅的開發建設領域的限制,中國房地產及住宅研究會常務副會長包宗華曾給出過這樣的解釋:『目前,國內資金明顯流動性過剩,開發建設普通住宅的國內資金已足夠充裕。』
其實,去年7月中下旬,建設部等六部委聯合下發了針對房地產一級市場的『外資限購令』後,曾經引發了房地產市場的一陣恐慌,隨後不多日,市場上就有傳言,說北京市有關部門正在研究制定相關文件,准備將『限外令』延至二手房交易領域。轉眼一年時間過去了,上述傳言終於被證實,新增限制外資進入房地產二級市場交易及房地產中介或經紀公司。這主要是由於去年的限外政策並沒有有效堵住境外熱錢的湧入,很多外資購房人把眼光轉向了二手房市場。
對於最新改進的限外政策,我們認為,總體上看,顯然政府部門目前針對海外資金進入中國市場的態度有了很大的轉變,曾經是不管你來投資也好,炒作也罷,我們的態度是歡迎的。現在不同了,對於一些領域,可以說是越來越多的領域,我們已經不再歡迎外資的進駐,換句話說,中國在某些行業的某些領域,已經對外資逐漸關上了大門。
我們都知道,早前,外資在進入國內後,先購買物業,然後對其進行改造和包裝,以賺取高額租金或轉手下家獲取回報。通常情況下,物業經過海外基金之手,其租金總會上漲。如果限制外資的流入,那麼海外基金的炒房成本將直接提高,最終就有可能放棄。如今,政府一再堅持執行限制外資投資內地房地產的政策,房價有可能會出現一定的下滑。原因在於,一方面,從房地產市場的整體投資環境來看,當提高貸款首付之後,就已經可以將國內的一些純粹大手筆投機炒作房地產的需求有效抑制住了,當前再去限制外資的炒作,可謂是『內外兼治』。這樣的措施一旦展開以後,市場中的一部分需求被削弱,進一步就是價格上的松動。
另一方面,由於外資爭相購買的房產以中高檔樓盤居多,尤其是一級市場被限制之後,外資向二級市場的湧入相繼將二級市場的價格抬昇,使本就魚龍混雜、不規范的二級市場『水越來越混』,這也正是政府部門將限外政策延伸至這一市場的原因之一。該項政策出臺以後,必將導致相關的二級市場,尤其是中高檔樓盤購買的觀望氣氛濃重。該市場在觀望期延續一段時間之後,經受不住壓力的投資者可能會出現拋盤的舉動,這將帶動中高檔住宅二手房價格的下滑,隨之拉低整體二手房市場的價格。
畢竟政策剛剛出臺,一些細則性的規定還需要我們進一步的關注。但是,國家的態度已經很明確,接下來就是市場將沿著怎樣的軌跡轉變。
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