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10月以來,溫州樓市無論在價格還是在成交量上,都出現了明顯的衝高回落的跡象。業內人士認為,接下來幾個月樓市可能步入持續的調整期,後續如何發展還要看調控政策的力度。專家提醒,近期欲購房入市者尤其是投資者還需謹慎決策,防范風險。
近期溫州樓市的平淡已經成為不爭的事實。據房產中介統計數據顯示,10月到11月份,溫州二手住宅成交量下跌三到四成,不同區域的二手房價都有不同程度的回落。業內人士分析,樓市拐點已經顯現。但在政策的壓力和市場的低迷之下,仍有不少房產投資者出入各大小中介,尋找賺錢機會。
記者在某中介遇到了前來買房的王先生,他表示買這套房就是用於投資的。他說:"上半年在股市賺了錢,現在股市風險太大,還不如把這筆錢投到樓市裡去。市場的低迷是暫時的,隨著國內經濟的發展和人民幣的不斷昇值,投資房產肯定還會有獲利空間。"在某事業單位工作的小張也認為,前兩年錯過了房地產的投資機會很可惜,現在不能再錯過了,之前政府出臺的稅收政策都沒有抑制房價上漲,可見樓市短暫喘息之後還會紅火起來,房價還會上去。他打算咬咬牙再去貸款買一套房,采用"以房養房"的方式投資。
據了解,當前與王先生、小張持類似觀點的購房者不在少數,那麼在樓市調整跡象隱現的時候,再去投資房產是不是會有風險呢?還是來聽聽業內人士的觀點。
海螺集團副總經理馬集旺說,國內經濟年均7%至8%的高增長有望持續30年,房地產行業作為支柱產業之一,總體走勢平穩,從長期看這種發展勢頭將持續,房價應該還有一定的上昇空間。但從目前形勢看,政府調控樓市的決心和力度都很大,房價問題已經不單純是經濟問題,還上昇到了國計民生的高度,宏觀調控的政策肯定還將出臺,而且會越來越務實、越有效,到底什麼時候、哪一個政策會成為"壓倒駱駝的最後一根稻草"誰也說不清,購房者對此應有足夠認識。
當前人人都把買房看作是保值增值最好的途徑,這一觀念使得投資性需求空前膨脹,現在政府已經意識到要控制房價就要抑制投資投機需求,一系列調控政策都很具針對性。銀行緊縮貸款政策,二次置業的首付提高到40%以上,使得投資的成本大為增加。稅收調控使得短期轉售成本較高,因此,以房產作為投資項目持有的時間相對較長,而且變現過程的各項成本也相對較大,無形中已使得收益率下降。
溫州朗兆房產營銷公司董事長葉維堅說,對投資投機者打擊最大的還是物業稅。人們把房產列為首選投資方式,源於其投資的穩定性及隨時變現的可操作性,但是物業稅使持有環節稅賦加重,持有成本增加,投資回收期延長,剛好抹殺了房產區別於其他投資方式的優勢。物業稅目前尚未實施,但預期較大,投資者在決策時應該加以考慮。
有業內人士指出,樓市紅火時一度十分流行的"以房養房",在目前形勢下有一定的風險,不宜盲目采用。首先政策風險使得房價有所波動;其次房產本身的發展,總是一代接一代向更合理的設計、更新的建築材料設備、符合人們更高需求的方向發展,房產過時會帶來價值下降的風險。此外,在不斷加息的情況下,購房的按揭支付壓力也在加大。在溫州市場上,一直存在房屋售價租金比較高的問題,以前在房價持續上漲階段,這一問題被掩蓋和忽視掉了,現在房價相對穩定時期,售價租金比過高意味著房產投資收益將難以保證,這一問題值得考慮。
對於房產投資,三角洲投資顧問公司副總經理成秀科持相對較為樂觀的態度。他認為在土地供應不足的情況下,持續旺盛的剛性需求能夠有力支橕房價,政府調控的目的主要在於穩定房價,而不是使房價快速下跌,否則會對經濟造成重大影響。因此,對普通市民來說,相比儲蓄存款的低收益和股市、期貨的高風險,投資房地產仍不失為使資產保值增值的有效途徑。但他同時表示,投資環境和過去已大不相同,購房者想短線進出、收益翻番的可能性已經很小了,投資要更具專業性,要做好長線投資的准備。
海螺置業副總經理陳志仁說,今後商品房市場將以改善型需求為主導,只有高品質的樓盤纔能受到市場的歡迎,纔具備昇值的空間。他表示,接下來溫州會有幾個檔次較高的新樓盤推出,建議購房者認真考察比較,除關注品質外,還需考慮開盤價格是否合理,因為過高的銷售價格,會透支產品的部分昇值空間。
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