|
||||
在多家銀行相繼公布『第二套房』貸款細則後,已經實施一個月的央行新政對全國樓市的影響開始顯現:
北京:房地產交易管理網數據顯示,10月份商品住宅日均簽約318套,比9月份減少36套,降幅達到10%。
12247套、10608套、9861套,從8月到10月的數據中不難看出,北京商品住宅預售簽約量在以往的『金九銀十』中走起了下坡路。進入10月,北京多個樓盤銷量放緩,個別樓盤甚至滯銷,與之形成鮮明對比的是在9、10月中取得預售許可證的項目多達100個,其中8成以上為住宅項目。
上海:房地產官方網站『網上房地產』數據顯示,10月份,上海一手住宅成交量總量為231.68萬平方米,僅為9月份的74.8%,環比跌幅超過1/4。這也是今年第三季度以來,上海一手住宅市場首次出現成交量下滑,與往年相比交易量則下降五成。
深圳:進入10月,前15天深圳新房市場成交5.9萬平方米,僅相當於9月全月成交面積的19%,即使跟今年以來成交量最低的8月相比,也僅達當月全部銷量的27%。
廣州:10月廣州市十區新建住宅成交量僅為55萬平方米、4491套,環比和同比都下降了近兩成。
成都:10月的成都樓市已經步入了更加理性的消費時期。據相關數據顯示,10月成都住宅銷售9591套,合計94.595063萬平方米,銷售總量相比9月下降35.2%;10月成都商業銷售228套,合計3.582891萬平方米,相比9月下降38.2%。
新政目前對國內許多中心城市的樓市已經產生了巨大的影響,部分地區不但需求下跌,房價也開始下跌。但我認為,由於銀行緊縮銀根的政策在基層還沒有完全開始執行,房貸新政的威力還沒有完全開始體現。目前的觀望還僅僅只是開始,等到大量的客戶正常貸款因為銀行無錢可貸而被拒絕,新開盤項目因為預期降低而調低房價的時候,市場波動將更大,調控新政的威力纔會充分顯示。
近期國家出臺的宏觀調控的政策都有一個共同特征,不管是第二套房首付及利率的提高,還是保障性用房土地供應量要達到7成,確切的說,政府通過系列政策,在給市場傳遞一個信息——住宅首先需要滿足老百姓最基礎的居住需要,政府是絕不允許住宅成為一種投機和投資工具的。所以,如果系列政策還不能抑制房價過快上漲,金融工具中的物業稅、租賃稅、遺產稅、交易稅、所得稅都將陸續出臺或者大幅提高,未來住宅的投資功能會被迅速擠壓,持有成本會急劇上昇。因而,房貸新政在很大程度上嚴重打擊了投資者對樓市預期的信心。而針對投資行為的第二套房房貸新政,我們認為是近幾年最有效的打擊投機炒房的手段。首付由三成提高到四成,意味者投資客的成本提高了30%,同時也意味著收益下降30%(因為計算投資收益率時,投資者通常是以自有資金來計算,而不是總價),同時,更重要的是第二套房利率從原來下降10%到上浮10%,前後利率差了20%,炒房的收益空間被極大的擠出,風險也就極大提昇。第二套房房貸新政,在很大程度上,沈重的打擊了市場的投資需求。根據我們的測算,房貸提高10%,市場需求將至少下降20%,市場需求在短期之內急劇下跌,銷售壓力劇增。
『價漲量跌』現象實際上是市場承受力已經接近極限的一種表現,房價的過快上漲,已經遠遠超過大部分消費者的真實消費能力,可以說,在目前中國的多數核心城市,很多人不是不買房,而是已經買不起房。所以,與其說市場出現觀望,倒不如說市場已經無力再支橕房價走高!
相比市場觀望,銀行的全面緊縮銀根對開發商的打擊或許要更為致命。下半年以來,出於對房價上漲所帶來的利潤預期,使得眾多開發商選擇囤積房源,期待通過漲價獲取更大的利益,而資金的需求,則通過融資解決。然而,就在眾多開發商好不容易熬到傳統的『金九銀十』,央行新政卻不期而至,給市場一個沈重打擊。需要提醒的是,年底是開發企業資金需求量最大的時候,工程款、市場費用、銀行貸款到期。絕大多數開發商都將面臨巨大的資金壓力,一旦資金鏈斷裂,後果不堪設想。
今年商業銀行放貸可謂一路高歌猛進,遠遠超出了央行劃定的全年2.9萬億元的預定目標。9月末到10月中旬,央行和銀監會分別召集各大商業銀行的負責人開會,要求嚴控信貸增長。央行要求各家商業銀行的全年信貸規模保持在當前水平,而銀監會的指令更為直接,要求『貸款規模逐月遞減』。在這種政策環境下,各家銀行紛紛收緊房貸業務將成為未來數月必然趨勢。央行第三季度的貨幣政策執行報告已經明確指出,央行將繼續執行實行適度從緊的貨幣政策,綜合運用多種工具,進一步加強流動性管理,有效緩解銀行體系流動性過多問題。報告特別強調要加強對房地產行業的宏觀調控,可以預見,年內央行還將通過提高存款准備金、發行定向票據繼續加強對流動性過剩的控制,並通過提高貸款利率、加息抑制房價的過快上漲。對於平均負債率超過70%的中國房地產企業,絕大部分房地產公司在金融杠杆前實在是脆弱得不堪一擊。
所以,相比行政手段,金融杠杆對房地產行業調控的效果要明顯和容易得多。一方面是房價過高和新政導致的需求銳減,銷售壓力空前加大,另一方面是資本運作空間急劇縮小,融資難度倍增,絕大部分的房地產公司都將面臨巨大的資金壓力,此前捂盤惜售的開發商將為此付出巨大代價,未來數月內,房地產企業資金鏈斷裂的風險將全面蔓延。迫於資金壓力,部分開發商將不得不采用降低房價、加大促銷力度等手段實現快速回款,進而帶動整個市場的房價回調。
相比05年上海樓市的波動,本輪房地產的危機要嚴重得多。當時只是幾個別城市房價過高,存在泡沫,中國整個房地產行業還大體健康,因而也不可能導致國家對整個行業采取過於嚴厲的打擊。這也是我當時旗幟鮮明的反對謝國忠、易憲容等專家房地產泡沫論觀點的原因。但這一輪全國性房價的飆昇,已經讓泡沫在整個行業蔓延。央行的《第三季度貨幣政策執行報告》顯示,9月末,全國商業性房地產貸款餘額4.62萬億元,比年初增加9410億元,同比增長29.6%,增速比上年同期快5.2個百分點。保守估計,預計今年全年商業性房地產貸款餘額將比去年增加1.3萬億元,總數將超過驚人的5萬億,比2005年同期將近翻一倍(2005年同期為2.68萬億)!這還僅僅統計了貸款餘額,還不算消費者支付給開發商的首付款及一次性付款的資金。房地產行業是否整體過熱、是否存在泡沫已經不需要爭論,已經沒有疑問,唯一的疑問是國家會下多大的決心去控制這個行業所帶來的風險。
政府抑制房價其實很容易,只不過政府在權衡調控所需要付出的代價。所以,業界對本輪調控的危機感遠遠不夠,正如之前分析,把本輪調控同05年調控相比是不正確的,相比之下,其性質更接近於93年的調控。
在金融和土地調控威力逐漸顯示之後,半年內,全國大部分中心城市房地產可能都會出現拐點,部分泡沫比較嚴重的城市在年底開發商資金最緊缺時候就會出現,北京市場由於有奧運利好的支橕,樓市整體拐點或許將延遲到奧運會之後,但三至五個月內,部分新盤降低售價、老盤促銷等變相降價必將出現,拐點將現。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||