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近日,譚女士向記者反映,為了保住工作,她在2001年7月曾按照房產公司要求,借了在西安市工作的表姐的身份證和結婚證,辦理了假按揭貸款,如今因為開發商逾期還貸,造成表姐無法辦理信用卡和按揭貸款,她心裡感到非常難過,特別是造成了表姐夫妻雙方關系的緊張,讓她有一種負罪感。
作為該房產公司的銷售部經理,她揭露了自己曾經參與的假按揭的過程。她介紹,因為前幾年按揭手續沒有現在嚴格,在房地產業裡,套取銀行資金、假按揭幾乎到了『潛規則』的程度;而假按揭一般沒有銀行內部人員、律師、開發商的配合,是很難辦成的。
員工及親屬冒充客戶簽訂『假按揭』套取銀行貸款『最初我還以為公司對員工很厚道,後來纔曉得是借我們的名字去搞假按揭!』譚女士介紹說:『當時公司領導多次催促,在得到「一切款項由公司方面負責,不會對員工造成任何影響」的口頭承諾後,當時就有20多人交了身份證原件和復印件。』
譚女士表示,由於她是外地戶口,當時就借了表姐的證件充數。開發商通過辦理『假按揭』,共套取貸款800多萬元,達到了提前收回樓款的目的。這也就是開發商最簡單的騙貸方式,即讓本單位職工及親屬冒充客戶,與之簽訂購房合同,套取銀行貸款,嚴重一點的是派人四處收集身份證,辦理貸款手續。作為貸款方的銀行,也是大多數都參與其中。
『左手倒右手』開發商將『尾樓』打包給銀行據譚女士介紹,在隨後她昇至銷售部經理5年的時間裡,她為自己所在房產公司的7個項目,以各種不同的方式辦理了『假按揭』貸款。
她表示,『假按揭』這種現象,一是出現在賣『樓花』的階段。由於中小地產公司的自有資金非常有限,在樓盤建設時會出現資金吃緊,而這兩年,許多期房『爛尾』,大盤中有大量現房,導致購房者的選擇越來越向現房傾斜。開發商通過賣『樓花』回籠資金的難度越來越大,於是一些開發商將假按揭『黑手』伸向銀行。二是賣『尾樓』階段。當一些樓盤接近『清倉』的時候,開發商的精力可能會轉向其他新開發的樓盤。由於這些尾樓並不怎麼好賣,也很難賣出理想的價錢,於是,一些正在開發新盤的開發商,就可能將舊盤的『尾樓』通過『假按揭』,『打包』給銀行來套取貸款。
和這種靠『人頭騙貸』的簡單方法相比,他們公司的按揭模式已經發生了很大的變化,那就是通過提高房價來貸款,特別是一些商鋪。開發商通過與中介公司、評估單位串通,提高房子的評估價值來騙取銀行貸款。
比如,開發商用假按揭的形式,讓『自己人』用50萬元『買進』一套房子,如果二次『出售』時標價90萬元,而評估公司又確認了這個價值,那麼『買方』就可以貸款70%%,即從銀行貸出63萬元。
開發商做了一次二手房『交易』,『左手』從銀行套取了63萬的流動資金可以從事新的開發,『右手』可能還有一套抵押房產隨時出售,可謂左右通吃。這樣『買賣』一批房子,就可能套取銀行數額不菲的資金。
新開發的房子銷售得好,便可以回來救原來的樓盤,如果新樓盤也玩不轉,就把包袱甩給銀行。如果出現問題,房產公司可以將責任推給中介公司,而在辦完按揭貸款後,中介公司很快就會因『經營不善』被注銷,套現更具有隱蔽性。
譚女士肯定地說,『假按揭』現象不光出現在西安,在國內其他地方,也都大量存在,且有愈演愈烈之勢。
個人貸款門檻低開發商借此來投機『融資』個人到銀行辦理按揭貸款需要拿房屋作抵押,且要向有關單位繳納一定的手續費,貸款辦下來後要按時還本付息,即使是假按揭,費用不能省,程序也不能少。
既然辦假按揭也要費錢費力,為何還有那麼多房地產開發公司『趨之若鶩』呢?
一家銀行信貸部工作人員解釋,以某銀行2005年1月1日以前30年貸款為例,辦按揭需要以下費用:每年保險費為房款總額萬分之四點五,抵押登記費包括35元工本費、管理費(現房為貸款總額的千分之二,期房為千分之一)、登記費(住房為80元),律師費(10萬元以下為200元,10萬以上為300元)。如果房款為30萬,個人貸款20萬元,辦按揭需要繳納的費用為3515元,這一數字與20萬貸款相比,顯然微不足道。
另外,銀行向開發商貸款一般期限不超過5年,利率一般在8%?10%,而個人住房貸款最高年限為30年,而利率僅為5.04%,兩者利率相差將近一倍。以利差3%計算,20萬貸款一年僅利差就是6000元,30年利差是多少,明眼人一看就會明白。
此外,企業向銀行貸款,銀行需要考查企業資信條件,而且要層層審批,手續相對繁瑣,個人住房按揭貸款不僅門檻低,手續也十分簡單。
利益驅使利益方共同促成『假按揭』每一筆數額巨大的房貸放出去,銀行沒有嚴格的審核制度嗎?
譚女士表示,按揭肯定有比較詳細的貸款流程和制度,但是在執行的過程中很多都變了。
她表示,一般房地產開發公司的售樓員,有專人負責個人辦理按揭貸款,也就是所說的『按揭專員』。個人提供相關證件後,往往只需要在貸款合同上簽個名字,根本不與銀行經辦人員見面。而銀行經辦人員也很少對個人實際情況進行調查。舉一個簡單的例子,個人為辦按揭常常找一些不相乾的單位虛開收入證明,這樣拙劣的造假,銀行卻鮮有追究。
西安一知名房產公司營銷副總黃女士認為,銀行方面之所以『睜一只眼閉一只眼』,甚至『鼓勵作假』,主要原因出在銀行內部激勵機制上。目前,各家商業銀行為搶佔個人住房消費信貸市場,都定有很高的指標,每個經辦網點和經辦人員(也叫信貸員)都攤派有一定的任務,完成有獎勵,完不成有處罰。為了完成或超額完成任務,部分銀行人員『明知故犯』也就不難理解了。對於這些信貸員來說,有房屋作抵押,即便是假按揭,銀行資金也可確保無虞,大不了最後收回抵押的房產。
對於房產公司和銀行之間的關系,黃女士用『血肉』之交來形容,有些銀行明知是假按揭還要辦理,甚至個別銀行給開發商出主意,慫恿開發商作假,這在圈裡很正常。有時候不想作假,但銀行方面在背後一個勁地催,真是盛情難卻!
銀行狀告『業主』逼開發商還貸今年3月份,在西安一化工廠工作的彭先生及他的十多個同事突然接到法院傳票,要求他們歸還某銀行一支行2002年按揭貸款。
對於買房一事毫不知情的彭先生及同事,在與銀行工作人員溝通時纔了解到,他們是在2002年『購買』了按揭房,由於房產公司近期沒有及時交按揭月供,所以纔牽連到他們,目的就是希望他們催促開發商能及時還貸,『購房』一事跟他們沒有關系。
看著銀行方面輕描淡寫的表述,彭先生他們感到很奇怪,既然是他們『購房』貸款,為何房貸跟他們又沒有關系呢?
在隨後的法院判決中,作為第二被告的房產公司,主動替被告(彭先生以及他的同事們)償還了所有的債務。整場訴訟下來,彭先生感覺自己做了一場夢,但不知道自己在這場夢中扮演了什麼角色。
監管制度客觀縱容了假按揭的發生外地一知名房地產營銷代理公司西安分支機構的胡先生對記者說,自從1997年起,房地產貸款的重點從開發貸款向消費貸款轉移開始,就有『假按揭』的情況出現,到現在,已經成了一個『普遍現象』。
在記者追問如何理解這個『普遍現象』時,他解釋說:首先不是個別城市有這種現象,『假按揭』在全國許多城市都存在;二是在一些中小型房地產開發商中,做『假按揭』的屢見不鮮,而在每一個地方,中小型房地產開發商的數目非常多。令記者驚訝的是,僅在西安某一地區,他竟一口氣說出了六七個『假按揭』項目。
不過他強調,目前,中小地產公司及其開發的樓盤在數值上的比重雖然較大,但他們的開發面積佔市場的份額卻越來越小,因此,現象雖然『普遍』,但在銀行個人住房貸款總餘額中的比重並不是很大。
一位和記者私交不錯的銀行信貸部工作人員肯定了這種現象,但他認為這是一種『非惡意的、較良性的假按揭』。他同時表示,房地產開發貸款的手續相對來說比較麻煩,而住房消費貸款的手續要明顯簡單,而且,國家為鼓勵住房消費,個人住房貸款的利率要明顯比開發貸款低。銀行對於商品房開發貸款一般要求比較嚴格,而住房按揭貸款手續則相對簡單。而銀行過多強調發展業務,降低按揭貸款門檻,放松對借款人的信用等級評估、貸款調查,甚至未辦理抵押登記手續就發放按揭貸款,客觀上縱容了假按揭的發生。
銀監會從源頭防控個人住房貸款『假按揭』今年1月份,中國銀監會下發的《關於繼續深入貫徹國家宏觀調控政策切實加強房地產貸款管理的通知》(以下簡稱《通知》)中,銀監會嚴厲批評銀行貸款『三查』制度形同虛設,授信盡職調查流於形式;並指出個人住房貸款『假按揭』問題突出,一些房地產開發企業和房產中介機構,通過虛假按揭或一房多貸、虛增注冊資本、虛抬房價等手段套取銀行貸款,有的甚至挪用流動資金貸款投資房地產項目開發,利用銀行貸款囤積土地,擾亂了房地產市場秩序,加大了銀行信貸風險。
『監管意見』和『風險提示』的《通知》提醒各國有銀行與股份制商業銀行,對房地產貸款要盡職調查,認真審核貸款的真實用途;對個人住房按揭貸款,要通過網絡等途徑,查詢擬購房產的產權狀況和商品房買賣合同的備案情況;要切實落實面談制度,面談必須由銀行經辦人員進行,通過面談了解借款人的購房意願、購房行為真實性和還款能力,並做好面談記錄,由借款人簽字確認;要嚴厲打擊『虛假按揭』等套取和欺詐銀行貸款的行為,以維護銀行業和消費者的合法權益。與此同時,《通知》指出,各商業銀行應該嚴把房地產貸款准入關,從源頭上防控個人住房貸款『假按揭』。
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