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正如筆者在《政府抑制房價其實很容易》一文中所說——本人一直強調,政府抑制房價其實很容易,只不過政府在權衡調控所需要付出的代價。
所以,筆者認為,業界對本輪調控的危機感遠遠不夠,正如之前分析,把本輪調控同05年調控相比是不正確的,相比之下,其性質更接近於93年的調控。
筆者認為,在金融和土地調控(關於土地調控新政,在筆者《比房貸新政更嚴厲的調控悄然到來》、《土地新政或將徹底改變地產格局》等文中已有詳細闡述)威力逐漸顯示之後,半年內,全國大部分中心城市房地產可能都會出現拐點,部分泡沫比較嚴重的城市在年底開發商資金最緊缺時候就會出現,北京市場由於有奧運利好的支橕,樓市整體拐點或許將延遲到奧運會之後,但3、5個月內,部分新盤降低售價、老盤促銷等變相降價必將出現,拐點將現。
後記:筆者認為,將房地產等同於一種金融產品是一件極其可笑的事,堅持這種理論的人明顯缺乏經濟學常識。房地產作為最特殊的商品,住宅也好,商業用房也好,不管流通多少次,最終還是要有人用,如果無人使用,那其實就是一文不值,所以,房地產最終的價值還是以使用價值為衡量依據的——也就是說,房地產最終價值是以租賃收益為衡量標志,這也是國際上一直把租售比作為衡量房價是否過高最重要依據的原因。在目前北京上海等核心城市,大量商品房租售比已經遠遠超過1:300,而部分泡沫嚴重的城市如福州,一套售價200萬的住宅,月租金卻只有3000元左右,租售比甚至超過1:600,市場價格偏離真實價值簡直是偏得離譜。
事實上,過快的房價上漲是對未來市場潛力的預支和透支。目前房價已經遠遠超過絕大部分普通消費者的實際購買力,支橕市場需求的主要是恐慌性購買和投資投機性購買需求,我認為,對於一個健康的房地產市場,一定比例的投資會促使房地產行業的發展,但一旦投資的比例過高,將導致價格嚴重偏離實際價值,會嚴重扭曲真實的供求關系;由於投資和投機的資金具有非常大的彈性,就是說在價格上漲空間較大的時候,資金大規模進入市場,在價格下跌的時候大規模撤離,而房地產行業的流通周期非常漫長(從拿地到交房到交易至少數年時間),所以這種短期逐利的資金很可能在較短時間內刺激市場的繁榮,但在較長周期內給一個市場將造成巨大的傷害。這種嚴重扭曲市場真實供求關系的投機資金必須要擠出市場,否則從長遠看將象過度服用興奮劑一樣造成難以彌補的傷害。
之所以呼吁業界理性對待房地產市場,是筆者認為,我們需要的是一個持續穩定健康發展的房地產市場,而不是一個如股市般暴漲暴跌房地產市場。那不但是行業的災難,也是整個社會的災難。
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