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今年商業銀行放貸可謂一路高歌猛進,遠遠超出了央行劃定的全年2.9萬億元的預定目標。9月末到10月中旬,央行和銀監會分別召集各大商業銀行的負責人開會,要求嚴控信貸增長。央行要求各家商業銀行的全年信貸規模保持在當前水平,而銀監會的指令更為直接,要求『貸款規模逐月遞減』。在這種政策環境下,各家銀行紛紛收緊房貸業務將成為未來數月必然趨勢。央行第三季度的貨幣政策執行報告已經明確指出,央行將繼續執行實行適度從緊的貨幣政策,綜合運用多種工具,進一步加強流動性管理,有效緩解銀行體系流動性過多問題。報告特別強調要加強對房地產行業的宏觀調控,可以預見,年內央行還將通過提高存款准備金、發行定向票據繼續加強對流動性過剩的控制,並通過提高貸款利率、加息抑制房價的過快上漲。對於平均負債率超過70%的中國房地產企業,絕大部分房地產公司在金融杠杆前實在是脆弱得不堪一擊。
所以,相比行政手段,金融杠杆對房地產行業調控的效果要明顯和容易得多。一方面是房價過高和新政導致的需求銳減,銷售壓力空前加大,另一方面是資本運作空間急劇縮小,融資難度倍增,絕大部分的房地產公司都將面臨巨大的資金壓力,此前捂盤惜售的開發商將為此付出巨大代價,未來數月內,房地產企業資金鏈斷裂的風險將全面蔓延。迫於資金壓力,部分開發商將不得不采用降低房價、加大促銷力度等手段實現快速回款,進而帶動整個市場的房價回調。
相比05年上海樓市的波動,我認為本輪房地產的危機要嚴重得多。當時只是幾個別城市房價過高,存在泡沫,中國整個房地產行業還大體健康,因而也不可能導致國家對整個行業采取過於嚴厲的打擊。這也是我當時旗幟鮮明的反對謝國忠、易憲容等專家房地產泡沫論觀點的原因。但這一輪全國性房價的飆昇,已經讓泡沫在整個行業蔓延。央行的《第三季度貨幣政策執行報告》顯示,9月末,全國商業性房地產貸款餘額4.62萬億元,比年初增加9410億元,同比增長29.6%,增速比上年同期快5.2個百分點。保守估計,預計今年全年商業性房地產貸款餘額將比去年增加1.3萬億元,總數將超過驚人的5萬億,比2005年同期將近翻一倍(2005年同期為2.68萬億)!這還僅僅統計了貸款餘額,還不算消費者支付給開發商的首付款及一次性付款的資金。房地產行業是否整體過熱、是否存在泡沫已經不需要爭論,已經沒有疑問,唯一的疑問是國家會下多大的決心去控制這個行業所帶來的風險。
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