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近期國家出臺的宏觀調控的政策都有一個共同特征,不管是第二套房首付及利率的提高,還是保障性用房土地供應量要達到7成,確切的說,政府通過系列政策,在給市場傳遞一個信息——住宅首先需要滿足老百姓最基礎的居住需要,政府是絕不允許住宅成為一種投機和投資工具的。所以,如果系列政策還不能抑制房價過快上漲,金融工具中的物業稅、租賃稅、遺產稅、交易稅、所得稅都將陸續出臺或者大幅提高,未來住宅的投資功能會被迅速擠壓,持有成本會急劇上昇。因而,房貸新政在很大程度上嚴重打擊了投資者對樓市預期的信心。而針對投資行為的第二套房房貸新政,我們認為是近幾年最有效的打擊投機炒房的手段。首付由三成提高到四成,意味者投資客的成本提高了30%,同時也意味著收益下降30%(因為計算投資收益率時,投資者通常是以自有資金來計算,而不是總價),同時,更重要的是第二套房利率從原來下降10%到上浮10%,前後利率差了20%,炒房的收益空間被極大的擠出,風險也就極大提昇。第二套房房貸新政,在很大程度上,沈重的打擊了市場的投資需求。根據我們的測算,房貸提高10%,市場需求將至少下降20%,市場需求在短期之內急劇下跌,銷售壓力劇增。
『價漲量跌』現象實際上是市場承受力已經接近極限的一種表現,房價的過快上漲,已經遠遠超過大部分消費者的真實消費能力,可以說,在目前中國的多數核心城市,很多人不是不買房,而是已經買不起房。所以,筆者認為,與其說市場出現觀望,倒不如說市場已經無力再支橕房價走高!
相比市場觀望,銀行的全面緊縮銀根對開發商的打擊或許要更為致命。下半年以來,出於對房價上漲所帶來的利潤預期,使得眾多開發商選擇囤積房源,期待通過漲價獲取更大的利益,而資金的需求,則通過融資解決。然而,就在眾多開發商好不容易熬到傳統的『金九銀十』,央行新政卻不期而至,給市場一個沈重打擊。需要提醒的是,年底是開發企業資金需求量最大的時候,工程款、市場費用、銀行貸款到期……絕大多數開發商都將面臨巨大的資金壓力,一旦資金鏈斷裂,後果不堪設想。
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