|
||||
房地產開發商碧桂園,眼下已經是相當的出名了。其先是今年在香港IPO募集129億港元,後又四處圈地,被戲謔為全國『最大地主』,接著,碧桂園創始人的女兒楊惠妍登上了《福布斯》內地首富榜。於是,媒體的聚光燈齊齊照向碧桂園。這家大型的房地產企業能經得起公眾推敲嗎?
11月15日的南方某報頭版刊登的一篇報道值得深思。該報透露了一份2006年西部一地方政府與碧桂園簽訂的某項目的《合作開發合同書》,合同白紙黑字。國土資源部中國土地勘測規劃院地政研究中心副主任唐健並對此進行解讀。該報道揭露出來的內幕頗多,在此不必一一列舉。事實再次表明,在地塊出讓走『招拍掛』流程之前,地方政府早已內定碧桂園,而開發商表現強勢,要求苛刻,甚至是『零地價拿地』。這其中,涉嫌違反國家相關規定的地方何止一兩處。
其實,早在此之前,『碧桂園西進圈地3萬畝風波』已將碧桂園推到了輿論前臺。本報11月2日深入調查的《碧桂園河南、湖北三線城市囤地調查》,同樣表明碧桂園在大規模拿地的過程中,有許多『拿不到臺面上』的幕後細節,其手法皆大同小異,或可稱之『碧桂園模式』。
其實,這一模式並不讓人陌生,其鮮明特征有二:一是『土地為王』,大量獲得相對低價的土地是其根本,借此不僅可降低開發成本,而且能夠通過囤地獲利;其二,『一條龍』式開發,拿地、規劃、施工、監理、裝修、銷售、物管全部搞定,碧桂園甚至還有自己的水泥廠,可謂登峰造極,這樣可以充分控制每個開發環節,降低成本。
從一定程度上講,碧桂園把這一模式市場創新發揮得淋漓盡致。隨著今年在資本市場上大獲成功,以前僅局囿於廣東一地的碧桂園,在強大資本力量的刺激和『督戰』下迅速把其特有的『碧桂園模式』推向全國。
就拿地策略而言,碧桂園模式並不復雜。在國內房地產市場稚嫩的上世紀90年代,一些地產商曾利用部分一線城市政府急於招商引資的心理,低價圈下大量市中心優質地塊,甚至直到現在還有沒開發的土地儲備。而隨著一線城市樓市的漸漸成熟及宏觀調控的持續進行,部分中心城市政府已無強烈需求。但是,由於發展的壓力在身,由於招商引資任務的急切,中西部少數二線和多數三、四線城市政府依然鍾情於土地的經營,於是碧桂園的發揮空間迅速增大,其全國擴張並鉚牢這些地方也就顯得順理成章。
『碧桂園模式』的形成,有一個先天條件,即操作者濃厚的家族企業色彩。由於家族企業經營機制十分靈活,某種程度上容易產生非常規操作手段。應當指出,企業贏利雖天經地義,但如果『取之無道』,就應該受到社會質疑、輿論譴責,甚至受到法律懲處。當然,碧桂園目前已上市成為公眾公司,盡管楊氏家族手中持有大部分股權,但上市企業在公司治理方面要求嚴格許多。
進一步看,正所謂『一個巴掌拍不響』,如果沒有部分地方政府的配合、庇護、鼓勵,則『碧桂園模式』只能是無本之木。值得社會警醒的是,從2003年本輪房地產宏觀調控開始,整頓土地出讓秩序、打擊囤地等違規違法行為一直是『重中之重』,為此出臺了眾多政策及建立了國家土地督察制度,緣何部分地方政府依然陽奉陰違,甚至置若罔聞、自行其道?是發展地方經濟,更新城市面貌,還是撈取政治資本,乃至權力尋租?答案不言自明。這意味著,房地產宏觀調控的任務還很艱巨,相關改革的推進亦是十分迫切。
土地是國家的重要資源,是屬於全民的寶貴財富。這種財富,並不僅僅屬於我們這一代人。如何利用好土地,如何在中國這一輪城市化進程中有效、合理地對土地進行定價,實在是一個非常深刻的命題,值得深入研究與探討。在土地『協議』轉讓和『招拍掛』之外,土地的轉讓是否還有更好的機制,是否能得到更切實的監督,也是非常現實的考題,等待解答。
在『碧桂園模式』的背後,有值得深思的問題。房地產宏觀調控也確有需要改進的地方。僅從房地產企業發展的角度考量,我國目前房地產業的集中度偏低,現在依然需要鼓勵優質開發企業的進一步壯大,依然需要引導行業資源向先進企業聚積。但是,我們必須建立一套自由、公平、公正的市場競爭機制,如果縱容某些企業以『非正規』的手段低價、零地價圈地,則不僅會導致公共資源的低估、流失,而且對其他遵守『游戲規則』的企業也是一種不公。
從這個意義上而言,公眾特別是媒體,對一些迅速崛起的大地產商獲取土地模式,持續全面調查,以推動企業和政府更加重視可持續發展能力,應是必須的行動。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||