|
||||
7、8月份通常是樓市交易淡季,往年這個時候很多企業會推出一些樓盤促銷活動來保持人氣兒。然而今年暑期樓市卻彌漫著借機捂盤惜售的氣氛。特別是進入8月以來,很多在建、在售樓盤都推遲開盤時間或暫停銷售,使人們產生了市場供應『極度供不應求』的印象。
專業機構人士分析認為,這種捂盤惜售狀況擴大的趨勢,在加速推高房價的同時,也埋下了高風險的市場隱患,值得警惕。
捂盤惜售苗頭漸長
家住河東區的邢先生和太太因為要給將結婚的兒子買房,近一個月來幾乎走遍了市區各個樓盤。他們發現市場上正在出售的房源非常少,在售的樓盤中多數只有幾套房子可賣,或者只接受登記,買房要等到9、10月份。『只剩下兩套新房』幾乎成了所有銷售員的口頭禪,而這剩下的幾套房子通常都是位置不太好,或者是價格特別高。
實際上,邢先生所遇到的情況,也是近來讀者反映最多的問題。記者采訪也了解到,目前市場上惜售氣氛濃重,無論邊緣區域還是市中心大戶型項目,都不同程度地采取了分批開盤或推遲開盤等銷售策略以控制銷售速度,以『封盤』方式捂盤的樓盤也開始增多。而一些計劃在7、8月份開盤的項目現在多數也推遲了開盤時間。這使市場呈現出『極度供不應求』的緊張氛圍。
捂盤惜售增多,反映出市場的跟風心理趨重。據業內人士透露,『捂盤』比較容易,比如最普遍的是獲得預售許可證之後,先不開盤,而是通過預訂方式積累客戶,等客戶積累到最大程度時再開盤。這樣不但可以從容定價,還可以造成熱銷的場景。
再如采取零打碎敲的方式一點點推出房源,把同時建設的一個工程拆成幾部分,分別在不同的時間段辦理預售手續。消費者來看房,也沒有任何優惠,愛買不買,這樣不但可以造成市場短缺場面、抬高房價,也可以達到放慢銷售的目的。
另外,最有效的方式就是推遲辦理銷售手續或抬高房價,使消費者望房生畏,從而達到直接控制銷售進度的目的。
第一太平洋戴維斯天津公司及21世紀不動產天津顧問行等專業機構人士分析說,開發商捂盤主要有三個原因:首先,因為對房價上漲預期很高,惜售心理濃重,所以在資金允許的情況下,盡量放慢銷售速度;其次是一些企業追求利潤最大化,希望通過捂盤不斷將房價開得更高;另外也有一些開發企業因為已經沒有土地儲備,為了延長企業在市場上的立足時間而采取『封盤』等方式捂盤。
從購房者來看:一是怕現在不買以後更貴;二是怕買不到房,這樣的心態也造成了市場的『恐慌癥』,使開發商進一步利用買家的這種心態,一天比一天抬高樓價,一天比一天惜售。所以說,非理性的購房心態也是促成開發商捂盤的重要原因。
捂盤銷售埋下市場險情
在有良好的市場預期情況下,開發商捂盤惜售也在情理之中,但是如果這種行為一旦成為開發企業最看重的銷售手段,同時成為一種市場風氣時,就開始埋下了高風險市場隱患。很多業內專業人士及相關管理部門人士不無懮慮地表示。
第一太平洋戴維斯天津公司朱天博總經理、21世紀不動產天津顧問行王新博士等專業人士提醒說,天津經濟建設的發展前景使房地產企業更加看好市場前景,但是對未來市場的過度預支將不利於市場均衡發展,使市場風險加大。
從市場供需發展來看,適當的需求大於供應有利於市場發展,但是過度的捂盤銷售會造成短時間內供需嚴重失衡,從而產生虛假的房價推高,進而縮短市場的發展周期。
捂盤銷售目前已經面臨三大風險:一是金融政策調控風險。央行的縮短加息周期和提高首付款比例等金融政策的落實,將有效抑制購房需求,出現不少因首付過多推遲購房的人,那些靠少量首付同時購買多套房子的炒房人也會因受到資金的限制而減少。從供應角度來說,金融政策對企業資金造成的壓力也在增大,使一些企業捂盤承受力減弱,不得不加緊賣房。
二是市場供應增大風險。首先,天津一些企業捂盤是因為7、8月份銷售淡季無銷售計劃壓力,但是進入9、10月份,市場將有很多憋足勁隆重面市的項目。同時一些企業要在資金等方面有個了結,也有捂不住盤的壓力。特別是現在一些企業的捂盤還是跟風行為,一有風吹草動,這些樓盤也會順風放盤。其次,迅速漲高的房價和地價促使天津有關土地供應和經濟適用房等保障房加速上市,這將緩解緊張的市場預期壓力。另外,記者還從國土房管部門了解到,根據天津去年發布的有關銷售許可規定,目前市場出現的無證銷售和囤房抬價行為都是房管部門進一步嚴厲打擊的對象,這將迫使一些捂盤行為有所收斂。以上因素都將使供應回昇,進而可能使開發商『捂盤』房子很難賣出去。
三是捂盤帶來的高房價風險。目前有的樓盤或戶型在一月之間漲三成以上。同一項目新開樓盤一個月時間每平方米前後可相差千元之多。這種現象顯然已處於『高危』狀態。
冷靜面對捂盤不盲目追高
專業人士和房管局相關管理人士提醒說,捂盤銷售對消費者最直接的影響就是造成恐慌心理,影響到自己的理性判斷,使選房變成了『搶房』。所以面對市場的捂盤現象,消費者應有冷靜的判斷。對於那些短時間內不斷上漲且上漲幅度很大的樓盤,如果其又沒有特別的過人之處,無論怎樣『稀缺』,都要提高警惕。
特別是對於貸款買房和投資買房的人來說,金融政策壓力將十分明顯,如果被捂盤『忽悠』買了漲價超高房子,就將面臨入不敷出和投資回報為零的風險。專家提醒,對於捂盤不賣、一賣就狠漲價的房子,消費者在選房前要問自己幾個問題——你現在沒有房子住?你非要買那麼貴的樓麼?你能負擔得起首期和月供麼?要計算貸款和居住成本。如果不是必需,買房還需貸很多款,就沒有必要盲目追高。
如果把購買房屋當成投資的途徑,更要對於投資買房回報有一個長期預期,要算清交易成本及出租盈利的可能性及再次出讓的成本等。
另外,對於急需買房的人來說,還要看清房子的開發企業信譽及社區配套、建築質量等問題。因為在捂盤惜售的市場上,一些地段發展及建築質量差的樓盤可能會濫竽充數、搭順風車漲價出售。所以現在選房,更要貨比多家,多看少動,同時留意政策面和市場的變化,以便能夠作出正確的抉擇。
房管局相關管理人士還告訴記者,可以從《房地產綜合信息網》查出房管部門公布的可售房源(取得銷售許可證,還沒有賣出),確定該房是否為開發商捂盤。如果是開發商捂盤,消費者可以到相關管理部門進行舉報促其銷售。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||