|
||||
事實上,進入2007年下半年以來,隨著成都房產市場在全國的地位日漸凸出、外來品牌開發商進入帶來大量品質較高的產品,加上股市投資者的回歸、一線城市投資者進入成都樓市數量的增加等諸多因素共同發力,成都樓市再次進入明顯的賣方市場。
在這種形勢下,部分不良開發商為了追逐高額利潤,采取了封盤延後銷售期,或者乘機大幅提高房價故意放緩銷售速度。城東三環內某高層電梯項目,原計劃本月內開盤銷售,但由於各種原因,大大延遲了開盤亮相時間。在談及房價時,開發商相關負責人告訴記者,目前無法確定,因為現在可能定價5000元/平方米,下個月則可能遠遠不止這個價,言下之意見勢漲價的可能性極大。
上月底,記者到城北某樓盤現場調查時,其銷售人員對來訪者顯得非常冷淡,記者詳細了解後得知,原來該項目正准備封盤,等待新一期房源定價出來後一起漲價再銷售。
在記者的調查中,類似上述情況在最近的成都樓市並不罕見。據悉,位於太昇南路的錦天國際原計劃在年初開盤銷售,當時價格預計在5500元/平方米左右,但卻因為項目工程進度緩慢,導致遲遲不能開盤,不料項目因此卻遇到市場形勢最好的時期,短短半年時間,如今該樓盤銷售價格已超過7200元/平方米,開盤時間推遲半年,多賺了兩個億。
◎動機窺探◎ 借勢亂漲價 不惜鋌而走險專業人士分析,部分開發商對外聲稱,工程期趕不上,或者潛心打造產品導致無法及時開盤在很大程度上都是捂盤惜售的慣用托辭,其實趨勢逐利,乘機捂盤惜售以獲得更高額利潤纔是部分開發商的最主要目的。在成都開發商眼裡,人民幣的昇值、外來投資購買力的增加、成都市場在全國樓市格局中的地位提昇、土地資源的稀缺和土地成本的不斷上昇等因素都是房價上漲的主要原因。對於部分後續項目不多的中小開發商而言,這無疑是牟取暴利的好機會,而最好的方式就是鋌而走險采取各種方式捂盤惜售。但對於開發規模較大、項目較多,追求長久持續經營的開發商而言,卻不會受到太大影響。
不過,少數開發商之所以敢冒風險捂盤惜售,並非單純因為以上原因。今年以來,成都樓市雖然在金融、土地等方面持續有政策推出,但相比過去兩年,並沒有出臺類似『國六條』、『國八條』這樣影響整個行業發展的大型宏觀政策。這讓部分存僥幸心理的開發商產生了觀望態度,以為可以在這種市場環境下獲取更加豐厚的利潤空間。
如果項目周邊有品質樓盤或開發巨頭雲集,這讓部分較早進入該新興區域的開發商有了捂盤待沽的底氣。比如南部新城區域,因為品牌開發商在最近兩年大量湧入,加上地價攀昇,讓部分小開發商看到了市場後期的希望,於是乘機抬高房價,獲取暴利。
◎真相還原◎ 捂盤物業侵佔昇值空間 一定屋非所值開發商故意捂盤壓盤,帶來的直接後果,就是房價上昇。開發商一旦決定捂盤,必然會考慮在下一次開盤銷售時,提高銷售價格。這直接將購房者本來可以獲得的利益侵佔。另一方面,如果捂盤的開發商達到一定數量,必然對某個區域市場,甚至整個樓市的供需產生影響。從而間接導致房價上昇。
從購房者的角度出發,刻意捂盤的房產,一定屋非所值。目前成都房產市的新開樓盤,定價主要遵循兩種法則:一是成本法則,按照成本核算,再加上一定利潤空間,最終決定售價;其次是市場定價法則,遵照整個市場形勢和區域市場形勢,加上開發利潤,推出合理的市場銷售定價。
不管那種方式,都可以確定一點,一旦開發商確定了銷售價格,即證明了所開發的物業價值體現。假如開發商准備捂盤銷售,並大幅度提高價格,則說明該房產的價格已經不能正常體現其價值。消費者無疑為所購買的房子多『埋單』數萬至數十萬元不等。即使品質再好也不例外。
◎典型曝光◎ 看清了 這些行為涉嫌『捂盤』延遲領取預售證時間開發商盡可能地拖延拿預售許可證的時間,或是分次分批拿證,這是開發商想拉長銷售周期最直接的方法。這種方法不僅可以將一個項目中品質較差的房源先變現,同時還可以為樓盤爭取更多的宣傳和前期房價市場調查時間,但一般來說這種手段只能用在短期捂盤上。
大幅提高售價,延緩銷售節奏開發商脫離市場均價,大幅提高開盤價,導致市場內無人應價,變相拉長銷售周期,這是最典型的捂盤行為。對於想長期捂盤的開發商來說,這種手段效果非常明顯,城東某樓盤幾個月時間價格至少上漲了1500元/平方米。南三環某樓盤不久前一期均價6700元/平方米,據說即將推出的二期房源將達到8000元/平方米。
慌稱售罄有些樓盤,對外宣傳已經全部賣出,但如果上網查詢,則會發現還有房子根本沒有售出。這種手段不算高明,但被開發商廣泛利用。甚至有開發商會直接告訴購房者房源已經完全部售完,而事實上卻將大量房源直接封盤,等待下次開盤提價後一起銷售。這種行為無疑是性質最為嚴重的惡意捂盤。
◎置業建議◎ 房子買得買不得,這樣來鑒定對於普通購房者而言,學會如何鑒別所購房產是否屋有所值,顯得非常重要。專家分析,要准確衡量一個樓盤的正確價值,主要從地段、品質、公信力三大方面來考察,具體包括地段、規劃、交通配套、市政配套、商業配套、社區規劃、建築設計、新技術及新材料運用、戶型、園林景觀、容積率、綠化率、建築密度、社區配套、社區物業管理、品牌知名度、企業產品質量是否涉及投訴、開發商誠信度、銷售過程是否透明等方面進行綜合評估。
比如同一個區域內地段相差不大的兩個或多個樓盤,主要從開發商品牌實力、市場公信力、產品設計、施工建築質量、物管水平及收費標准、以及銷售價格等具體方面去比較。而對不同區域的兩個或者多樓盤對比,則應著重衡量地段、配套、開發商品牌公信力、以及銷售價格等。
不過,這些標准未必能完全准確地衡量各個項目之間的差距,更多需要結合資源稀缺性、區域成長性、產品持久性、社區人文提昇性、同區域房價同比性等進行綜合評估。
記者觀察 不要觀望 該買就買過去兩年,購房者的行為一度被認為是導致房價快速上昇的因素之一。早在『國八條』推出之際就有人表示,購房者的盲目觀望將在隨後一段時間內出現消費需求爆發的現象,最終導致房價快速上昇。事實證明,這種預測是正確的,短暫的觀望期過後,笑的仍然是開發商——相對集中的需求讓開發商牛氣十足,最終導致部分開發商一改『淡季』的心急火燎,玩起了『捂盤』花招。不少專業人士認為,消費者的行為對市場供需起到了比較明顯的作用。而這種影響是大多數購房者無法覺察到的。對購房者而言,最好依照實際需求,既不要盲目跟風,也不要盲目等待觀望,按照目前的市場情況,開發商一旦確定價格,就不大可能降價銷售,同樣的房源,隨著時間的推移,很有可能讓購房者付出更多成本。因此,晚報推薦您看准了就買。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||