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多年來致力於物權法教學與研究的對外經濟貿易大學法學院副教授徐海燕博士目前正在撰寫《區分所有建築物管理的法律問題研究》的個人專著。專著中有對車位產權問題的論述。
『停車位的歸屬問題不應當完全由開發商和業主通過契約自由的方式解決,』徐海燕說,『而應當在綜合考慮建築車位所依附的土地出讓金由業主分攤或者由開發商承擔的具體實際情況等多種因素的基礎上,通過公權力的適度強制乾預,進而明確劃分車位所有權的根據。』徐海燕不無遺憾地說,『但後來立法機關並沒采納這一條。』
解讀1:業主需求《物權法》出臺後,所有車位歸屬問題都離不開《物權法》第74條。為此,徐海燕向本刊詳細解讀了《物權法》第74條3項條款。
第74條第一款:『建築區劃內,規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。』
對於『首先滿足業主的需要』這句話,徐海燕認為『耐人尋味』。她解釋:小區內的業主購買車位的優先權是絕對的,而不是同等價格下的優先購買權。
對於車位價格,原則上首先要考慮市場定價,其次要考慮廣大業主的優先購買的權利訴求。商家出售車位時,可以允許其合理利潤下的價格,『但賣給業主時,要合理低於市場價位。』
但是,原則上應該體現一個業主購買一個車位的精神。考慮到一個家庭中的夫妻或者其他家庭成員可能會各自駕駛一輛機動車,業主可以在舉證證明自用的情況下購買兩個車位,如果再多,似乎就超出了其合理需要的范疇。目前沒有車的業主,也是潛在的客戶,都有優先購買權。『優先購買權有兩層意思,一是本小區業主比小區外的人有優先購買權,這是第一優先,二是遏制、限制炒賣車位現象。因為炒車位就不是消費者意義上的業主了,而屬於投資者甚至投機者了。』
一是本小區業主的優先購買,二是車位價格不能超出普通消費者的正常需求和承受能力,『這兩個方面的措施,基本上闡明了第74條第一款的立法本意。』
徐海燕指出,其實第74條第一款,還給開發商提出了一個要求,『就是在整體規劃時,要認真細致地充分做好車位的規劃工作,要規劃出足夠的停車位。』
事實的確如此。本刊記者在對車位問題調查時,發現很多小區車位根本不夠用,車輛停放在路邊和小區外的現象比比皆是,另有很多小區根本就沒有地下車庫。
『這說明一些開發商缺少前瞻性,沒想到買車的人會這麼多。』徐海燕說,『所以,根據第74條第一款,開發商不僅要考慮如何銷售商品房和車位的問題,還要考慮如何開發車位的問題。』
徐海燕建議,當開發商把樓建起來以後,為了緩解停車難題,『開發商可以依據法定條件與程序補建一些車位尤其是地下車位。當然,開發商這麼做既要爭得全體業主同意,也要報規劃部門批准。』
解讀2:車位歸屬的方式第74條第二款:『建築區劃內,規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。』
徐海燕說,這個條款講的是,納入規劃的車位歸屬有4種可能:一是買賣,而是贈與,三是租賃,四是其他方式約定。
『對於贈與,我們應當鼓勵。』徐海燕認為,『車位贈與,房價就會飆昇。羊毛還是出在羊身上。』假如出售,要把價格控制在合理范圍內;出租,租金要便宜,『本小區業主不僅享有優先購買權,還應享有優先承租權。』徐海燕稱之為擴張性解釋。
徐海燕建議,地方政府應當鼓勵社會各界在居民小區附近投資興建停車場,『並提供必要的融資、稅收以及相關政策的便利。』因為,停車場既具有一定的營利性,也具有一定的公益性。
解讀3:共有場所停車費歸業主第74條第三款:『佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位,屬於業主共有。』
徐海燕認為,《物權法》實施後,車輛佔用共有道路或場所,物業公司向業主收費,這種現象大量存在。收取這個停車費,卻沒有作為廣大業主共有的收入,『這在法律上,就存在問題了。』
首先,道路、綠地和其他公共場所,歸全體業主共有。一點《物權法》第73條規定很清楚,因此,使用車位賺了錢,就應當歸廣大業主所有。但是,物業公司往往自收自用。有的開發商在業主入住之前,就把業主共有的車位,鎖定給自己了。』
徐海燕認為,嚴格地講,小區道路不能改變其性質,道路不可以買賣。『在道路上劃定的車位怎麼可以賣呢?道路就是道路,綠地就是綠地。劃定的車位,應當抹掉。因為,小區居住環境,十分重要,不容破壞。』
徐海燕打了一個非常有意思的比方,他們從你的小羊羔身上剪下羊毛,做成羊毛衫,然後再賣給你,『用你的地方,劃上線後,再掙你的錢,這兩者有什麼區別呢?』如果沒有業主大會的授權,你不能隨便劃線,『劃線了,怎麼辦?掙的錢,歸業主共有!』
其次,這個條款,規定了業主共有的道路或者其他場所,可以停放車輛,但是,車位歸業主共有。為是歸業主共有,所以物業公司收費不能據為己有,應當屬於業主自用。
『物業公司收取合理的管理費用是可以的,但前提是你得受委托纔可以行使管理權利。』收取了管理費用,就必須履行義務纔行,就是要正真管起來,這樣你纔能得到必要的管理收入。
將業主共有的道路等作為車位使用,盡管歸業主共有,『這是車位不夠用的情況下的一種無奈之舉,但這種車位上停放的車輛,風吹日曬雨淋,對車輛是一種損害。』
據此,徐海燕建議,有條件可以多建停車樓、帶蓬停車場和地下停車庫。
車位產權民主化如果開發商擁有車位、車庫產權,而開發商又會追求利益最大化,如果業主買不起車位,如何體現『業主優先』問題?這種車位主權的不確定性,是否意味著為將來埋下了紛爭的『定時炸彈』,或者《物權法》實施之前的這類糾紛的『炸彈』並沒有因為《物權法》的出臺而排除?有什麼辦法避免或者減少這類紛爭?
對此,徐海燕提出一個『車位產權民主化』問題。
她介紹,業主區分所有權制度建立以後,業主對建築物專有部分享有所有權,對共有部分享有共有權,對公共部分有共用權。對開發商來說,雖然其有商品房開發和銷售的自由,但還是要受到更多公共利益特別是廣大業主共同利益的限制。對此,除了法律、法規規定之外,還要靠增強開發商的社會責任感、不斷提高商業倫理水平,自覺遵守這種限制。
就車庫問題,王利明教授認為,一個有良知的、注重社會形象的開發商,一定要修建足夠的停車位,這樣方便業主入住以後的日常生活,包括泊車的生活消費需要,因此,我們不應僅僅強調車位的絕對私有財產的概念,還要考慮對廣大業主來說,其屬於公共商品的特點,『你不能想不建就不建,想不賣就不賣,想不租就不租,你沒有絕對自由。』
為此,徐海燕認為,在這方面要考慮車位特殊商品的公共屬性和社會屬性,而不應僅僅關注其營利性,纔能使業主和開發商取得利益上的共贏。
對於保證車位公益性、社會性、公共性以及如何實現車位民主化的目標,徐海燕建議,國家宏觀調控部門和房地產主管部門,應當抓緊研究並制訂政策和措施,鼓勵開發商多修多建車位。
徐海燕進一步闡釋說,一方面,開發商多修多建車位、車庫,不僅可以享受優惠政策、獲得商業利益,還會獲得良好的商業信譽,如果不照此辦理,樓房可能沒人買,或者影響商業信譽。情節嚴重的,或者拒絕滿足業主基本需求的,要給予嚴厲處罰。只有胡蘿卜與大棒並用,纔能鼓勵開發商趨利避害。
徐海燕希望國家發改委、財政部、建設部、央行等宏觀調控部門,『抓緊研究、廣泛聽取廣大業主在《物權法》實施後的困惑,了解開發商開發車位、車庫的顧慮和畏難情緒在哪裡?』徐海燕認為,車位、車庫涉及到廣大人民群眾的切身利益,『因而是一件大事』。
徐海燕強調,《物權法》實施是一個利好機會,這是開發商企業提昇自身社會形象,以實際行動貫徹《物權法》,回應立法精神的一個最好形式,而不是利用第74條對抗廣大業主優先購買或承租車位利益訴求的手段。相反,方便業主購買、承租車位的善舉,『有助於實現真正意義上的平等、共享和多贏,有助於推進車位產權的民主化,也有助於又好又快地發展我國的房地產市場。』
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